La legislación neerlandesa sobre arrendamientos comerciales divide los locales comerciales alquilados en dos regímenes con consecuencias muy diferentes. Los locales comerciales y de hostelería se rigen por el artículo 7:290 del Código Civil neerlandés (Burgerlijk Wetboek, BW) y gozan de una amplia protección: plazos legales de cinco más cinco años, rescisión únicamente por los motivos previstos en la ley y derecho a que el tribunal revise el alquiler. Todo lo demás que no sea un espacio residencial, desde oficinas y almacenes hasta laboratorios y consultorios, se rige por el artículo 7:230a del BW, donde las partes tienen amplia libertad para contratar y el arrendatario solo cuenta con una garantía: protección contra el desahucio, durante un máximo de tres años.
La ley, y no el encabezado de su contrato, determina cuál de las dos opciones es aplicable. Esta única cuestión define la duración del contrato, cómo y cuándo cualquiera de las partes puede rescindirlo, y si el alquiler puede ser impugnado. A continuación, se describen ambos regímenes, sus términos y plazos de preaviso, los motivos legales de rescisión, el procedimiento de revisión del alquiler y la protección contra el desahucio, que constituye la única defensa real para los inquilinos de otros locales comerciales.
¿Qué régimen se aplica a sus instalaciones?
El artículo 7:290 del Código Civil alemán (BW) abarca los espacios construidos destinados a tiendas, restaurantes, cafeterías, establecimientos de comida para llevar o a domicilio, talleres artesanales u hoteles, siempre que el inmueble cuente con una zona de acceso público donde se presten servicios directamente a los clientes. Los campings están expresamente incluidos. El terreno, las dependencias y cualquier vivienda anexa al local se rigen por el mismo régimen, por lo que el piso situado encima de la tienda suele formar parte del mismo contrato de arrendamiento protegido. En la práctica, este es el ámbito de los locales comerciales del artículo 290 : la calle principal, el centro comercial, el restaurante, el hotel.
Todo lo demás que sea propiedad inmueble construida y no sea espacio residencial se considera overige bedrijfsruimte según el artículo 7:230a del Código Civil alemán. Oficinas, centros de distribución, talleres sin atención al público, almacenes, centros de datos y consultorios de contables, fisioterapeutas y consultores se incluyen en esta categoría. No existe una tercera categoría ni un espacio intermedio entre las dos anteriores.
La prueba decisiva reside en el uso acordado por las partes al formalizar el contrato de arrendamiento, junto con el uso real del espacio. Denominar un arrendamiento como de oficina no lo convierte en tal si el arrendatario gestiona una tienda con mostrador abierto al público, y una cláusula que estipule que las partes opten por el régimen del artículo 7:230a carece de efecto si el local califica objetivamente como espacio comercial. En situaciones mixtas, el tribunal examina la finalidad principal del arrendamiento y si las demás partes cumplen dicha finalidad; un almacén situado detrás de una tienda normalmente se ubica junto a la tienda. Dado que las normas del artículo 7:290 son de carácter semiobligatorio a favor del arrendatario en virtud del artículo 7:291 del Código Civil alemán, las partes no pueden simplemente eludirlas mediante un acuerdo.
¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de 7:290?
Un contrato de arrendamiento conforme al artículo 7:290 tiene una duración de cinco años, o del plazo fijo más largo acordado por las partes. El artículo 7:292 del Código Civil alemán convierte un contrato de arrendamiento celebrado por tiempo indefinido, o por un plazo superior a dos años pero inferior a cinco, en un contrato de arrendamiento de cinco años. Al finalizar el primer plazo, el contrato se renueva automáticamente por un segundo plazo de cinco años; si el primer plazo fue superior a cinco años, el segundo se reduce de manera que la suma de ambos sea de diez años. Transcurridos diez años, el contrato se renueva por tiempo indefinido, salvo que una de las partes lo rescinda debidamente.
Existe una excepción deliberada. El artículo 7:301 del Código Civil alemán excluye por completo los contratos de arrendamiento con una duración de dos años o menos del régimen de protección de los artículos 7:291 a 7:300 del mismo código, convirtiéndolo en el instrumento estándar para tiendas efímeras y locales de prueba. La trampa reside en el segundo párrafo: si el arrendatario continúa utilizando el local una vez transcurridos esos dos años, se aplica el régimen de protección completo, desde el inicio del contrato y no desde la fecha de vencimiento. Por lo tanto, permitir que un contrato de arrendamiento de corta duración se prolongue indefinidamente es la forma en que los arrendadores, sin darse cuenta, crean un compromiso de diez años.
Las cláusulas que se apartan de las normas de protección en detrimento del arrendatario no son automáticamente nulas, pero requieren la aprobación previa del juzgado de primera instancia (kantonrechter). Sin dicha aprobación, el arrendatario puede alegar su nulidad posteriormente, a veces años después de la firma del contrato. Por este motivo, las partes con experiencia solicitan la aprobación de una cláusula que se aparte de las normas en el momento de la firma, en lugar de dar por sentado que la firma resuelve el asunto.
