Casi todas las viviendas en los Países Bajos se anuncian con la indicación "kosten koper" : el precio es el de la casa, y los gastos de transferencia corren por su cuenta. El mayor de estos gastos es un impuesto del 2%, 8% o 10.4%, según la propiedad y su uso. Esta página detalla los tipos vigentes en 2026, la exención para compradores de primera vivienda, las desgravaciones fiscales relevantes y otros gastos que debe presupuestar. Se trata de información legal y fiscal, no de asesoramiento financiero.
Qué significa “kosten koper” y en qué se diferencia de “vrij op naam”
Kk ( kosten koper , “gastos para el comprador”) significa que el precio anunciado no incluye los gastos de transferencia; estos se pagan aparte. Von ( vrij op naam , “libre a nombre del comprador”) significa que el precio ya incluye el coste de poner la propiedad a su nombre. La distinción se basa principalmente en la diferencia entre viviendas de segunda mano y de obra nueva: las viviendas existentes se suelen vender con kosten koper , mientras que las viviendas nuevas de un promotor se venden con vrij op naam , porque se aplica el IVA en lugar del impuesto de transmisiones patrimoniales y el promotor lo incluye en el precio.
Bajo kosten koper el comprador normalmente se hace cargo de:
- impuesto de transferencia (sobregirar);
- los honorarios del notario por la escritura de transferencia (palancas de palanca);
- el Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) tasa por registrar esa escritura;
- y, en el caso de una hipoteca, los honorarios del notario y del catastro por la escritura hipotecaria.
No cubre la comisión del agente inmobiliario, que paga el vendedor, ni la de su propio agente, tasación, valoración ni asesoramiento hipotecario. Tampoco significa « sin coste alguno»: en una hipoteca para obra nueva, la escritura y su inscripción siguen siendo suyas.
Impuesto sobre transferencias (overdrachtsbelishing): los tipos vigentes en 2026
El impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica a la adquisición de bienes inmuebles en los Países Bajos y a los derechos sobre ellos, como los arrendamientos a largo plazo ( erfpacht ) y los derechos de construcción ( opstal ). Los tipos impositivos se encuentran en el artículo 14 de la Ley sobre el impuesto de transmisiones patrimoniales (Wet op belastingen van rechtsverkeer).
En 2026 se produjo un cambio. Hasta finales de 2025 no existía un tipo impositivo específico para las viviendas que el comprador no fuera a ocupar: estas se regían por el tipo general del 10.4 %. A partir del 1 de enero de 2026, el artículo 14 establece un tipo impositivo específico del 8 % para la adquisición de una vivienda, reservándose el 2 % para el comprador que la vaya a utilizar como residencia principal y manteniéndose el 10.4 % como tipo general para el resto.
| Lo que se adquiere | Califica 2026 | Califica 2025 |
|---|---|---|
| Vivienda que el comprador ocupará como su residencia principal, salvo en caso de uso temporal. | 2% | 2% |
| Vivienda el comprador No ocupar — compra para alquilar, casa de vacaciones, una casa comprada para un niño o a través de una empresa | 8% | 10.4% |
| No residencial: locales comerciales, oficinas, garaje en parcela independiente, terreno edificable. | 10.4% | 10.4% |
| Comprador primerizo que califica bajo la exención para principiantes | 0% | 0% |
| Umbral del valor de exención del iniciador (woningwaardegrens) | €555,000 | €525,000 |
Resúmenes antiguos que aún citan el 10.4%.
Se han establecido tres tipos impositivos: un 2 % para la vivienda que el comprador ocupará como residencia principal, un 8 % para la vivienda que no ocupará y un 10.4 % como tipo general para inmuebles no residenciales. Dado que el tipo del 8 % es nuevo, algunos resúmenes y páginas de asesoramiento antiguos todavía muestran el 10.4 % para viviendas de alquiler, segundas residencias o casas de vacaciones; este tipo era aplicable en 2025, pero no a las adquisiciones de 2026.
Las tarifas vigentes se rigen por las del Belastingdienst. Verifique la tarifa en la fecha de su escritura y solicite a su notario que la confirme antes de firmar.
La exención del titular (startersvrijstelling)
Un comprador que cumpla con todas las condiciones no paga ningún impuesto de transferencia. La exención se encuentra en el artículo 15 de la Ley de Impuestos sobre Transacciones Inmobiliarias (Wet op belastingen van rechtsverkeer), y el requisito de declaración en el artículo 15a. Deben cumplirse todos los siguientes requisitos:
- Años. El comprador debe tener 18 años o más y no haber cumplido aún los 35 al momento de la firma de la escritura. Esta condición se aplica por comprador: si uno de los dos copropietarios tiene 35 años o más, solo la parte del comprador que cumpla con los requisitos estará exenta.
