Si su comunidad de propietarios (Vereniging van Eigenaars, VvE) no mantiene el edificio, no conserva un fondo de reserva ni celebra reuniones, usted puede actuar por su cuenta: el Libro 5 del Código Civil neerlandés (Burgerlijk Wetboek) otorga a cada propietario de apartamento la vía para acudir al juzgado de primera instancia (kantonrechter) y presentar una demanda contra la comunidad. La principal excepción es el plazo: una decisión de la junta de propietarios solo puede ser anulada si se presenta la demanda dentro del plazo de un mes desde el día en que se tuvo conocimiento de ella.
En la práctica, existen cuatro vías. Puede solicitar al juez de distrito la anulación de una decisión errónea (artículo 5:130 del Código Civil alemán). Puede solicitar una autorización sustitutiva cuando se deniegue el consentimiento sin causa justificada (artículo 5:121 del Código Civil alemán). Puede recurrir al reglamento para solicitar la convocatoria de una reunión. Y puede demandar a la asociación para que cumpla con sus obligaciones y le indemnice por los daños y perjuicios sufridos. La vía más adecuada depende de una pregunta: ¿la asociación tomó una decisión errónea, no tomó ninguna decisión o incumplió una decisión que sí tomó?
¿Qué debe hacer una VvE según la legislación holandesa?
Una VvE debe gestionar las zonas comunes del edificio, mantener un fondo de reserva y celebrar una reunión para aprobar las cuentas y el presupuesto. Todo lo demás que pueda o deba hacer se rige por la escritura de división, el reglamento y el Libro 5 del Código Civil.
Una comunidad de propietarios surge automáticamente cuando un edificio se divide en apartamentos. Todo propietario es miembro por imperativo legal (artículo 5:117 del Código Civil). No se puede renunciar a la membresía, ni la comunidad puede rechazarla; la membresía finaliza únicamente al vender la propiedad. La comunidad es una persona jurídica (artículo 5:124 del Código Civil) con un objeto social limitado: administrar la comunidad y proteger los intereses de los copropietarios. La mayoría de las normas generales para personas jurídicas del Título 1 del Libro 2 del Código Civil le son aplicables, con las excepciones enumeradas en el artículo 5:124 del Código Civil.
¿Qué deciden la escritura de división y el reglamento?
El acta de división (splitsingsakte) determina qué es privado y qué es común, y las normas adjuntas establecen la distribución de los costos, los derechos de voto y las facultades. Léalas antes de discutir sobre cualquier otro tema.
La escritura de división es el documento notarial que crea los derechos de propiedad del apartamento. Se inscribe en el registro público. Contiene un plano que muestra qué partes son privadas y cuáles son comunes. Generalmente, declara aplicable uno de los reglamentos modelo estándar, a menudo uno de 1973, 1983, 1992, 2006 o 2017. Dicho reglamento constituye la constitución del edificio. En él se establecen los repartos de gastos, los porcentajes de voto, las facultades de la junta directiva y de la asamblea, y las restricciones de uso.
El reglamento interno (huishoudelijk reglement) puede incluir normas prácticas sobre ruido, basura y el uso de las zonas comunes. No puede contradecir la escritura de propiedad. Una norma que debería estar en la escritura, como una restricción sobre el uso de su propio piso, no puede incorporarse al reglamento interno.
La clasificación de una fuga en el marco de una ventana, un balcón, una terraza, las tuberías detrás de la pared o el tejado plano sobre su dormitorio como gastos comunes o privados se determina en la escritura, no por sentido común. La respuesta determina quién paga. Cualquier disposición en los documentos que rigen la propiedad que entre en conflicto con la ley imperativa carece de efecto. La escritura solo puede modificarse mediante escritura notarial, con la mayoría requerida por la ley y la normativa. En la mayoría de los edificios, esta mayoría es amplia.
¿Quién se encarga del mantenimiento de las zonas comunes?
La asociación se encarga del mantenimiento de las zonas comunes y cobra el coste a todos los propietarios. Usted se encarga del mantenimiento de sus propias zonas privadas.
