El alquiler a corto plazo de una vivienda en los Países Bajos se rige principalmente por la legislación pública y por el municipio, más que por la plataforma. Alquilar una vivienda a turistas la excluye del parque inmobiliario, lo cual la Ley de Vivienda de 2014 permite a los municipios prohibir sin necesidad de permiso. La mayoría de las ciudades han añadido un número de registro, la obligación de notificar cada alquiler y un límite en el número de noches. Además, existe el plan urbanístico (omgevingsplan), que determina si se permite o no el uso de una vivienda como hotel en esa dirección.
Este artículo expone la normativa sobre alquileres de corta duración que se aplica en los Países Bajos: qué autoridad regula qué, qué puede exigir un municipio, cómo se aplica la normativa y qué se puede hacer ante una multa, y cuál es la situación si se es inquilino en lugar de propietario. La normativa de la comunidad de propietarios es un tema aparte, que se trata en nuestro artículo sobre alquileres de corta duración y la comunidad de propietarios.
De dónde provienen las reglas
Se aplican cuatro niveles de normas simultáneamente, y el cumplimiento de uno no implica el cumplimiento de los demás. El primero es la Ley de Vivienda de 2014 (Huisvestingswet 2014), que otorga a los municipios la facultad de proteger el parque de viviendas y, desde 2021, un conjunto específico de instrumentos para el alquiler turístico. El segundo es el omgevingsplan, el instrumento de planificación municipal en virtud de la Ley de Medio Ambiente y Planificación, que determina el uso permitido de la propiedad. El tercero es el derecho privado: su contrato de arrendamiento, las condiciones de su hipoteca, su seguro y, en un edificio de apartamentos, la escritura de división y el reglamento de la comunidad. El cuarto es el europeo: el Reglamento (UE) 2024/1028 sobre la recopilación y el intercambio de datos relativos a los servicios de alquiler de alojamientos de corta duración, que se aplica desde el 20 de mayo de 2026 y estandariza los números de registro y el intercambio de datos entre plataformas en todo el mercado interior.
En la práctica, esto significa que no existe una única respuesta nacional sobre si se puede alquilar una vivienda en los Países Bajos. La respuesta depende del municipio, de la dirección y de la titularidad de la propiedad. A continuación, encontrará el marco necesario para formular la pregunta correcta en su caso particular.
Retirar una vivienda del parque inmobiliario.
El punto de partida de la Ley de Vivienda de 2014 es la protección de la vivienda. Según el artículo 21 de dicha ley, el ayuntamiento puede designar categorías de viviendas que no pueden ser retiradas del parque de viviendas, fusionadas, convertidas ni divididas en unidades independientes sin un permiso. Cuando el ayuntamiento ha ejercido esta facultad en su ordenanza de vivienda (huisvestingsverordening), alquilar una vivienda designada a turistas se considera una retirada del parque de viviendas, ya que la propiedad deja de estar disponible para residencia permanente.
Por eso, el alquiler vacacional es legalmente una excepción, no un derecho. Los municipios que lo permiten establecen en su ordenanza las condiciones bajo las cuales no se requiere el permiso de desistimiento: normalmente, un número máximo de noches al año, un número máximo de huéspedes por vez, la obligación de que el anfitrión tenga la propiedad como su residencia principal y la obligación de notificar cada alquiler. Si se alquila la propiedad más allá de estas condiciones, se vuelve a requerir un permiso, y este no se concede fácilmente en ciudades con escasez de vivienda.
Número de registro, notificación y permiso
Desde que la Ley de alquiler turístico de viviendas se incorporó a la Ley de Vivienda de 2014 en 2021, los municipios disponen de tres instrumentos que pueden activar en su ordenanza de vivienda, en orden ascendente de gravedad. El primero es la obligación de registro: el artículo 23a de la Ley tipifica como delito ofrecer una vivienda en alquiler turístico sin indicar el número de registro en cada anuncio. El número lo expide el municipio e identifica la dirección, lo que permite su cumplimiento.
La segunda es la obligación de notificación: cada alquiler individual debe comunicarse al municipio con antelación para que la autoridad pueda contabilizar las noches ocupadas. La tercera es la exigencia de un permiso para el alquiler turístico, que el ayuntamiento puede imponer cuando la presión sobre el parque de viviendas lo justifique. Un municipio puede combinar estas dos obligaciones y establecer un número máximo de noches por año natural y un número máximo de huéspedes. Amsterdam El ejemplo más estricto es el siguiente: el alquiler vacacional de una vivienda completa está actualmente limitado a treinta noches al año con un máximo de cuatro huéspedes, además de requerir un número de registro y notificar cada alquiler. Estas cifras están establecidas en la ordenanza municipal y pueden ser modificadas por el ayuntamiento, por lo que conviene consultar el texto vigente de la ordenanza del municipio en cuestión en lugar de basarse en una descripción general.
