¿Cuales son sus derechos?
Todo inquilino tiene el derecho a tener dos derechos importantes: el derecho al disfrute de la vida y el derecho a la protección del alquiler. Donde discutimos el primer derecho del inquilino en relación con las obligaciones del arrendador, el segundo derecho del inquilino vino en un blog separado sobre protección de alquiler.
Por eso, en este blog se tratará otra cuestión interesante: ¿qué otros derechos tiene el inquilino? El derecho al disfrute de la vivienda y el derecho a la protección del alquiler no son los únicos derechos que tiene el inquilino frente al arrendador. Por ejemplo, el inquilino también tiene una serie de derechos en el contexto de la transmisión de la propiedad que no incluye el alquiler cruzado y el subarrendamiento. Ambos derechos se tratan consecutivamente en este blog.
La transferencia de la propiedad no cruza el alquiler
El párrafo 1 del artículo 7: 226 del Código Civil holandés, que se aplica a los inquilinos de espacios residenciales y comerciales, establece lo siguiente:
"Transferencia de la propiedad a la que se refiere el contrato de arrendamiento (...) por parte del propietario transfiere los derechos y obligaciones del propietario del contrato de arrendamiento al adquirente."
Para el inquilino, este artículo significa, en primer lugar, que la transmisión de la propiedad del inmueble alquilado, por ejemplo mediante la venta del arrendador a otro, no pone fin al contrato de alquiler. Además, el inquilino puede hacer valer sus derechos contra el sucesor legal del arrendador, ya que este último asume los derechos y obligaciones del arrendador. Para saber qué derechos tiene exactamente el inquilino, es importante determinar primero qué derechos y obligaciones del arrendador pasan a su sucesor legal.
Según el apartado 3 del artículo 7:226 del Código Civil, se trata en particular de los derechos y obligaciones del arrendador que están directamente relacionados con el uso del inmueble arrendado a cambio de una contraprestación que debe pagar el arrendatario, es decir, el alquiler. Esto significa que las reclamaciones que el arrendatario puede hacer frente al sucesor legal del arrendador se refieren, en principio, a sus dos derechos más importantes: el derecho al disfrute de la vivienda y el derecho a la protección del alquiler.
Sin embargo, muchas veces el inquilino y el propietario también hacen otros acuerdos en el contrato de alquiler en cuanto a otros contenidos y los hacen constar en cláusulas. Un ejemplo común es una cláusula relativa al derecho de preferencia del inquilino. Si bien no otorga al inquilino el derecho a la entrega, sí implica una obligación del propietario de ofrecer: el propietario primero tendrá que ofrecer la propiedad alquilada para su venta al inquilino antes de que pueda venderla a otro sucesor legal.
¿El siguiente arrendador también quedará obligado por esta cláusula frente al inquilino? En vista del caso ley, no es así. En este caso, el derecho de preferencia del inquilino no está directamente relacionado con el alquiler, de modo que la cláusula relativa al derecho de compra del inmueble alquilado no pasa al sucesor legal del arrendador. Esto solo es diferente si se trata de una opción de compra del inquilino y el importe que se debe pagar periódicamente al arrendador también incluye un elemento de compensación por la adquisición final.
Subarrendamiento
Además, el artículo 7: 227 del Código Civil establece lo siguiente con respecto a los derechos del inquilino:
"El inquilino está autorizado a ceder la propiedad alquilada en uso, en su totalidad o en parte, a otra persona, a menos que tenga que suponer que el arrendador tendría objeciones razonables al uso de la otra persona".
En general, de este artículo se desprende claramente que el arrendatario tiene derecho a subarrendar total o parcialmente el inmueble arrendado a otra persona. Sin embargo, en virtud de la segunda parte del artículo 7:227 del Código Civil, el arrendatario no puede subarrendar si tiene motivos para sospechar que el arrendador se opondrá a ello. En algunos casos, la oposición del arrendador es evidente, por ejemplo, si en el contrato de alquiler se incluye una prohibición de subarrendamiento. En ese caso, el subarrendamiento por parte del arrendatario no está permitido.
Si el inquilino sigue actuando de esta manera, puede que se le imponga una multa. Esta multa debe estar vinculada a la prohibición de subarrendar que figura en el contrato de alquiler y debe tener un importe máximo. Por ejemplo, el subarrendamiento de una habitación de un Airbnb puede estar prohibido en el contrato de alquiler, lo que suele ocurrir.
En este contexto, también es importante el artículo 7:244 del Código Civil, que establece que el arrendatario de una vivienda no puede alquilar la totalidad de la misma. Esto no se aplica a una parte de la vivienda, como por ejemplo una habitación. En otras palabras, el arrendatario es, en principio, libre de subarrendar parcialmente una vivienda a otra persona.
En principio, el subarrendatario también tiene derecho a permanecer en la vivienda alquilada. Esto también se aplica si el inquilino tiene que abandonar la vivienda alquilada por sí mismo. Al fin y al cabo, el artículo 7:269 del Código Civil holandés establece que el arrendador seguirá subarrendando de pleno derecho, incluso si el contrato de alquiler principal ha finalizado. No obstante, para los fines de este artículo deben cumplirse las siguientes condiciones:
- Espacio de vida independiente. En otras palabras, un espacio habitable con acceso propio y sus propias instalaciones esenciales, como una cocina y un baño. Por lo tanto, solo una habitación no se considera un espacio de vida independiente.
- Acuerdo de subarriendo. Siendo un contrato entre el inquilino y el subinquilino que cumpla con los requisitos para un contrato de alquiler, tal como se describe en el artículo 7: 201 del Código Civil.
- El contrato de arrendamiento se refiere al alquiler de espacio habitable. En otras palabras, el contrato de alquiler principal entre el inquilino y el propietario debe relacionarse con el alquiler y el arrendamiento del espacio al que se aplican las disposiciones legales sobre el espacio habitable.
Si no se cumplen las disposiciones anteriores, el subinquilino aún no tiene derecho o título para reclamar al propietario el derecho a permanecer en la propiedad alquilada después de que se haya rescindido el contrato principal de alquiler entre el inquilino y el propietario, por lo que el desalojo también es inevitable para él. Si el subarrendatario cumple las condiciones, deberá tener en cuenta que el arrendador puede iniciar un proceso contra el subarrendatario transcurridos seis meses para provocar la terminación del subarrendamiento y la evacuación del alquiler.
Al igual que los locales residenciales, los locales comerciales también pueden ser subarrendados por el inquilino. Pero, ¿cómo se relaciona el subarrendatario con el propietario en este caso, si el inquilino no estaba autorizado para ello o si tiene que desalojar el inmueble alquilado? En 2003, existía una clara distinción: el propietario no tenía nada que ver con el subarrendatario, ya que este solo tenía una relación jurídica con el inquilino. Por lo tanto, el subarrendatario tampoco tenía derechos ni, por lo tanto, ningún derecho frente al propietario.
Desde entonces, la ley ha cambiado en este punto y estipula que si el contrato de alquiler principal entre el inquilino y el propietario termina, el inquilino debe proteger los intereses y la posición del subarrendatario, por ejemplo, asociándolo al procedimiento con el propietario. Pero si el contrato de alquiler principal se termina después del procedimiento, también se extinguirán los derechos del subarrendatario.
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