La gestión de las zonas comunes es la principal función estatutaria de la comunidad (artículo 5:126 BW). Abarca la estructura, el tejado, la fachada, los cimientos, las instalaciones compartidas, las escaleras, los ascensores y las zonas comunes. Incluye el buen estado de conservación de dichas zonas y la actuación oportuna en caso de riesgo para la seguridad. La comunidad repercute los gastos a todos los propietarios según los ratios establecidos en el acta constitutiva.
El mantenimiento diferido no es un problema abstracto. Provoca daños en viviendas particulares. Además, puede generar responsabilidad frente a visitantes y vecinos: según el artículo 6:174 del Código Civil alemán, el propietario de un edificio que no cumple con las normas establecidas es responsable de los daños que cause cuando se materializa dicho peligro.
El alquiler es un tema aparte con sus propias normas. La posibilidad de alquilar su piso, incluso para estancias cortas, y cómo hacerlo, se rige por la escritura y las normas municipales, no por la obligación de mantenimiento. Abordamos este tema en nuestro artículo sobre alquileres de corta duración y la comunidad de propietarios.
¿Cuáles son las normas sobre las contribuciones, el fondo de reserva y las cuentas?
Cada propietario paga una cuota periódica fijada por la asamblea, y la asociación debe reservar un mínimo legal cada año para el mantenimiento mayor. La junta directiva debe rendir cuentas de los fondos anualmente.
La contribución, a menudo denominada gastos de servicio, la fija la asamblea en función del presupuesto anual. La asociación también debe mantener un fondo de reserva para gastos distintos de los gastos anuales ordinarios. Desde el 1 de enero de 2018, el artículo 5:126 del Código Civil alemán (BW) establece una reserva anual mínima para edificios residenciales. Esta reserva puede ser el importe resultante de un plan de mantenimiento plurianual (meerjarenonderhoudsplan) con una antigüedad máxima de cinco años y una duración mínima de diez años, o bien, en ausencia de dicho plan, al menos el 0.5 % del valor de reconstrucción del edificio cada año. El fondo de reserva debe, en principio, mantenerse en una cuenta de ahorros o de pago independiente.
La junta presenta las cuentas anuales y el presupuesto en la reunión. Los propietarios tienen derecho a inspeccionar los registros correspondientes. Si un propietario no paga, la asociación puede demandarlo.
El comprador también asume parte de los atrasos. Según el artículo 5:122 del Código Civil alemán (BW), el comprador y el vendedor son responsables solidariamente de las cuotas que vencen en el ejercicio económico actual y en el anterior. Por ello, el notario solicita a la junta directiva un estado de cuentas de los atrasos antes de la formalización de la compraventa. El comprador solo es responsable hasta el importe que figure en dicho estado de cuentas. Desde el 1 de julio de 2008, toda comunidad de propietarios debe estar inscrita en el registro mercantil de la Cámara de Comercio (KvK).
¿Cómo fracasan las asociaciones y qué coste tiene cada fracaso?
Los fallos se presentan de cuatro formas reconocibles: inactividad, mantenimiento diferido, aplicación desigual de las normas y mala gestión financiera. La solución difiere en cada caso.
¿Qué ocurre si la asociación está inactiva?
Una asociación inactiva (slapende VvE) sigue siendo una persona jurídica con obligaciones legales, y cualquier propietario puede reactivarla. El primer paso suele ser la celebración de una reunión debidamente convocada.
La inactividad es el problema más común en los Países Bajos. No hay junta directiva, o la que hay es un solo propietario que dejó de convocar reuniones hace años. No hay presupuesto, ni fondo de reserva, ni revisión de seguros. Las contribuciones se recaudan de forma irregular o directamente no se recaudan. Mientras tanto, es su edificio el que se está quedando atrás.
Una asociación inactiva también genera un problema práctico al vender. Los compradores y sus prestamistas solicitan las actas, las cuentas y el plan de mantenimiento. Si faltan estos documentos, el precio baja o la venta fracasa.
