2021 es un año en el que algunas cosas cambiarán en el ámbito de la legislación y la normativa. Este también es el caso con respecto al impuesto de transferencia. El 12 de noviembre de 2020, la Cámara de Representantes aprobó un proyecto de ley para el ajuste del impuesto a las transferencias. El objetivo de este proyecto de ley es mejorar la posición de los principiantes en el mercado de la vivienda en relación con los inversores, porque los inversores suelen ser demasiado rápidos para comprar una casa, especialmente en ciudades (más grandes). Esto hace que sea cada vez más difícil para los principiantes comprar una casa. Puede leer en este blog qué cambios se aplicarán a ambas categorías a partir del 1 de enero de 2021 y a qué debe prestar atención como resultado.
Las dos medidas
Para lograr el objetivo del proyecto de ley descrito anteriormente, se introducirán dos cambios, o al menos medidas, en el campo del impuesto de transferencia a partir de 2021. Se espera que esto aumente el número de transacciones de vivienda por parte de los compradores iniciales y Disminuir las transacciones de vivienda por parte de los inversores.
La primera medida en este contexto se aplica a los principiantes y, en definitiva, conlleva una exención del impuesto de transferencia. Es decir, los principiantes ya no tienen que pagar el impuesto de transferencia a partir del 1 de enero de 2021, por lo que la compra de una vivienda les resulta mucho más económica. Como resultado de la exención, los costos totales relacionados con la compra de la vivienda, dependiendo del incremento en el valor de las viviendas, efectivamente disminuirán. Tenga en cuenta: la exención es única y el precio de la vivienda no puede superar los 400,000 € a partir del 1 de abril de 2021. Además, la exención solo se aplica cuando la transferencia de la propiedad se realiza en el notario de derecho civil a partir del 1 Enero de 2021 y el momento de la firma del contrato de compra no es determinante.
La otra medida corresponde a los inversores y supone que sus adquisiciones tributarán al tipo general superior a partir del 1 de enero de 2021. Este tipo se incrementará del 6% al 8% en la fecha mencionada. A diferencia de los principiantes, a los inversores les resulta más caro comprar una vivienda. Para ellos, los costos totales asociados con la compra de la vivienda se incrementarán como resultado del aumento en la tasa del impuesto a las ventas. Por cierto, esta tasa no solo grava las adquisiciones de no viviendas, incluidos los locales comerciales, sino también las adquisiciones de viviendas que no se utilizarán o solo se utilizarán temporalmente como residencia principal. En este contexto, de acuerdo con la exposición de motivos al proyecto de ley de ajuste del impuesto de transmisiones, considérese, por ejemplo, una casa de vacaciones, una casa que los padres compran para su hijo y casas que no son compradas por personas físicas, sino por legales. personas tales como corporaciones de vivienda.
¿Iniciador o inversor?
Pero, ¿qué medida debes tener en cuenta? En otras palabras, ¿es usted un principiante o un inversor? Si alguien está ingresando al mercado de la vivienda ocupada por el propietario por primera vez y nunca antes ha adquirido una casa, podría tomarse como punto de partida para responder a esta pregunta. Sin embargo, quién reúne los requisitos para la exención inicial y a quién se aplica el aumento de la tasa del impuesto sobre el volumen de negocios no se determina sobre la base de este criterio. No importa para la exención si usted, como comprador, ya ha sido propietario de una casa antes. En otras palabras, la casa no tiene que ser su primera casa ocupada por el propietario para ser elegible para la exención.
La factura para el ajuste del impuesto a las transferencias utiliza un punto de partida completamente diferente. El hecho de que pueda ser clasificado como titular y, por lo tanto, tener la posibilidad de obtener la exención de titular depende de tres criterios acumulativos. Los criterios son los siguientes:
- La edad del adquirente. Para ser considerado entrante, debes tener entre 18 y 35 años. El límite superior de 35 se utiliza en la factura porque la investigación de la AFM ha demostrado que, en promedio, es más difícil asumir los costos para el comprador a una edad inferior a los 35 años. Además, para la aplicación de la exención con límite inferior de 18 años, se aplica el requisito de ser mayor de edad. El objetivo de este límite inferior es evitar un uso indebido de la exención para principiantes: los representantes legales no pueden utilizar la exención al comprar una casa a nombre de un menor de edad. Además, los límites de edad deben aplicarse por adquirente, incluso en el caso de que una vivienda sea adquirida por varios adquirentes de forma conjunta. Si uno de los adquirentes tiene más de 15 años, se aplicará lo siguiente a este comprador: ninguna exención por su parte.
- La adquirente no ha aplicado previamente esta exención. Como se mencionó, la exención de los entrantes solo se puede usar una vez. Para que no se infrinja esta norma, deberá declarar de forma clara, firme y sin reservas por escrito que no ha aplicado previamente la exención de puesta en marcha. A continuación, esta declaración escrita debe enviarse al notario de derecho civil para hacer uso de la exención del impuesto de transferencia. En principio, el notario de derecho civil puede basarse en esta declaración escrita, a menos que sepa que esta declaración se ha emitido incorrectamente. Si posteriormente parece que usted, como adquirente, ha aplicado la exención antes a pesar de la declaración emitida, se realizará una evaluación adicional.
- El uso de la vivienda por parte del adquirente de forma distinta a la temporal como residencia principal. En otras palabras, el alcance de la exención para principiantes se limita a los adquirentes que realmente vivirán en la vivienda. Con respecto a esta condición, también es necesario que usted como adquirente declare por escrito de manera clara, firme y sin reservas que la casa se utilizará de manera diferente a la temporal y como residencia principal, así como presentar esta declaración escrita al Notario de derecho civil previo a la adquisición si la adquisición pasa por él. Por uso temporal se entiende, por ejemplo, el alquiler de la casa o su uso como vivienda vacacional. Mientras que la residencia principal incluye el registro con la congregación y la construcción de una vida allí (incluidas actividades deportivas, escuela, lugar de culto, cuidado de niños, amigos, familia). Si, como adquirente, no va a utilizar la nueva vivienda como su residencia principal o solo temporalmente a partir del 1 de enero de 2021, seguirá siendo gravado al tipo general del 8%.
La evaluación de estos criterios y, por tanto, la respuesta a la pregunta de si califica para la aplicación de la exención, tiene lugar cuando se adquiere la casa. Más concretamente, es el momento en el que se redacta la escritura de compraventa ante notario. Inmediatamente antes de la ejecución de la escritura notarial, también se debe presentar al notario la declaración escrita sobre la segunda y tercera condiciones. El momento en que se firma el contrato de compraventa no es relevante para la emisión de la declaración escrita, como lo es para la adquisición de la exención de arrancadores.
La compra de una vivienda es un paso importante tanto para el principiante como para el inversor. ¿Quieres saber a qué categoría perteneces y qué medidas debes tener en cuenta a partir de 2021? ¿O necesita ayuda para hacer la declaración requerida para la exención? Entonces contacta Law & More. Nuestros abogados son expertos en derecho inmobiliario y contractual y estarán encantados de poder ofrecerle ayuda y asesoramiento. Nuestros abogados también estarán encantados de ayudarle en el proceso de seguimiento, por ejemplo a la hora de redactar o comprobar el contrato de compra.