El mundo entero está experimentando una crisis en una escala inimaginable. Esto significa que los gobiernos también deben tomar medidas extraordinarias. El daño que esta situación ha causado y seguirá causando puede ser enorme. El hecho es que actualmente nadie está en condiciones de evaluar la magnitud de la crisis ni cuánto durará. Independientemente de la situación, los arrendamientos de locales comerciales siguen vigentes. Esto plantea varias preguntas. En este artículo nos gustaría responder algunas preguntas que pueden surgir con inquilinos o propietarios de locales comerciales.
El pago del alquiler.
¿Todavía tienes que pagar el alquiler? La respuesta a esta pregunta depende de las circunstancias del caso. En cualquier caso, se deben distinguir dos situaciones. En primer lugar, locales comerciales que ya no pueden utilizarse con fines comerciales, como restaurantes y cafeterías. En segundo lugar, hay tiendas que aún pueden estar abiertas, pero que eligen cerrar sus puertas ellos mismos.
El inquilino está obligado a pagar el alquiler según el contrato de arrendamiento. Si esto no sucede, es un incumplimiento de contrato. Ahora surge la pregunta, ¿puede haber fuerza mayor? Tal vez hay acuerdos en el contrato de arrendamiento sobre las circunstancias bajo las cuales se puede aplicar fuerza mayor. Si no, se aplica la ley. La ley establece que existe fuerza mayor si el inquilino no puede ser considerado responsable por incumplimiento; en otras palabras, no es culpa del inquilino que no pueda pagar el alquiler. No está claro si el incumplimiento de las obligaciones debido al coronavirus resulta en fuerza mayor. Como no hay precedente para esto, es difícil juzgar cuál será el resultado en este caso. Sin embargo, lo que sí juega un papel es el contrato de ROZ (Real Estate Council) que se usa con frecuencia en este tipo de relación de alquiler. En este contrato, un reclamo por reducción de alquiler está excluido como estándar. La pregunta es si un propietario puede mantener razonablemente este punto de vista en la situación actual.
Si el inquilino decide cerrar su tienda, la situación será diferente. Sin embargo, actualmente no hay obligación de hacerlo, la realidad es que hay menos visitantes y, por lo tanto, menos ganancias. La pregunta es si la circunstancia debe ser totalmente a expensas del inquilino. No es posible dar una respuesta clara a esta pregunta porque cada situación es diferente. Esto debe evaluarse caso por caso.
Circunstancias inesperadas
Tanto el inquilino como el propietario pueden invocar circunstancias imprevistas. En general, una crisis económica es responsable en nombre del empresario, aunque en la mayoría de los casos esto puede ser diferente debido a la crisis de la corona. Las medidas implementadas por el gobierno también pueden tomarse en consideración. Un reclamo basado en circunstancias imprevistas brinda la oportunidad de que el tribunal modifique o anule el arrendamiento. Esto es posible en caso de que un inquilino ya no pueda ser retenido razonablemente a la continuación del acuerdo. Según la historia parlamentaria, un juez debe actuar con moderación con respecto a este asunto. Ahora también estamos en una situación en la que los tribunales también están cerrados: por lo tanto, no será fácil obtener un veredicto rápidamente.
Deficiencia en la propiedad alquilada
El inquilino puede reclamar una reducción en el alquiler o compensación en caso de una deficiencia. Una deficiencia en la condición de la propiedad o cualquier otra condición resulta en no tener el disfrute de alquiler que un inquilino tenía derecho al comienzo del contrato de alquiler. Por ejemplo, una deficiencia puede ser: fallas en la construcción, un techo con goteras, moho e incapacidad para obtener un permiso de explotación debido a la ausencia de una salida de emergencia. Los tribunales generalmente no están ansiosos por juzgar que hay una circunstancia que debe ser por cuenta del arrendador. En cualquier caso, un negocio pobre debido a la ausencia de un público no es una circunstancia que deba imputarse al propietario. Esto es parte del riesgo empresarial. Lo que también juega un papel es que, en muchos casos, la propiedad alquilada todavía se puede usar. Por lo tanto, más restaurantes están entregando o recogiendo sus comidas como alternativa.
La obligación de explotación
La mayoría de los arrendamientos de locales comerciales incluyen una obligación operativa. Esto significa que el inquilino debe usar los locales comerciales alquilados. En circunstancias especiales, la obligación de explotar puede surgir de la ley, pero este no es siempre el caso. Casi todos los propietarios de locales comerciales y de oficinas utilizan los modelos ROZ. Las disposiciones generales asociadas con los modelos ROZ establecen que el inquilino utilizará el espacio arrendado "de manera efectiva, completa, adecuada y personal". Esto significa que el inquilino está sujeto a una obligación operativa.
