1. Introducción
La transferencia de cables y tuberías en los Países Bajos es legalmente más compleja de lo que muchas partes creen. En la práctica, no es raro que las partes involucradas crean que un acuerdo privado es suficiente para transferir la propiedad de cables o tuberías. Esta es una idea errónea persistente.
Desde la introducción del Artículo 5:20(2) del Código Civil holandés (BW), los cables y tuberías tendidos en, sobre o por encima de la tierra de otra parte se clasifican como propiedad inmuebleEsto tiene consecuencias de gran alcance sobre la manera en que pueden transferirse, gravarse y registrarse.
En este blog, analizamos el marco legal completo para la transferencia de cables y tuberías, los aspectos fiscales, la función del notario y las obligaciones de divulgación e información. Ilustramos los principales puntos de atención con ejemplos prácticos de casos. ley.
2. Marco legal
2.1 Las sentencias del cable y sus consecuencias legislativas
En el llamado sentencias por cable (cables de parada) de 2003, el Tribunal Supremo holandés (Corte suprema) dictaminó que los cables y tuberías son inamovibles. En respuesta, se añadió un nuevo párrafo al artículo 5:20 del Código Civil neerlandés. El artículo 5:20(2) del Código Civil neerlandés determina quién es el propietario de una red de cables o tuberías destinada al transporte de sustancias sólidas, líquidas o gaseosas, energía o información.
2.2 El constructor autorizado
De conformidad con el artículo 5:20(2) del BW, la propiedad de una red recae en el constructor autorizado (bevoegd aanlegger) o su sucesor legal. La simple construcción de una red no confiere automáticamente la propiedad: lo que se requiere es que el constructor fuera autorizado para hacerlo.
La construcción en sí puede acreditarse mediante contratos con contratistas, facturas y correspondencia relacionada con la instalación. La autorización para construir puede derivar de un derecho de superficie establecido, una obligación legal de tolerar o un permiso. El consentimiento por escrito del propietario del terreno también puede demostrar dicha autorización.
2.3 Registro: no constitutivo, pero esencial
La inscripción de la red en los registros públicos es no es un requisito constitutivo Para adquirir la propiedad de una red autorizada. El constructor autorizado es el propietario, incluso sin dicho registro. No obstante, se recomienda encarecidamente el registro.
El registro permite a terceros verificar la propiedad de la red y protege al propietario frente a derechos de terceros. El artículo 3:24(1) del Código Civil dispone que un hecho no registrado (como la construcción de una red) no puede invocarse frente a terceros.
| Punto clave: el registro es un requisito previo para la transferencia En ciertos casos, el registro es necesario. Dado que la red es inmueble, cualquier transmisión o gravamen (por ejemplo, mediante hipoteca) debe realizarse mediante escritura pública e inscripción en los registros públicos correspondientes. Solo después de inscribir la construcción de una red, esta puede transferirse o gravarse. |
2.4 Transferencia: título y entrega
Dado que las tuberías y redes califican como propiedad registrada, una transferencia válida requiere una escritura notarial seguida de la inscripción en los registros públicos del Registro de la Propiedad (Registro de la Propiedad) (Artículo 3:89 BW). Un acuerdo obligatorio (como un contrato de compraventa) sirve como título — la base legal para la transferencia — pero la transferencia real de propiedad requiere formalidad entrega A través del notario. Por lo tanto, un acuerdo obligatorio por sí solo es insuficiente.
2.5 Inscripción en el Registro de la Propiedad (Art. 155a ONBW)
De conformidad con el artículo 155a de la Ley de transición para el nuevo Código Civil neerlandés (Overgangswet nieuw Burgerlijk Wetboek), cualquier persona que actuara como propietario de una red el 1 de febrero de 2007 puede registrar dicha red. El registro se realiza mediante declaración notarial, inscripción en los registros públicos y publicación en el Boletín Oficial.Gaceta del Gobierno) y un periódico nacional.
La red registrada recibe su propia designación (p. ej., «Sección de redes W número 70») y se inscribe en el Registro de la Propiedad con los planos correspondientes. Cuando se transfiere la red o parte de ella, este registro debe actualizarse.
La jurisprudencia (ECLI:NL:HR:2003:AD3578) indica que una red no siempre necesita su propia designación catastral; en algunos casos, basta con la designación de la parcela donde se ubica la red. Sin embargo, la transferencia debe estar documentada de forma clara y completa.