Las plataformas forman parte de la cadena de control y no son meras espectadoras. Según el Reglamento Europeo, la plataforma en línea debe garantizar que se muestre un número de registro y, si se solicita, verificarlo con los datos de la autoridad competente. Asimismo, debe compartir los datos de las reservas con el Estado miembro a través de un único punto de acceso digital. Un anuncio sin un número válido puede ser eliminado. En la práctica, esto significa que el número que emite el municipio, y no el de la cuenta de la plataforma, es lo que legitima un anuncio.
¿Permite el plan urbanístico este uso?
Un número de registro no dice nada sobre la legislación urbanística. Según la Ley de Medio Ambiente y Planificación, que sustituyó a los antiguos planes de zonificación el 1 de enero de 2024, cada municipio tiene un omgevingsplan que asigna funciones a las ubicaciones. Cuando la función es residencial (wonen), el alquiler comercial a una sucesión de huéspedes puede constituir un uso diferente, del mismo modo que la gestión de un alojamiento con desayuno o un hotel. Algunos planes permiten expresamente una forma limitada de alquiler vacacional o alojamiento con desayuno dentro de la función residencial; otros no.
Si el uso previsto no se ajusta a la normativa, la vía consiste en solicitar un permiso ambiental y urbanístico para una actividad que se desvíe del plan urbanístico general, sobre el cual decide el ejecutivo municipal. Esta es una decisión discrecional, que se sopesa con la asignación equilibrada de funciones a las ubicaciones, y en zonas con escasez de vivienda suele denegarse. Cabe destacar dos puntos: la intervención urbanística puede iniciarse por una solicitud de intervención de un vecino, a la que la autoridad está obligada, en principio, a responder, y las normas urbanísticas vinculan a la propiedad, por lo que un nuevo propietario hereda el problema.
Aplicación de la ley: multas, órdenes y cómo responder
La aplicación de la ley recae en el ejecutivo municipal, que dispone de dos instrumentos distintos. Una orden sujeta a una multa (last onder dwangsom) tiene como objetivo detener la conducta: ordena el cese del alquiler y establece una cantidad a pagar por cada infracción o por cada semana que persista la situación. Una multa administrativa, según la Ley de Vivienda de 2014, es punitiva: sanciona lo ya ocurrido y las cantidades se fijan en la ordenanza municipal, con tarifas más elevadas para las infracciones reiteradas y la explotación comercial. Ambas pueden dirigirse a quien efectivamente retiró la vivienda del parque de viviendas, que puede ser el propietario o el inquilino que la subarrendó.
Dado que la multa es punitiva, se aplican las garantías propias de un cargo penal. El municipio tiene la carga de probar que esta vivienda se alquiló en esas fechas, y debe hacerlo con pruebas fehacientes: datos de la plataforma, informes y observaciones, entrega de llaves y declaraciones. Usted no está obligado a cooperar en su propia sanción, y una explicación apresurada en la puerta suele convertirse en la prueba más contundente contra el anfitrión. Consulte con un abogado antes de responder a un informe de hallazgos.
El procedimiento se rige por la Ley General de Derecho Administrativo. Dispone de seis semanas desde la fecha de la resolución para interponer un recurso ante el municipio, seis semanas más para interponer un recurso ante el juzgado de distrito contra dicha resolución, y posteriormente, un recurso adicional ante la División de Jurisdicción Administrativa del Consejo de Estado. El incumplimiento de este plazo suele ser fatal, por lo que conviene anotarlo en la agenda el día en que se recibe la resolución. Si ya se ha efectuado el pago de una multa, se dictará una resolución de recuperación independiente, cuyo plazo para interponer un recurso es también el establecido.
Si eres inquilino: subarriendo y Airbnb
Los inquilinos se enfrentan a una normativa más estricta que los propietarios, y esta suele pasarse por alto. El artículo 7:244 del Código Civil establece que el inquilino de una vivienda no tiene derecho a ceder la propiedad, ni total ni parcialmente, al uso de otra persona. Existe una excepción: el inquilino de una vivienda unifamiliar que tenga allí su residencia principal puede ceder parte de ella. Por lo tanto, alquilar la vivienda completa a huéspedes, incluso por un fin de semana, queda fuera de las facultades del inquilino, independientemente de lo que estipule el contrato de arrendamiento y de lo que permita el municipio.
Las consecuencias son graves. Los propietarios, y en particular las corporaciones de vivienda social, consideran el alquiler vacacional no autorizado como una infracción grave y solicitan al tribunal la rescisión del contrato de arrendamiento y el desahucio; los tribunales suelen concederlo, especialmente cuando el alquiler era comercial y reiterado. Además, el propietario puede reclamar las ganancias obtenidas del alquiler como indemnización por daños y perjuicios, por lo que los ingresos no se quedan con el inquilino. Si a esto se le suma la multa municipal, alquilar unas pocas propiedades durante fines de semana se convierte en un gasto muy elevado. Si usted es inquilino y está considerando esta opción, la única vía segura es obtener el permiso por escrito del propietario con antelación, e incluso en ese caso, se aplican las normas municipales. Nuestro resumen sobre los derechos de los inquilinos en los Países Bajos describe el marco general.