Una asociación inactiva puede reactivarse. Según el artículo 5:127 del Código Civil alemán (BW), el presidente y la junta directiva pueden convocar una reunión. La mayoría de los reglamentos modelo también permiten a los propietarios que, en conjunto, representen un porcentaje mínimo de votos, solicitar una reunión y, si el presidente no actúa, convocarla ellos mismos. Consulte su propio reglamento para conocer el umbral exacto y el plazo de notificación. Una vez convocada la reunión, se puede nombrar una junta directiva, aprobar un presupuesto, encargar un plan de mantenimiento y abrir la cuenta de reserva.
Los municipios tienen potestad para intervenir. Según el artículo 5:127a del Código Civil alemán, un municipio puede solicitar al juez de distrito la autorización para convocar una reunión cuando un edificio presente graves deficiencias en el mantenimiento. Los municipios suelen ejercer esta potestad principalmente en zonas con viviendas antiguas.
¿Qué ocurre si se retrasa el mantenimiento y los daños llegan a tu piso?
No es necesario esperar. Un propietario que sufra daños debido a que la asociación no mantuvo una zona común puede responsabilizar a la asociación y exigir que se realicen las reparaciones.
El caso típico es el de una junta que se reúne pero no actúa. El tejado lleva tres inviernos con goteras, el informe se ha presentado dos veces y la reunión sigue posponiendo la decisión porque algunos propietarios no pueden o no quieren pagar. Mientras tanto, el agua llega a los pisos superiores. La comunidad de propietarios tiene la obligación de gestionar adecuadamente el tejado, y esta obligación no desaparece porque algunos miembros se opongan al coste. Nuestra nota sobre goteras y tejas caídas explica esto con más detalle.
¿Qué ocurre si las normas se aplican de forma selectiva o desigual?
La asociación debe aplicar el acta constitutiva y el reglamento interno de forma coherente. Una decisión basada en una aplicación selectiva puede ser impugnada por ser contraria a la razonabilidad y la equidad.
Advertir a un propietario sobre una mampara de balcón mientras se ignoran tres idénticas no solo es injusto, sino que además debilita cualquier intento posterior de hacer cumplir la norma. Las leyes extranjeras de vivienda justa, que a veces se citan en este contexto, no se aplican a un edificio holandés.
La legislación neerlandesa sobre igualdad de trato es aplicable. La Ley General de Igualdad de Trato (Algemene wet gelijke behandeling) prohíbe las distinciones por motivos como raza, religión, sexo y nacionalidad, incluso en materia de vivienda. La Ley de Igualdad de Trato por Discapacidad o Enfermedad Crónica (Wgbh/cz) establece lo mismo para la discapacidad y la enfermedad crónica. Si considera que recibe un trato desigual por alguno de estos motivos, puede solicitar una opinión no vinculante al Instituto Neerlandés de Derechos Humanos (College voor de Rechten van de Mens) o acudir a los tribunales civiles. La negativa a permitir una adaptación razonable para una persona con discapacidad, como una rampa o un pasamanos en una zona común, puede estar comprendida en este marco. Cuando la asociación simplemente deniega su consentimiento, la autorización sustitutiva prevista en el artículo 5:121 de la Ley de Vivienda suele ser la vía más directa.
¿Qué ocurre si el dinero se gestiona mal?
Todo propietario tiene derecho a consultar los registros, y una reunión no debe aprobar cuentas que no haya podido verificar. En caso de desaparición de fondos, la asociación puede exigir responsabilidades a la junta directiva o al administrador.
La mala gestión financiera adopta diversas formas. No se recaudan las contribuciones. El fondo de reserva solo existe en el papel. Los pagos se realizan a una empresa vinculada a un miembro de la junta directiva. No se han presentado cuentas durante tres años. O bien, un administrador mezcla el dinero de la asociación con el suyo propio.
La negativa a conceder la exoneración de responsabilidades es un instrumento válido. La aprobación de las cuentas y la concesión de la exoneración de responsabilidades al consejo son decisiones independientes, y la segunda no debe derivarse automáticamente de la primera. En caso de malversación de fondos, también se puede presentar una denuncia ante la policía.