2.6 División de una red
Cuando parte de una red registrada se desconecta y se transfiere a otra parte, la red debe dividirse formalmente. Esto requiere:
- Nuevos dibujos de red tanto para la parte restante como para la separada
- Una nueva designación de red para la parte separada
- Depósito de los planos en el Registro de la Propiedad
- Escritura notarial de entrega de la parte transferida
Así se desprende de los artículos 59 y 60 del Reglamento del Registro de la Propiedad de 1994 y se confirma en la opinión del Abogado General en ECLI:NL:PHR:2013:CA0727.
2.7 Derechos reales: superficies y servidumbres
Al transferir una red, los derechos existentes en rem Debe tenerse en cuenta. Los derechos de superficie y servidumbres son, en principio, transferibles (artículo 3:83 del Código Civil), pero la escritura de constitución puede estipular que la transferencia o división solo sea posible con el consentimiento del propietario (artículo 5:91 del Código Civil, en conjunción con el artículo 5:104 del Código Civil).
Un derecho de superficie dependiente no es transferible independientemente y se extingue junto con el derecho principal (ECLI:NL:PHR:2012:BV0647). Por lo tanto, es fundamental revisar la escritura de constitución para detectar posibles restricciones antes de proceder a la transferencia.
3. El papel del notario civil
El notario civil (notario) desempeña una función esencial de protección en la transferencia de tuberías y redes. El notario no es un simple "transmisor" de escrituras, sino que tiene un deber activo de investigación y diligencia.
3.1 Deberes del notario
- Redacción del acta notarial de entrega con descripción precisa de la parte transmitida
- Verificar que se han cumplido todos los requisitos legales
- Garantizar el consentimiento de todas las partes implicadas
- Inscripción de la escritura en los registros públicos (artículo 37 Ley del Registro de la Propiedad)
3.2 Deber de investigación y deber de negarse
De conformidad con el artículo 21 de la Ley del Notariado (Wet op het notarisambt), el notario tiene el deber de investigar y debe negarse a prestar servicios si existen indicios de conflicto con la ley o el orden público. El Tribunal Supremo confirmó en ECLI:NL:HR:2015:831 que el notario no solo debe salvaguardar los requisitos formales, sino también considerar los intereses de terceros.
4. Obligaciones de notificación e información
4.1 Deber de divulgación del vendedor
Según el artículo 7:15 del Código Civil, el vendedor está obligado a entregar la parte de la red libre de gravámenes y restricciones especiales, salvo que el comprador los haya aceptado expresamente. El artículo 7:17 del Código Civil establece que la mercancía entregada debe ser conforme al contrato, teniendo en cuenta las declaraciones del vendedor.
La jurisprudencia es clara: el deber de divulgación del vendedor prevalece sobre el deber de investigación del comprador (ECLI:NL:GHAMS:2024:2622; ECLI:NL:RBZWB:2025:6287). El vendedor debe activamente Informar al comprador de los defectos conocidos, restricciones, derechos de terceros y otros hechos relevantes.
4.2 Información mínima a proporcionar
En la práctica, el vendedor debe proporcionar como mínimo la siguiente información:
- Ubicación precisa, alcance y estado técnico de la parte de red
- Contratos existentes y en curso (obligaciones de mantenimiento o suministro)
- Defectos conocidos, fallos de funcionamiento o restricciones de uso
- Derechos de terceros (superficies, servidumbres, arrendamientos)
- Restricciones de derecho público (permisos, planes de zonificación)
- Documentación técnica, informes de inspección e historial de mantenimiento
4.3 Responsabilidad por incumplimiento de las obligaciones de información
Si el vendedor proporciona información incorrecta o incompleta, podría ser responsable por falta de conformidad (Artículo 7:17 del Código Civil) o por responsabilidad extracontractual (Artículo 6:162 del Código Civil). El comprador puede optar entonces por varias soluciones:
- Anulación por error (Artículo 6:228 BW)
- Rescisión o reducción de precio (Artículos 7:21 y 7:22 BW)
- Daños causados por la broca del café (Artículos 6:74 y 7:24 BW)
- Sanción contractual (si se acuerda)
La Corte Suprema ha confirmado que el deber de divulgación tiene prioridad: si el vendedor retiene información relevante, no puede confiar en que el comprador no realice una investigación adicional (ECLI:NL:HR:2016:2885; ECLI:NL:HR:1998:ZC2629).