- Solo una vez. El comprador no debe haber solicitado la exención con anterioridad. Haber sido propietario de una vivienda no le descalifica; lo que sí le descalifica es haber utilizado esta exención.
- Vivienda ocupada por el propietario. El comprador debe utilizar la vivienda como su residencia principal, salvo en casos excepcionales. No se aceptan compras para alquilar, reformar y revender, ni como segunda residencia.
- Umbral de valor. El valor de la vivienda con sus anexos no debe exceder 555,000 € en 2026 (525,000 € en 2025). Se trata de un límite mínimo, no de un tramo: por un euro más, la exención desaparece por completo y se aplica un impuesto del 2 % sobre el valor total, en lugar de sobre el excedente.
El umbral está indexado y cambia cada 1 de enero, por lo que en una compra cercana al límite, la fecha de finalización en sí misma puede cambiar el resultado.
La declaración escrita y qué sucede si es incorrecta.
Ni el tipo impositivo del 2 % ni la exención para compradores noveles se aplican automáticamente. El artículo 15a exige que el comprador declare, de forma clara, firme e inequívoca, mediante declaración escrita, que utilizará la vivienda como su residencia habitual, salvo de forma temporal, y, para acogerse a la exención para compradores noveles, que no la ha utilizado con anterioridad. El Belastingdienst publica formularios estándar, y la declaración firmada debe llegar al notario antes de la transmisión de la propiedad.
La declaración se refiere a su intención en el momento de la adquisición, no a una promesa de que nada cambiará: si realmente tiene la intención de vivir allí y las circunstancias le obligan posteriormente a mudarse o alquilar, la deducción no se pierde retroactivamente. Lo que no está permitido es declarar una intención que no tiene. Si la declaración resulta ser incorrecta, la Administración Tributaria puede emitir una liquidación adicional ( naheffingsaanslag ) por la diferencia más los intereses e imponer una sanción si el contribuyente es culpable. Las sanciones por una declaración incorrecta o incompleta son las del art. 67d y art. 67e de la AWR; en principio, una corrección voluntaria realizada dentro de los dos años evita dicha sanción.
¿Quién es el responsable y cómo se paga el impuesto?
El impuesto de transmisiones patrimoniales recae sobre el comprador ; el vendedor no es responsable. Es autoliquidado, pero en una compraventa normal no es necesario presentar ninguna documentación: cuando la transmisión se realiza mediante escritura pública, como debe ser para una propiedad registrada, el notario realiza la presentación digital y paga en su nombre. Por lo tanto, el impuesto aparece en el acta notarial: antes de la formalización de la compraventa, usted transfiere el importe total a la cuenta bancaria del notario, y este liquida el impuesto, las tasas del Catastro y sus propios honorarios con dicho importe. Solo cuando no existe escritura pública, el comprador debe presentar y pagar personalmente la documentación en el plazo de un mes desde que adquiere la propiedad; puede interponer una reclamación en el plazo de seis semanas a partir del pago.
Exenciones y beneficios que importan en la práctica
Adquisición poco después de una adquisición anterior.
El artículo 13 contempla una exención cuando la misma propiedad se adquiere nuevamente dentro de los seis meses siguientes a una adquisición previa por otra persona. La base imponible para la segunda adquisición se reduce en el importe sobre el cual se aplicó el impuesto de transmisiones patrimoniales, o el IVA no deducible, a la primera, por lo que el segundo comprador tributa únicamente sobre el incremento de valor.
Esto beneficia al comprador que adquiere la propiedad de alguien que la compró recientemente, y es lo que hace viable la reventa a corto plazo por parte de un comerciante o promotor. La exención se aplica a la propiedad y al plazo de seis meses, no a la identidad del revendedor, así que pregunte cuándo adquirió el vendedor la propiedad.
Traslados familiares, divorcio y herencia
La adquisición por herencia o en virtud de la ley de bienes matrimoniales no está sujeta a impuestos, por lo que no se devenga impuesto de transmisiones patrimoniales al heredar una vivienda o al adquirir bienes en régimen de comunidad de bienes; en su lugar, podría devengarse impuesto de sucesiones. En caso de divorcio, la división de la comunidad de bienes o de los bienes gananciales entre ex cónyuges se rige por las exenciones del artículo 15, por lo que, si la vivienda familiar se asigna a uno de los cónyuges, no se paga impuesto de transmisiones patrimoniales. La situación de las parejas de hecho es más compleja y depende de cómo se originó la propiedad conjunta.
Contrariamente a la creencia popular, las transferencias entre familiares no suelen estar exentas de impuestos. La venta de una vivienda a un hijo por parte de un progenitor se rige por el régimen general: un 2 % si el hijo va a residir en la vivienda, o ningún impuesto si se trata de una vivienda de nueva adquisición. La exención familiar del artículo 15 se refiere a la sucesión empresarial, no a la vivienda familiar. Si una vivienda se vende a un familiar por debajo de su valor de mercado, también puede generarse el impuesto sobre donaciones, y la base imponible del impuesto sobre transmisiones patrimoniales es el valor de mercado, no el precio acordado.