Un aspecto relacionado concierne a los huéspedes. El alquiler para un uso que, por su naturaleza, es de corta duración, queda fuera de las normas de protección de los arrendamientos residenciales según el artículo 7:232 del Código Civil, razón por la cual un turista genuino no adquiere seguridad de tenencia. Esta excepción se aplica de forma restrictiva: considera la naturaleza del uso, la forma en que se amuebla y comercializa la propiedad y la duración de la estancia, no la denominación del contrato. Un contrato de corta estancia utilizado para alojar a alguien durante meses probablemente se considere un arrendamiento residencial ordinario, con todas las protecciones que ello implica, incluidas las normas introducidas por la Ley de Alquileres Asequibles.
Si usted es propietario: hipoteca, seguro y la asociación.
Los propietarios tienen sus propias restricciones, ajenas al derecho público. La mayoría de las escrituras hipotecarias incluyen una cláusula de arrendamiento (huurbeding) basada en el artículo 3:264 del Código Civil, según la cual la propiedad no puede arrendarse sin el consentimiento del prestamista; los alquileres comerciales de corta duración suelen estar sujetos a esta cláusula, y su incumplimiento da derecho al prestamista a emprender acciones legales. El seguro de hogar es la segunda trampa: muchas pólizas de edificios y contenido excluyen los daños causados por huéspedes que pagan, o exigen la notificación del uso comercial, por lo que una reclamación tras un mal fin de semana puede ser rechazada precisamente cuando más importa.
En un edificio de apartamentos, la escritura de propiedad y el reglamento de la comunidad determinan si se permiten los alquileres de corta duración, y la comunidad puede aplicar sus propias normas independientemente del municipio. Este régimen se detalla en nuestro artículo sobre alquileres de corta duración y la comunidad de propietarios . El orden de verificación es el siguiente: primero, la escritura de propiedad y el reglamento de la comunidad; luego, la ordenanza municipal y el plan urbanístico; y, por último, la hipoteca y la póliza de seguro. Cualquiera de estos elementos puede imposibilitar el proyecto.
Impuesto turístico e ingresos
Los municipios pueden aplicar un impuesto turístico a las pernoctaciones de personas no registradas como residentes, y normalmente es quien proporciona el alojamiento quien lo paga, independientemente de que la plataforma lo recaude o no. Las tarifas y normas varían según el municipio y se establecen anualmente en la ordenanza tributaria local, por lo que conviene consultarlas directamente con el municipio. Los ingresos que usted percibe y la cuestión de si la actividad de alquiler constituye un negocio o está sujeta al IVA son cuestiones que debe tratar con un asesor fiscal; nosotros no ofrecemos asesoramiento fiscal y le remitiremos a uno si el caso lo requiere. Lo que sí recalcamos es que la situación fiscal y la normativa de vivienda son independientes: pagar el impuesto turístico no legaliza un alquiler ilegal, y un número de registro no resuelve su situación fiscal.
Qué comprobar antes de hacer la lista
Empiece por la dirección, no por la plataforma. Consulte la normativa urbanística vigente del municipio y determine si se requiere un número de registro, una notificación y un permiso, así como el número máximo de noches y huéspedes permitidos. A continuación, revise el plan urbanístico de la zona. Después, lea sus propios documentos: el contrato de alquiler si alquila, la escritura de propiedad y el reglamento de la comunidad si es propietario, la escritura de hipoteca y la póliza de seguro. Solo entonces tendrá sentido publicar un anuncio.
Mantenga un registro desde el principio. Anote cada alquiler, guarde las notificaciones presentadas y la correspondencia en la que se otorgó el permiso. Si se inicia un proceso de ejecución, ese expediente será decisivo, ya que la disputa casi siempre gira en torno a cuántas noches se alquilaron y quién lo hizo. Si recibe un informe de conclusiones, una resolución provisional o una multa, actúe dentro del plazo establecido y busque asesoramiento antes de dar explicaciones: una multa administrativa de este tipo es una sanción punitiva y el municipio debe probar su caso.
Law & More Asesoramos a propietarios, inquilinos, inversores y asociaciones de propietarios sobre la normativa de alquileres a corto plazo en los Países Bajos: la ordenanza de vivienda y el régimen de registro y permisos, la situación urbanística del inmueble, las objeciones y apelaciones contra multas y sanciones, y las disputas con arrendadores o asociaciones. Si desea que revisemos su situación antes de alquilar o si se enfrenta a una sanción, nuestro derecho inmobiliario equipo en Law & More está feliz de ayudar.