¿Cómo se empieza dentro de la asociación?
Comience presentando una queja por escrito a la junta directiva y una propuesta para la reunión. Posteriormente, una notificación formal de incumplimiento servirá para preparar cualquier reclamación posterior.
Casi todos los casos exitosos comienzan con documentación. Informe del problema a la junta directiva por escrito. Descríbalo con precisión. Haga referencia a la cláusula del acta o del reglamento que establece la responsabilidad de la asociación. Adjunte fotografías y cualquier informe que tenga. Solicite una respuesta por escrito dentro del plazo establecido.
Si no recibe respuesta, o la respuesta no es pertinente, envíe una notificación formal de incumplimiento (ingebrekestelling). Establezca un plazo final razonable para el cumplimiento e indique qué medidas tomará a continuación. Según la legislación neerlandesa, dicha notificación es importante: sin ella, el deudor generalmente no incurre en incumplimiento (artículo 6:82 BW), y una reclamación por daños y perjuicios causados por la demora puede fracasar por ese solo motivo.
Utilice tanto la reunión como la junta directiva. Cualquier propietario puede solicitar que se incluya un punto en el orden del día. Una propuesta bien formulada, con un presupuesto y una propuesta de financiación adjuntos, es mucho más difícil de aplazar que una queja. Conserve las actas. Son la prueba de lo que se decidió y cuándo, y el plazo de un mes para impugnar una decisión comienza a contar desde el día en que pudo haber tenido conocimiento de ella.
Cuando las relaciones se han deteriorado pero todos siguen viviendo en el mismo edificio, la mediación suele ser más eficaz que un juicio. Puede resolver la relación en su conjunto, en lugar de tomar una decisión aislada. Lo mismo se aplica a las disputas entre los propios propietarios, donde las normas generales para la resolución extrajudicial de conflictos constituyen un buen punto de partida.
¿Qué rutas conducen al kantonrechter?
Las disputas sobre apartamentos son resueltas por el juez de distrito (kantonrechter) donde se ubica el edificio. Elegir la vía legal adecuada es más importante que la solidez de su caso.
Las solicitudes presentadas en virtud de los artículos 5:121 y 5:130 del Código Civil alemán siguen un procedimiento de petición relativamente accesible (verzoekschriftprocedure).
Anulación de una decisión. Si la reunión adopta una decisión que contraviene la escritura, el reglamento o los principios de razonabilidad y equidad, puede solicitar al juez de distrito su anulación. Según el artículo 5:130 del Código Civil alemán (BW), debe presentar la reclamación en el plazo de un mes a partir del día en que tuvo conocimiento de la decisión o pudo haberlo tenido. Este plazo es breve y estricto. El Tribunal Superior (Hoge Raad) ha dictaminado que, cuando no se suelen distribuir las actas, se espera que un propietario que no haya asistido a la reunión presente su reclamación en el plazo de una semana; el plazo de presentación de la reclamación comienza entonces, como máximo, el día siguiente a esa semana (HR, 21 de junio de 2019, ECLI:NL:HR:2019:1022). No es necesario asistir a la reunión para impugnar una decisión, pero asistir y que su objeción quede registrada en el acta facilita considerablemente su caso.
Una decisión que contravenga la ley o la escritura puede ser nula en lugar de anulable (artículo 2:14 BW, aplicable hasta el artículo 5:129 BW). No existe plazo para la nulidad de una decisión. Sin embargo, invocar la nulidad sin asesoramiento legal es arriesgado. Lo más seguro es presentar la demanda dentro del plazo establecido.