4.4 Carga de la prueba del vendedor
Si el comprador cuestiona haber sido plenamente informado, la carga de la prueba recae en el vendedor para demostrar el cumplimiento del deber de divulgación (artículo 150 del DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Por lo tanto, es recomendable documentar todas las comunicaciones por escrito y elaborar un expediente informativo completo.
5. Aspectos fiscales
5.1 Exención de la red del impuesto de transmisiones patrimoniales
La transmisión de tuberías y redes está generalmente exenta del impuesto de transmisión (sobregirar) bajo la exención de red en el artículo 15(1)(y) de la Ley del Impuesto sobre Transacciones Jurídicas (Wet op belasten van rechtsverkeer, WBR). Esta exención se aplica a la adquisición de una red consistente en cables o tuberías destinadas al transporte de sustancias, energía o información.
| Nota: restricción de la exención de la red a partir del 1 de enero de 2026 La interpretación amplia de la exención de red se restringirá a partir del 1 de enero de 2026. A partir de esa fecha, la adquisición de un derecho de superficie sobre terrenos en los que se instale una red dejará de estar comprendida en el ámbito de aplicación de la exención de red (Decisión del Secretario de Estado de Finanzas, 22 de mayo de 2024). Esto podría tener importantes consecuencias fiscales para las transferencias de red. |
5.2 Aspectos del IVA
A efectos del IVA, el suministro de redes está sujeto en principio a impuestos, salvo que se aplique una exención o una entrega intracomunitaria (artículos 16 y 17e de la Ley del Impuesto sobre el Volumen de Negocios, OB húmedo). El tratamiento fiscal exacto depende de la situación fáctica y de la calificación de la red como propiedad registrada.
5.3 Valoración en transacciones de 0 €
El impuesto de transferencia se aplica a la valor justo de mercado (waarde in het economische verkeer), no sobre el precio de compraventa acordado. Por lo tanto, una transmisión a 0.00 € no implica automáticamente la exención del impuesto de transmisiones patrimoniales. La Hacienda Pública puede determinar el valor real y emitir una tasación complementaria (tipo: 10.4 % para inmuebles no residenciales). Es recomendable justificar la valoración, por ejemplo, demostrando que los costes de demolición superan el valor residual.
6. Ejemplos prácticos de jurisprudencia
Las siguientes sentencias ilustran los principales puntos jurídicos de atención en las transferencias de red:
| Judgment | Asunto | Consideración clave |
| ECLI:NL:HR:2021:1813 | Exención de red – TES | La Corte Suprema confirmó que la exención de red se aplica a las instalaciones de almacenamiento de energía térmica (TES) que consisten en tuberías y redes. |
| ECLI:NL:HR:2020:170 | Torres de transmisión | Las torres de transmisión no están comprendidas dentro de la exención de la red, ya que no califican como una red dentro del significado de la ley. |
| ECLI:NL:HR:2003:AD3578 | Designación catastral | Una red no siempre necesita su propia designación catastral; en algunos casos, la designación de la parcela es suficiente. |
| ECLI:NL:HR:2016:2885 | Deber de divulgación | El deber de divulgación del vendedor prevalece sobre el deber de investigación del comprador en casos de falta de conformidad. |
| ECLI:NL:HR:2015:831 | Deber de diligencia notarial | El notario tiene una amplia función de protección y debe realizar investigaciones adicionales o negarse a participar en caso de duda. |
| ECLI:NL:RBZWB:2025:66/67 | Transferencia de acciones | En la transmisión de acciones de empresas que operan redes, la exención de la red no siempre se aplica. |
| ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 | Superficies dependientes | Un derecho de superficie dependiente no es transferible independientemente y caduca con el derecho principal. |
7. Lista de verificación práctica
La siguiente lista de verificación puede servir como guía al transferir (parte de) una red.
7.1 Preparación y diligencia debida
- Delinear la parte de red que se venderá en su totalidad: ubicación, alcance, estado técnico
- Verificar los derechos reales existentes (superficies, servidumbres) y las obligaciones contractuales
- Recopilar los permisos pertinentes, los contratos de mantenimiento y las restricciones de derecho público.
