La propiedad es el derecho más completo que una persona puede tener sobre un bien, según el Código Civil. En primer lugar, eso significa que los demás deben respetar la propiedad de esa persona. Como resultado de este derecho, corresponde al propietario determinar qué ocurre con sus bienes. Por ejemplo, el propietario puede decidir transferir la propiedad de su bien a otra persona mediante un contrato de compraventa. Sin embargo, para una transferencia válida deben cumplirse una serie de condiciones legales. La condición que finalmente transfiere la propiedad del bien es la entrega del bien en cuestión, por ejemplo entregándolo literalmente al comprador, y no el pago del precio de compra como generalmente se piensa. En otras palabras, el comprador se convierte en propietario del bien en el momento de su entrega.
No se pacta reserva de dominio
En particular, lo anterior será el caso si no ha acordado con el comprador en términos de reserva de dominio. Es cierto que, además de la entrega, el precio de compra así como el plazo dentro del cual debe efectuarse el pago del mismo por parte del comprador están pactados en el contrato de compraventa. Sin embargo, a diferencia de la entrega, (el pago de) el precio de compra no es un requisito legal para la transferencia de propiedad. Por tanto, es posible que el comprador se convierta inicialmente en el propietario de sus bienes, sin haber pagado (el importe total) por ellos. ¿El comprador no pagará después de eso? Entonces no puede simplemente reclamar sus bienes, por ejemplo. Después de todo, el comprador que no paga puede simplemente invocar el derecho de propiedad adquirido sobre ese bien y se espera que usted respete su derecho de propiedad sobre el artículo en cuestión esta vez. En otras palabras, en ese caso te quedarás sin tu bien o pago y por lo tanto con las manos vacías. Lo mismo se aplica si el comprador tiene la intención de pagar, pero antes de que se realice el pago real, se enfrenta a la quiebra. Esta es una situación desagradable que se puede evitar por cierto.
Reserva de dominio como medida cautelar
Después de todo, es mejor prevenir que curar. Por eso es aconsejable utilizar las posibilidades disponibles. Por ejemplo, el propietario del bien puede acordar con el comprador que la propiedad solo pasará al comprador si el comprador cumple determinadas condiciones. Esta condición también puede, por ejemplo, estar relacionada con el pago del precio de compra y también se denomina reserva de dominio. La reserva de propiedad está regulada en el artículo 3:92 del Código Civil holandés y, si se acuerda, tiene el efecto de que el vendedor sigue siendo el propietario legal de los bienes hasta que el comprador haya pagado el precio total acordado por los bienes. La reserva de propiedad sirve entonces como medida de precaución: ¿el comprador no paga? ¿O el comprador se enfrentará a la bancarrota antes de pagar al vendedor? En ese caso, el vendedor tiene derecho a reclamar sus bienes al comprador como resultado de la reserva de dominio estipulada. Si el comprador no coopera en la entrega de la mercancía, el vendedor puede proceder a la incautación y ejecución por medios legales. Debido a que el vendedor siempre ha sido el propietario, su bien no cae en el patrimonio en quiebra del comprador y puede reclamarse de ese patrimonio. ¿El comprador cumple la condición de pago? Entonces (solo) la propiedad del bien pasará al comprador.
Un ejemplo de reserva de dominio: compra a plazos
Una de las transacciones más habituales en las que las partes hacen uso de la reserva de dominio es la compra a plazos, o la compra a plazos, por ejemplo, de un coche regulado en el artículo 7A: 1576 BW. Por lo tanto, la compra a plazos implica la compra y venta a plazos, por lo que las partes acuerdan que la propiedad del bien vendido no solo se transfiere mediante la entrega, sino solo mediante el cumplimiento de la condición de pago total de lo adeudado por el comprador en virtud del acuerdo de compra. Esto no incluye transacciones relacionadas con todos los bienes inmuebles y la mayoría de los bienes registrados. Estas transacciones están excluidas por ley de la compra a plazos. En última instancia, el esquema de alquiler con opción a compra tiene como objetivo, con sus disposiciones obligatorias, proteger al comprador de, por ejemplo, un automóvil contra tomar una compra a la ligera, así como al vendedor contra una posición fuerte demasiado unilateral por parte del comprador. .
Efectividad de la reserva de dominio
Para el efectivo funcionamiento de la reserva de dominio, es importante que se registre por escrito. Esto se puede hacer en el acuerdo de compra en sí o en un acuerdo completamente separado. Sin embargo, la reserva de dominio suele establecerse en las condiciones generales. En ese caso, sin embargo, debe tenerse en cuenta que se deben cumplir los requisitos legales en cuanto a las condiciones generales. Puede encontrar más información sobre los términos y condiciones generales y los requisitos legales aplicables en uno de nuestros blogs anteriores: Términos y condiciones generales: lo que necesita saber sobre ellos.
También es importante en el contexto de la eficacia que la reserva de dominio a incluir también sea válida. Para ello, se deben cumplir los siguientes requisitos:
- el caso debe ser determinable o identificable (descrito)
- el caso puede no haber sido incorporado en un caso nuevo
- es posible que el caso no se haya convertido en un caso nuevo
Además, es importante no formular disposiciones sobre la reserva de dominio de forma demasiado estricta. Cuanto más estricta se formule una reserva de propiedad, más riesgos quedan abiertos. Si se entregan varios artículos al vendedor, es aconsejable, por ejemplo, hacer arreglos para que el vendedor siga siendo el propietario de todos los artículos entregados hasta que se haya pagado el precio total de compra, incluso si parte de estos artículos ya han sido pagados por el comprador. Lo mismo se aplica a las mercancías del comprador en las que se procesan, o al menos se procesan, las mercancías entregadas por el vendedor. En este caso, esto también se conoce como una reserva de dominio extendida.
La enajenación por parte del comprador sujeta a la reserva de dominio como un punto importante de atención
Dado que el comprador aún no es el propietario debido a una reserva de dominio acordada, en principio tampoco puede hacer otro propietario legal. De hecho, el comprador, por supuesto, puede hacerlo vendiendo la mercancía a terceros, lo que también ocurre con regularidad. Por cierto, dada la relación interna con el vendedor, el comprador puede estar autorizado a transferir la mercancía. En ambos casos, el propietario no puede reclamar sus bienes a un tercero. Después de todo, la reserva de dominio solo ha sido estipulada por el vendedor hacia el comprador. Además, el tercero puede, en el contexto de la protección contra tal reclamación del comprador, basarse en la disposición del artículo 3:86 del Código Civil, o en otras palabras, de buena fe. Eso solo sería diferente si este tercero conociera la reserva de dominio entre el comprador y el vendedor o supiera que es costumbre en la industria que los bienes entregados se entreguen bajo reserva de dominio y que el comprador se encuentra económicamente enfermo.
La retención del título es una construcción legalmente útil pero difícil. Por lo tanto, es aconsejable consultar a un abogado experto antes de celebrar una reserva de dominio. ¿Está tratando con la retención de la propiedad o necesita ayuda para redactarla? Entonces contacta Law & More. En Law & More Entendemos que la ausencia de dicha reserva de dominio o el registro incorrecto de la misma puede tener consecuencias de gran alcance. Nuestros abogados son expertos en el campo del derecho contractual y estarán encantados de ayudarle con un enfoque personal.