Autorización sustitutiva. En ocasiones, se requiere la cooperación o el consentimiento de la asociación, sus órganos o de otro propietario para realizar alguna acción que le corresponda. Si dicho consentimiento se deniega sin causa justificada o no se toma ninguna decisión, el juez de distrito puede otorgar una autorización sustitutiva (artículo 5:121 del Código Civil alemán). Este es el procedimiento a seguir para el propietario que desea instalar un ascensor, colocar paneles solares, cambiar marcos de ventanas, conectar una bomba de calor o realizar cualquier otra modificación que afecte a una zona común, y que se encuentra con el silencio o una denegación injustificada. El juez pondera sus intereses frente a los de los demás propietarios y puede decidir cómo se repartirán los gastos.
Convocatoria de reuniones. Si la junta directiva no convoca las reuniones que exigen la ley y el reglamento, los propietarios pueden recurrir a las normas de convocatoria establecidas en el reglamento, tal como se describe anteriormente. Este es el primer paso habitual para reactivar una asociación inactiva y, a menudo, es suficiente: una vez convocada la reunión correctamente, la asociación vuelve a funcionar. Si la asociación no logra tomar la decisión necesaria, puede recurrir a la autorización sustitutiva prevista en el artículo 5:121 del Código Civil alemán.
Una reclamación ordinaria contra la asociación. La anulación no repara un tejado. Si la asociación incumple su obligación de mantenimiento, la solución consiste en una reclamación por cumplimiento, respaldada, si es necesario, por una indemnización por cada día de retraso, junto con una reclamación por los daños sufridos. En casos urgentes, como una gotera que hace inhabitable un piso, un procedimiento cautelar puede dar lugar a una resolución en cuestión de semanas. Se aplican las normas del procedimiento civil neerlandés , incluyendo la obligación de justificar los daños.
¿Quién paga los daños en tu piso?
Depende de dónde radique la causa. Los daños derivados de un defecto en una zona común son, en principio, responsabilidad de la comunidad de propietarios; los daños derivados de un defecto en la propiedad privada de otro propietario son un asunto entre usted y dicho propietario.
Los daños causados por su propiedad privada son responsabilidad suya. La escritura de división determina qué parte corresponde a cada propiedad. En edificios antiguos, este límite suele ser motivo de disputa, especialmente en lo que respecta a balcones, marcos de ventanas, terrazas y tuberías.
Cuando la asociación es responsable, existen dos fundamentos para una reclamación. El primero es el incumplimiento de su deber de gestión y mantenimiento. El segundo es la responsabilidad objetiva por edificios defectuosos, según el artículo 6:174 del Código Civil alemán. Si el edificio no cumple con las normas establecidas y se materializa un peligro, la parte perjudicada asume los daños sin necesidad de probar la culpa. Esta segunda vía resulta valiosa precisamente cuando es difícil demostrar que la junta directiva tenía conocimiento del defecto.
El seguro es la solución práctica para la mayoría de estos problemas. La asociación debe asegurar el edificio. La póliza del edificio generalmente cubre los daños por agua y los daños a los elementos fijos. Los enseres y las mejoras privadas están cubiertos por su propio seguro de hogar. Informe los daños a ambas aseguradoras de inmediato, fotografíe todo antes de las reparaciones y guarde las facturas.
Cuando se disputa la cuantía de la pérdida, un informe pericial sobre la causa y el importe es fundamental para que la reclamación por daños y perjuicios sea viable. La práctica general en materia de indemnización se aplica aquí como en otros lugares. En casos graves, cuando la negligencia ha dejado una vivienda inhabitable durante un largo periodo, se puede reclamar una indemnización por daños morales además de la indemnización por daños económicos. Los tribunales neerlandeses la conceden con poca frecuencia.
¿Hasta dónde llega la responsabilidad de los miembros del consejo de administración y de los directivos?
Un miembro de la junta directiva debe desempeñar sus funciones correctamente y solo es personalmente responsable ante la asociación cuando se le pueda culpar seriamente. Un administrador profesional responde ante la asociación según lo estipulado en su contrato, no ante los propietarios individualmente.
La junta directiva de una comunidad de propietarios no es un órgano meramente protocolario. Según el artículo 5:131 del Código Civil alemán, administra los fondos de la comunidad y ejecuta las decisiones de la asamblea. Asimismo, lleva la contabilidad y representa a la comunidad.