- Revise las escrituras de constitución para ver si existen restricciones de transferencia
7.2 Obligaciones de información y documentación
- Informar activamente al comprador de todos los gravámenes, restricciones y defectos conocidos
- Proporcionar dibujos de red actuales y documentación técnica.
- Divulgar derechos de terceros, procedimientos pendientes y circunstancias especiales
- Registrar todas las comunicaciones por escrito con fines probatorios (ECLI:NL:HR:2021:1677)
7.3 Aspectos legales y formales
- Verificar si la parte de red es transferible de forma independiente (Artículo 3:83 BW)
- Contratar a un notario para preparar la escritura de entrega
- Garantizar la inscripción en los registros públicos (artículo 3:89 BW)
- En caso de división: encargar nuevos planos de red e inscribir en el Registro de la Propiedad
7.4 Aspectos fiscales
- Evaluar si se aplica la exención de red (artículo 15(1)(y) WBR)
- Justificar la valoración, en particular en el caso de una transacción de 0 €
- Tenga en cuenta la restricción de la exención de la red a partir del 1 de enero de 2026
7.5 Transferencia operativa
- Definir con precisión los límites de la batería (límites físicos de la transferencia)
- Contratos y permisos de mantenimiento de transferencias
- Garantizar la continuidad de los servicios e informar oportunamente a los usuarios finales
- Incluir un período de transición para cuestiones operativas
8. Conclusión
La transferencia de tuberías y redes es un proceso legalmente complejo que va mucho más allá de la firma de un contrato. Su clasificación como bienes inmuebles conlleva requisitos formales —escritura notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad— que no deben obviarse.
El vendedor tiene un amplio deber de divulgación y debe informar activamente al comprador de todos los aspectos legales, técnicos y fácticos relevantes. El incumplimiento de este deber puede dar lugar a responsabilidad, rescisión o indemnización por daños y perjuicios.
Desde una perspectiva fiscal, la exención de la red merece especial atención, sobre todo teniendo en cuenta que la restricción entrará en vigor el 1 de enero de 2026. En el caso de transacciones de 0 €, se deberá acreditar el valor justo de mercado para evitar valoraciones complementarias.
Una preparación exhaustiva (con la debida diligencia, asesoramiento notarial y documentación exhaustiva) es la clave para una transferencia legalmente válida y sin problemas.
9. Fuentes y referencias
A continuación se presenta una descripción general de las disposiciones legales y la jurisprudencia clave a las que se hace referencia en este blog.
Legislación
- Artículo 5:20(2) BW — propiedad de las redes de oleoductos
- Artículo 3:89 BW — entrega de la propiedad registrada
- Artículo 155a Ley Transitoria Nuevo Código Civil — registro de redes
- Artículos 36 y 37 Ley del Registro de la Propiedad — inscripción en registros públicos
- Artículos 59 y 60 del Reglamento del Registro de la Propiedad de 1994 — designaciones de red
- Artículos 7:15, 7:17 y 7:18 BW — obligaciones del vendedor
- Artículo 15(1)(y) WBR — exención de la red del impuesto de transferencia
- Artículo 5:91 en conjunción con 5:104 BW — transferibilidad de derechos de superficie
- Artículo 21 Ley del Notariado — deber de investigación y deber de rechazar
Caso de ley
- ECLI:NL:HR:2021:1813 — exención de red para instalaciones TES
- ECLI:NL:HR:2020:170 — Exención de torres de transmisión fuera de la red
- ECLI:NL:HR:2003:AD3578 — designación catastral de redes
- ECLI:NL:HR:2016:2885 — deber de divulgación vs. deber de investigación
- ECLI:NL:HR:2015:831 — Función de protección del notario
- ECLI:NL:HR:1998:ZC2629 — precedencia del deber de divulgación
- ECLI:NL:RBZWB:2025:66 y 67 — transferencia de acciones y exención de red
- ECLI:NL:PHR:2012:BV0647 — derecho dependiente de superficies
- ECLI:NL:PHR:2013:CA0727 — división de redes
10. Preguntas frecuentes (FAQ)
¿Puedo transferir un ducto o red con solo un contrato de compra?