Hasta el momento, no existe una medida del gobierno general en los Países Bajos que ordene el cierre de un centro comercial u oficina. Sin embargo, el gobierno ha anunciado que todas las escuelas, establecimientos de comida y bebida, clubes deportivos y de fitness, saunas, clubes sexuales y cafeterías deben permanecer cerrados en todo el país hasta nuevo aviso. Si un inquilino está obligado por orden del gobierno a cerrar la propiedad alquilada, el inquilino no será responsable por esto. Esta es una circunstancia que, de acuerdo con la situación nacional actual, el inquilino no debe rendir cuentas. Según las disposiciones generales, el inquilino también está obligado a seguir las instrucciones del gobierno. Como empleador, también está obligado a garantizar un entorno de trabajo seguro. Esta obligación deriva de no exponer a los empleados al riesgo de contaminación por coronavirus. Bajo estas circunstancias, el propietario no puede obligar al inquilino a operar.
Debido a la atención médica del personal y / o clientes, vemos que los propios inquilinos también eligen cerrar voluntariamente la propiedad arrendada, incluso si el gobierno no les ha ordenado hacerlo. En las circunstancias actuales, creemos que los propietarios no podrán presentar un reclamo por el cumplimiento de la obligación, pago de multas o compensación por daños. Con base en la racionalidad y la equidad, así como en la obligación de limitar el daño por parte del inquilino tanto como sea posible, nos resulta difícil imaginar que el propietario se opondrá a un cierre (temporal).
Uso diferente de la propiedad alquilada
Los establecimientos de alimentos y bebidas están cerrados en este momento. Sin embargo, todavía está permitido recoger y entregar alimentos. Sin embargo, un contrato de alquiler proporciona la mayoría de las veces una política de propósito estricto; lo que hace que recoger sea diferente de un restaurante. Como resultado, un inquilino puede actuar en contra del contrato de alquiler y, posiblemente, perder multas.
En la situación actual, todos tienen el deber de limitar su daño tanto como sea posible. Al cambiar a una función de recogida / entrega, el inquilino cumple. En estas circunstancias, es difícil, con toda razonabilidad, defender el punto de vista de que esto es contrario al propósito contractual. De hecho, es más probable que un arrendador tenga un reclamo sobre el inquilino si el inquilino no hace todo lo que está en su poder para mantener su negocio en funcionamiento y poder pagar el alquiler.
Conclusión
En otras palabras, todos están obligados a limitar su daño tanto como sea posible. El gobierno ya ha anunciado medidas de gran alcance para ayudar a los empresarios y reducir su presión financiera. Se recomienda utilizar las posibilidades de estas medidas. Si un inquilino se niega a hacerlo, puede considerarse difícil transmitir las pérdidas al propietario. Esto también se aplica al revés. Mientras tanto, los políticos también han pedido a los propietarios que moderen la renta durante el próximo período, para que el riesgo sea compartido.
Aunque el inquilino y el propietario tienen una relación contractual entre sí y el principio de "un trato es un trato". Recomendamos hablar entre nosotros y ver las posibilidades. El inquilino y el propietario pueden encontrarse en estos momentos excepcionales. Si bien el inquilino no tiene ingresos debido al cierre, los gastos del propietario también continúan. Es del interés de todos que ambas empresas sobrevivan y superen esta crisis. De esta manera, el inquilino y el propietario pueden acordar que el alquiler se pagará temporalmente de manera parcial y que el déficit se recuperará cuando se vuelvan a abrir las instalaciones comerciales. Tenemos que ayudarnos mutuamente cuando sea posible y, además, los propietarios no se benefician de los inquilinos en quiebra. Después de todo, un nuevo inquilino no se encuentra fácilmente en estos tiempos. Cualquiera sea la elección que haga, no tome decisiones apresuradas y permítanos asesorarlo sobre las posibilidades.
Contacto
Debido a que la situación actual es tan impredecible, podemos imaginar que esto puede plantearle muchas preguntas. Seguimos de cerca los desarrollos y nos complace mantenerlo informado sobre la situación más reciente. Si tiene alguna pregunta sobre este artículo, no dude en ponerse en contacto con abogados de Law & More.