El estándar general para las funciones de una junta directiva, establecido en el artículo 2:9 del Código Civil alemán (BW), se aplica a los miembros de la junta de la asociación de propietarios (VvE) según el artículo 5:124 del mismo código. Un director que desempeñe sus funciones de manera indebida será responsable ante la persona jurídica si tiene motivos graves para culparlo. La mayoría de los miembros de la junta de una pequeña asociación son voluntarios, y los tribunales aplican el estándar teniendo esto en cuenta. Sin embargo, el voluntariado no exime de responsabilidad. No asegurar el edificio, ignorar un informe que identifique un riesgo grave para la seguridad o utilizar fondos de la asociación para beneficio propio serán considerados graves.
Cuando la asociación contrata a un administrador profesional, el contrato determina sus responsabilidades. Entre sus tareas habituales se incluyen convocar reuniones, llevar la contabilidad, recaudar cuotas, obtener presupuestos y coordinar reparaciones rutinarias. Un administrador que incumple estas tareas incurre en incumplimiento de contrato con la asociación.
La asociación, no el propietario individual, es la contraparte del administrador. Esto es importante en la práctica. Si no está satisfecho con el administrador, solicite a la asamblea que actúe, ya que la reclamación contractual corresponde a la asociación. Si la asamblea se niega a actuar ante algo que perjudica claramente a la comunidad, dicha negativa constituye una decisión que puede impugnarse. El marco general de responsabilidades legales de una organización y de la responsabilidad de los administradores es el mismo que se aplica a otras personas jurídicas.
¿Cómo pueden los propietarios prevenir estos problemas?
La prevención es principalmente administrativa: un plan de mantenimiento actualizado, un presupuesto realista, una cuenta de reserva independiente y actas claras. Nada de esto es difícil.
Elabore un plan de mantenimiento plurianual y actualícelo al menos cada cinco años. Este plan establece la contribución de reserva, distribuye el costo y otorga solvencia a la asociación en caso de necesitar un préstamo. Adopte un presupuesto realista en lugar de la contribución mínima posible. Una contribución baja no representa un ahorro, sino un gasto diferido para el propietario del piso cuando sea necesario reemplazar el techo. Mantenga el fondo de reserva en una cuenta separada. Revise periódicamente el seguro y el valor de reconstrucción. Registre las decisiones con suficiente claridad para que puedan ejecutarse y, si es necesario, hacerse cumplir.
Una buena gobernanza cuesta poco y previene la mayoría de las disputas. Convoque la reunión puntualmente con un orden del día adecuado. Distribuya las cuentas con antelación. Elabore actas de las decisiones y las objeciones, y publíquelas. Exija a los miembros del consejo con un interés personal en una decisión que lo indiquen y se abstengan. Revise el reglamento interno cada pocos años. Incluya en la escritura cualquier restricción al uso de los apartamentos, en lugar de en el reglamento interno, ya que es ahí donde corresponde y donde tendrá validez. Los principios que sustentan un marco de gobernanza eficaz y las obligaciones ordinarias de cumplimiento legal se aplican a un edificio de doce apartamentos del mismo modo que a una empresa.
¿Qué debes comprobar antes de comprar un apartamento?
Solicita las actas, las cuentas, el presupuesto, el plan de mantenimiento y el saldo de la reserva, y lee la escritura de división antes de firmar. Esta verificación es sencilla y nunca debe omitirse.
Solicita las actas de las últimas tres reuniones, las cuentas anuales, el presupuesto, el plan de mantenimiento y el saldo del fondo de reserva. Lee la escritura de división antes de firmarla, especialmente si piensas alquilar el piso o realizar reformas. Nuestro resumen de los errores más comunes en la legislación inmobiliaria neerlandesa y nuestra lista de verificación para la compra de una vivienda te indican qué más debes comprobar antes de comprometerte. Si piensas alquilar el piso, también es importante que conozcas las obligaciones del arrendador .
¿Qué vas a hacer ahora?