No. Desde la introducción del Artículo 5:20(2) del Código Civil, las tuberías y redes se clasifican como bienes inmuebles. La transmisión requiere escritura pública e inscripción en el Registro de la Propiedad (Artículo 3:89 del Código Civil). El contrato de compraventa sirve como... título (base legal), pero la transferencia efectiva de la propiedad requiere una entrega formal ante notario. Sin escritura notarial, la transferencia no tiene validez legal.
¿Cuál es la diferencia entre el contrato obligatorio y la entrega?
La legislación holandesa aplica un sistema causal de transferencia de propiedad con tres requisitos: un título válido título (el acuerdo obligatorio, por ejemplo la venta), entrega (para bienes inmuebles: escritura notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad), y autoridad para disponer Por parte del cedente. Solo cuando se cumplen los tres requisitos se transmite la propiedad.
¿Qué pasa si tengo recibos que prueban que construí el ducto?
Los recibos de compra o los registros de construcción pueden servir como evidencia de quién es el constructor autorizado Es decir, no son suficientes para la transmisión legal de la propiedad. La jurisprudencia confirma que, sin escritura notarial ni registro, no se produce la transmisión de la propiedad, independientemente de la posesión de los recibos (ECLI:NL:PHR:2024:43; ECLI:NL:RBNNE:2014:4581).
¿Debo pagar impuestos de transferencia al transferir una red?
No necesariamente. El exención de red El artículo 15(1)(y) de la WBR exime del impuesto sobre transmisiones patrimoniales la adquisición de una red de cables o tuberías. Nota: Esta exención estará sujeta a restricciones a partir del 1 de enero de 2026. Si no se aplica la exención, el tipo impositivo será del 10.4 % del valor justo de mercado. En el caso de una transacción de 0 €, las autoridades fiscales podrán determinar el valor real.
¿Qué debo hacer si quiero transferir parte de una red registrada?
Para una transferencia parcial, la red debe dividirse formalmente. Esto requiere nuevos planos de la red, una nueva designación de la red para la parte separada, el depósito en el Registro de la Propiedad y una escritura de entrega. Ambas partes —el propietario original y el comprador— deben participar en la escritura de división.
¿Qué papel juega el notario en la transmisión?
El notario desempeña una función esencial de protección. Prepara la escritura de entrega, verifica todos los requisitos legales, garantiza el consentimiento de todas las partes implicadas y gestiona la inscripción en el Registro de la Propiedad. El notario también tiene la obligación de investigar (artículo 21 de la Ley del Notariado) y debe negarse a participar si existen indicios de conflicto con la ley.
¿Qué información debe proporcionar el vendedor al comprador?
El vendedor debe informar activamente al comprador sobre: la ubicación exacta y el estado técnico, los contratos y obligaciones vigentes, los defectos y fallos conocidos, los derechos de terceros, las restricciones de derecho público y la documentación técnica pertinente. El deber de divulgación del vendedor prevalece sobre el deber de investigación del comprador (ECLI:NL:HR:2016:2885).
¿Qué puedo hacer si el vendedor ha ocultado información esencial?
Puede anular el contrato por error (artículo 6:228 del Código Civil), solicitar la rescisión o la reducción del precio (artículos 7:21 y 7:22 del Código Civil) o reclamar una indemnización por daños y perjuicios (artículos 6:74 y 7:24 del Código Civil). El Tribunal Supremo ha confirmado que el deber de divulgación del vendedor prevalece sobre el deber de investigación del comprador.
¿Pueden los derechos reales existentes restringir la transferencia?
Sí. La escritura de constitución de un derecho de superficie puede estipular que la transferencia o división solo es posible con el consentimiento del propietario (Artículo 5:91 en conjunción con el Artículo 5:104 del Código Civil). Además, un derecho de superficie dependiente no es transferible de forma independiente. Revise siempre la escritura de constitución antes de proceder a una transferencia.
¿Cómo puede el vendedor demostrar el cumplimiento del deber de información?
El vendedor asume la carga de la prueba (Artículo 150 del DCCP; ECLI:NL:HR:2007:BB3733). Es recomendable dejar constancia escrita de toda la información proporcionada: correspondencia, expedientes de transferencia, informes de diligencia debida y acuses de recibo firmados por el comprador. Las comunicaciones orales son difíciles de probar.