Viviendas de obra nueva: IVA en lugar de impuesto de transmisiones patrimoniales.
La obra nueva no está sujeta a doble imposición. Cuando la operación está sujeta al IVA —en general, un edificio nuevo entregado antes o dentro de los dos años posteriores a la primera ocupación, y el terreno edificable— una exención del artículo 15 no aplica el impuesto de transmisiones patrimoniales, por lo que el comprador paga el 21 % de IVA y no el 2 % ni el 8 %. Esto se conoce como samenloopvrijstelling.
Por eso, en la categoría de obra nueva se utiliza la expresión «vrij op naam» ( sin IVA): el 21 % está incluido en el precio del promotor, no añadido. La exención no se aplica cuando el comprador puede recuperar el IVA, por lo que los inversores y las empresas necesitan asesoramiento específico. Además, un terreno edificable no es una vivienda: cuando el impuesto de transmisiones patrimoniales se aplica a una parcela en lugar de a una casa, el tipo impositivo es del 10.4 %.
Los costos del otro comprador
Los honorarios notariales no están fijados por ley y varían según la oficina y la ciudad, por lo que conviene solicitar dos o tres presupuestos. La tasa de inscripción en el Catastro es fija y el notario la traslada al precio de coste.
| Costo | ¿Quién paga normalmente? | ¿Deducible del impuesto sobre la renta? |
|---|---|---|
| Impuesto de transferencia | Comprador | No |
| Notario — escritura de transferencia (palancas de palanca) | Comprador (kk) | No |
| Kadaster — registro de la escritura de transferencia | Comprador (kk) | No |
| Notario — escritura hipotecaria (hipotecas) | Comprador | Sí, costo de financiación |
| Kadaster — registro de la escritura hipotecaria | Comprador | Sí, costo de financiación |
| Costes del asesor hipotecario y de los trámites bancarios | Comprador | Sí, costo de financiación |
| Valoración (valoración) para la hipoteca | Comprador | Sí, costo de financiación |
| Comisión de Garantía Hipotecaria Nacional (NHG borgtochtprovisie) | Comprador | Sí, costo de financiación |
| Agente de compras (Agente De Compras) | Comprador | No |
| Estudio estructural (inspección de construcción) | Comprador | No |
¿Qué gastos son deducibles y cuáles no?
La distinción es sencilla: los gastos de adquisición de la propiedad no son deducibles, mientras que los de gestión del préstamo sí. Según el artículo 3.120 de la Ley de Impuestos sobre la Renta de 2001 (Wet inkomstenbelasting 2001), los gastos de financiación puntuales para una hipoteca sobre la propia vivienda son deducibles en el año en que se incurren: la escritura de hipoteca, su inscripción, el asesor, la tasación del préstamo y la comisión de la NHG. El impuesto de transmisiones patrimoniales, la escritura de transmisión, su inscripción, el agente inmobiliario y la tasación no son deducibles.
La Garantía Hipotecaria Nacional ( Nationale Hypotheek Garantie ) es opcional y solo está disponible hasta un límite de préstamo. Para 2026, la comisión única de garantía ( borgtochtprovisie ) es del 0.4 % del préstamo, sin cambios respecto a 2025, y el límite de la NHG es de 470,000 €, que aumenta a 498,200 € cuando se financian medidas de ahorro energético con el préstamo. Los prestamistas suelen ofrecer un tipo de interés más bajo a cambio, por lo que a menudo resulta rentable. La NHG establece ambas cifras anualmente y aplica los Voorwaarden en Normen vigentes en el momento de la emisión de la oferta hipotecaria, por lo que conviene comprobar el límite correspondiente al año de la oferta, no al año de la formalización de la hipoteca.
La tasa del Catastro para la inscripción de una escritura está fijada por el Reglamento del Catastro y es la misma para la escritura de compraventa y la hipotecaria. En 2026, cada inscripción costaba 181 €, reduciéndose a 103.50 € si el notario presentaba la escritura electrónicamente en un formato que el Catastro pudiera procesar automáticamente, lo cual es lo habitual en una compraventa de vivienda sencilla. Las tasas de inscripción no se incluyeron en el aumento general de 2026, por lo que permanecen sin cambios con respecto a 2025. La presentación en papel costaba 34 € más.
Qué presupuestar: un esquema orientativo
Las cifras que figuran a continuación son meramente indicativas : un esquema elaborado a partir de los componentes mencionados anteriormente, no una cotización. Solo el componente impositivo está fijado por ley.