Lea el acta de división, presente su queja y su propuesta por escrito y solicite que el punto se incluya en el orden del día. Anote la fecha de cualquier decisión, ya que el plazo de un mes para impugnarla comienza a correr de inmediato.
Si la asociación sigue sin actuar, puede recurrir al abogado del distrito (kantonrechter) y consultar el procedimiento del Libro 5, diseñado precisamente para esta situación. Asesoramos a propietarios, juntas y asociaciones de propietarios sobre la escritura de división y el reglamento, la anulación de decisiones, las autorizaciones sustitutivas, las obligaciones de mantenimiento, los impagos y la responsabilidad por daños. Tanto si es propietario y se enfrenta a una asociación que no actúa, como si es miembro de una junta que intenta regularizar un edificio, nuestros abogados inmobiliarios le informarán sobre su situación legal según la legislación neerlandesa y los pasos a seguir.
En resumen
- Una VvE debe gestionar y mantener las zonas comunes, mantener un fondo de reserva que cumpla con el mínimo legal y celebrar una reunión para aprobar las cuentas y el presupuesto.
- Impugne una decisión errónea de la reunión dentro del plazo de un mes a partir del día en que pudo haber tenido conocimiento de ella (artículo 5:130 BW).
- Cuando se deniegue el consentimiento sin motivos razonables o no se tome ninguna decisión, solicite al kantonrechter una autorización sustitutiva (artículo 5:121 BW).
- Reactivar una asociación inactiva convocando una reunión de acuerdo con la normativa; el municipio tiene su propio procedimiento según el artículo 5:127a BW.
- En caso de mantenimiento deficiente, envíe una notificación de incumplimiento y luego reclame el cumplimiento y los daños y perjuicios; en casos urgentes, utilice el procedimiento de medidas cautelares.
Preguntas frecuentes
Estas son las preguntas que los propietarios suelen hacer cuando su asociación no cumple con sus funciones. Las respuestas se basan en el Libro 5 del Código Civil neerlandés; su escritura y reglamento pueden incluir normas propias.
¿Qué medidas puede tomar si una asociación de propietarios en los Países Bajos incumple sus obligaciones?
Para empezar, revise el acta constitutiva y el reglamento para confirmar qué obligación está incumpliendo la asociación. Dichos documentos establecen las responsabilidades de su asociación.
A continuación, envíe una queja por escrito a la junta directiva y solicite que el asunto se incluya en el orden del día de la reunión. Conserve copias de toda la correspondencia y de las actas.
Si la junta directiva no responde ni actúa, considere la mediación. La mediación es voluntaria y suele ser más económica que un proceso judicial; el acuerdo al que lleguen será vinculante una vez que ambas partes lo firmen.
Si eso no funciona, puede acudir al tribunal de distrito (kantonrechter). El tribunal puede anular una decisión, otorgar una autorización sustitutiva, ordenar a la asociación que cumpla con sus obligaciones o conceder una indemnización por los daños y perjuicios sufridos a causa de la negligencia.
¿Puede usted reclamar una indemnización a la asociación por los daños causados por su negligencia?
Sí. Puede reclamar una indemnización cuando el incumplimiento de las obligaciones de la asociación le cause pérdidas. Debe demostrar que la asociación incumplió una obligación y que dicho incumplimiento le causó el daño.
El tribunal analiza qué gestión adecuada habría requerido en esas circunstancias. Se necesitan pruebas tanto del fallo como de la pérdida, como fotografías, informes periciales y facturas.
La indemnización puede cubrir los gastos de reparación, la pérdida de valor y ciertos daños consecuentes. Debe demostrar la relación causal entre el incumplimiento de la asociación y su pérdida específica.
Si usted gana, el tribunal generalmente ordena a la otra parte que pague parte de sus costas judiciales. El monto se rige por las tarifas fijas del tribunal (liquidatietarief), no por sus honorarios legales reales.
¿Qué normas rigen los conflictos entre una asociación de propietarios y sus miembros?