- Comprador primerizo que cumpla los requisitos, vivienda por debajo del umbral: aproximadamente 1.5% a 3.5% — sin impuesto de transferencia, por lo que no hay costos notariales ni de tasación, costos de financiamiento ni ningún agente o tasador que usted elija.
- Propietario-ocupante que paga el 2%: aproximadamente 4% a 6%La regla general de “alrededor del 5% adicional” se ajusta a este caso, y solo a este caso.
- Comprador que no ocupará la vivienda, pagando el 8% en 2026: aproximadamente 10% a 12% — inferior a la misma compra en 2025, cuando la tasa era del 10.4%.
- Propiedades no residenciales al 10.4%: aproximadamente 12% a 14%, a menudo más, ya que la debida diligencia es más rigurosa.
- New-build, vrij op naam: El 21% de IVA ya está incluido en el precio, así que solo presupueste los gastos relacionados con la hipoteca.
Dos advertencias. En general, los prestamistas holandeses no financian los gastos del comprador, ya que el préstamo está limitado por el valor de la propiedad, por lo que los gastos suelen provenir de los ahorros. Y si compra una vivienda conjuntamente con alguien que no cumple los requisitos para ser considerado comprador inicial, calcule el impuesto sobre la renta de cada parte por separado.
¿Puede un extranjero comprar una propiedad en los Países Bajos? ¿Es más caro?
Aquí no existen restricciones de nacionalidad ni de residencia para la compra de bienes inmuebles, ni se aplica ningún recargo a los compradores extranjeros. Lo que importa no es la nacionalidad, sino si se va a vivir en la propiedad: un extranjero que compre una vivienda para residir en ella pagará un 2 % en 2026 en las mismas condiciones que un comprador neerlandés, mientras que quien la compre como inversión pagará un 8 %.
Tengo 34 años y estoy comprando mi primera casa en los Países Bajos por 600,000 €. ¿Me corresponde la exención?
No. La exención se pierde por completo una vez que el valor supera el umbral de 555,000 € establecido en 2026, y se aplica a la totalidad de la propiedad, no solo al excedente. Pagaría el 2 % sobre el valor total, es decir, 12,000 €, siempre que resida allí como su vivienda habitual y realice la declaración escrita ante notario. Si el valor está por debajo del umbral, en las mismas circunstancias, no pagaría nada.
Al principio viviré en la casa, pero la alquilaré dentro de dos años. ¿Qué debo declarar?
Declare su intención genuina al momento de la adquisición. Si realmente tiene la intención de ocupar la propiedad como su residencia principal, y no solo temporalmente, se aplica la tasa del 2%, y un cambio de planes posterior debido a circunstancias reales no la anula. Sin embargo, una intención inicial de ocupar brevemente y luego alquilar no se considera válida, y declarar lo contrario conlleva el riesgo de una tasación y una penalización.
¿El vendedor paga alguno de los kosten koper?
No. Bajo el régimen de "kosten koper" (costes de transferencia) , el comprador asume el impuesto de transmisiones patrimoniales, la escritura de transmisión y su inscripción. El vendedor paga a su propio agente inmobiliario y el coste de cancelar cualquier hipoteca existente en el registro. Bajo el régimen de " vrij op naam" (sin hipoteca) , típico de obra nueva, los costes de transmisión se invierten, pero el comprador que contrata una hipoteca sigue pagando la escritura hipotecaria.
¿Se debe pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales si mi pareja se añade a las escrituras?
Depende de cómo. Los bienes que un cónyuge hereda en régimen de comunidad de bienes no son una adquisición sujeta a impuestos, por lo que no se deben pagar impuestos. Transferir la mitad de una participación a una pareja no casada es una adquisición ordinaria, sujeta a impuestos sobre el valor de dicha participación: al 2% si la pareja va a residir allí, o al 8% en 2026 si no. Consulte con un asesor antes de reestructurar la propiedad.
¿Cuáles de mis gastos de compra puedo deducir de mi impuesto sobre la renta?
Solo los gastos de gestión de la hipoteca: la escritura hipotecaria y su inscripción, el asesor, la tasación del préstamo y la comisión de la NHG. Estos gastos son deducibles en el año en que se incurren, según el artículo 3.120 de la Ley de Impuestos sobre Transmisiones Patrimoniales de 2001 (Wet inkomstenbelasting 2001). El impuesto de transmisiones patrimoniales, la escritura de transmisión, su inscripción, los honorarios de su agente inmobiliario y la tasación no son deducibles. Conserve el acta notarial, que detalla ambos conceptos.
Esta página muestra la situación para 2026 y se revisa anualmente; las tablas anteriores son las partes que se actualizan. Para obtener asesoramiento sobre una compra específica, incluyendo la tasa aplicable a su escritura y la redacción de la declaración ante notario, póngase en contacto con nosotros. Law & More in Eindhoven or Amsterdam.