La comunidad de propietarios se rige por el Título 9 del Libro 5 del Código Civil neerlandés, junto con la escritura de división y el reglamento. Conforme al artículo 5:124 del Código Civil neerlandés, también se aplican las normas generales para personas jurídicas recogidas en el Título 1 del Libro 2.
Usted tiene derecho a asistir a la reunión de propietarios y a votar (artículo 5:127 del Código Civil alemán). La asociación debe convocar las reuniones debidamente y proporcionar la documentación pertinente.
Cuando surgen conflictos, puede solicitar al juez de distrito la anulación de una decisión que contravenga la escritura, la normativa o los principios de razonabilidad y equidad. Una decisión que contravenga la ley puede ser declarada nula.
La ley también te protege contra el trato arbitrario. La asociación debe tratar a los propietarios por igual en circunstancias iguales, y la legislación sobre igualdad de trato prohíbe la discriminación por motivos protegidos.
¿Cuál es el papel del Tribunal de Alquileres (Huurcommissie) en las disputas con una asociación de propietarios?
En principio, ninguna. El Tribunal de Alquileres (Huurcommissie) se ocupa de las disputas entre propietarios e inquilinos, no de las disputas entre una asociación de propietarios y sus miembros.
Si usted es propietario de un apartamento, sus disputas con la comunidad de propietarios quedan fuera de la jurisdicción del Tribunal de Alquileres. Puede resolverlas mediante una reunión, mediación o a través del abogado del distrito.
El Tribunal de Alquileres solo entra en juego si usted alquila un apartamento y su disputa con el propietario se refiere al alquiler o a los gastos de comunidad. La disputa del propietario con la comunidad de vecinos es un asunto aparte.
¿Puede disolverse una comunidad de propietarios según la legislación holandesa?
Solo disolviéndola mediante la disolución de la división. Una asociación de propietarios existe mientras el edificio esté dividido en apartamentos, por lo que la asamblea no puede simplemente disolverla. Para disolverla se requiere una escritura notarial que ponga fin a la división, con el consentimiento de los propietarios de los apartamentos y de cualquier persona que tenga una hipoteca u otro derecho limitado.
El tribunal no puede ordenar la disolución de una comunidad de propietarios por su mal funcionamiento: las disposiciones del Libro 2 sobre disolución judicial no le son aplicables (artículo 5:124 BW). La solución para una comunidad disfuncional es reactivarla mediante la asamblea y los procedimientos judiciales descritos anteriormente.
La asociación se disuelve cuando se extingue la división, por ejemplo, tras la demolición del edificio y la disolución de la división por parte de los propietarios mediante escritura pública. Una vez que ya no hay bienes comunes que administrar, la asociación pierde su razón de ser.
Una asociación que no puede pagar sus deudas puede ser declarada en quiebra, pero incluso entonces la división en derechos de apartamentos, y con ella la asociación, permanece vigente hasta que la división se dé por terminada formalmente mediante escritura pública.
¿Qué plazos se aplican a las reclamaciones contra una asociación de propietarios?
Depende de la reclamación. La solicitud de anulación de una decisión debe presentarse en el plazo de un mes (artículo 5:130 del Código Civil neerlandés). La reclamación por daños y perjuicios prescribe generalmente a los cinco años de haberse tenido conocimiento tanto del daño como de la parte responsable, con un plazo máximo de veinte años (artículo 3:310 del Código Civil neerlandés).
El plazo para reclamar el cumplimiento de una obligación puede variar según su fundamento jurídico. Es recomendable verificar el fundamento de su reclamación cuanto antes, en lugar de asumir que se aplica el plazo máximo.
Las reclamaciones contra un contratista por defectos en la obra se rigen por sus propias normas y son independientes de su reclamación contra la asociación.
Puede interrumpir el plazo de prescripción mediante una comunicación escrita en la que se reserve expresamente el derecho a la ejecución (artículo 3:317 del Código Civil alemán). El inicio de un procedimiento judicial también lo interrumpe.
¿No sabes cuál es tu situación? Cuéntanos qué te pasa . Te informaremos de tus opciones en un plazo de un día laborable.