Terminación de un contrato de arrendamiento 7:290: notificación, motivos y el tribunal
Un contrato de arrendamiento comercial protegido no caduca automáticamente. Debe rescindirse mediante notificación, y el artículo 7:293 del Código Civil alemán (BW) establece la forma: una orden judicial (exploot) o una carta certificada, con un plazo de preaviso de al menos un año. El arrendador que notifica debe indicar en la propia notificación los motivos de la rescisión; el artículo 7:294 del BW declara nula una notificación sin fundamentos, y estos no pueden subsanarse posteriormente en el procedimiento.
Si el inquilino no acepta la rescisión por escrito en un plazo de seis semanas, el contrato de arrendamiento continúa vigente automáticamente. El arrendador debe entonces interponer una demanda ante el Juzgado de Primera Instancia (kantonrechter) en virtud del artículo 7:295 del Código Civil alemán (BW), solicitando al tribunal que fije la fecha de finalización del contrato. El tribunal solo puede examinar los motivos expuestos en la notificación. Hasta que la sentencia sea firme, el inquilino permanece en la propiedad. Los arrendadores suelen subestimar el tiempo que esto conlleva: un año de preaviso, sumado a un procedimiento contencioso, puede fácilmente retrasar la entrega efectiva del inmueble dos o tres años desde la primera carta. Nuestra guía sobre la rescisión de un contrato de arrendamiento comercial analiza este proceso con mayor detalle.
Al finalizar el primer plazo, el arrendador solo dispone de dos motivos, según el artículo 7:296, apartado 1, de la Ley de Arrendamiento de Alemania. El primero es que el arrendatario no haya gestionado el negocio como corresponde a un buen arrendatario, lo que incluye el impago de la renta, las modificaciones no autorizadas o el incumplimiento reiterado del uso permitido. El segundo es la necesidad personal urgente: el arrendador necesita el local para su propio uso permanente, lo que incluye reformas que no pueden llevarse a cabo sin rescindir el contrato de arrendamiento. El uso personal también incluye el uso por parte del cónyuge, la pareja de hecho registrada, un familiar consanguíneo de primer grado o un hijo de acogida.
El párrafo 2 del mismo artículo añade un período de espera que afecta a muchos compradores de inmuebles alquilados. El propietario que adquirió el inmueble no puede alegar un uso personal urgente hasta que hayan transcurrido tres años desde que notificó por escrito al inquilino el cambio de titularidad. Por lo tanto, comprar un edificio para ocuparlo no reduce la protección que ofrece al inquilino.
A partir del final del segundo plazo, el arrendador tiene más margen de maniobra. Los apartados 3 y 4 del artículo 7:296 del Código Civil alemán (BW) añaden dos motivos adicionales: que el arrendatario rechace una oferta razonable para un nuevo contrato de arrendamiento, siempre que dicha oferta no implique una modificación de la renta, y que el arrendador desee dar al inmueble un uso permitido por la normativa urbanística aplicable. Además, el tribunal puede rescindir el contrato de arrendamiento tras una sencilla ponderación entre el interés del arrendador en la rescisión y el interés del arrendatario en su continuidad. Si el contrato finaliza por causas ajenas a la conducta del arrendatario, el artículo 7:297 del Código Civil alemán (BW) permite al tribunal concederle una contribución para los gastos de desmantelamiento y acondicionamiento.
El aspecto para el arrendatario es más sencillo. Un arrendatario puede rescindir el contrato al final del plazo con un año de preaviso y no tiene que dar ninguna razón.
Revisión de alquileres según el artículo 7:303 BW
Únicamente el espacio 7:290 cuenta con una revisión de renta obligatoria. El artículo 7:303 del Código Civil alemán permite a cualquiera de las partes solicitar al juez de paz que fije una nueva renta una vez transcurrido el plazo fijo acordado, y en todos los demás casos, siempre que hayan transcurrido al menos cinco años desde la fecha en que entró en vigor la última renta acordada por las partes o fijada por el tribunal. En otras palabras: una vez cada cinco años, y no más.
El precio de referencia no es el actual. El tribunal compara el alquiler con el promedio de los alquileres de locales comerciales similares en la misma zona durante los cinco años anteriores a la demanda, ajustado al precio vigente en ese momento. El promedio de cinco años suaviza deliberadamente cualquier pico o caída en un año concreto, razón por la cual una revisión del alquiler rara vez produce el aumento que alguna de las partes esperaba.
El artículo 7:304 del Código Civil alemán añade un filtro procesal que resuelve la mayoría de los casos antes de su inicio. La solicitud de revisión del alquiler solo es admisible si va acompañada de un dictamen sobre el nuevo alquiler emitido por uno o más expertos designados de común acuerdo por las partes. Si las partes no logran ponerse de acuerdo sobre un experto, cualquiera de ellas puede solicitar al Juez de Distrito que designe uno, que en la práctica suele ser la Comisión de Asesoramiento sobre Alquileres (bedrijfshuuradviescommissie) adscrita a la Cámara de Comercio. El día de la presentación de dicha solicitud se considera el día de la interposición de la demanda, lo que fija tanto el período de referencia de cinco años como, por regla general, la fecha a partir de la cual se aplica el nuevo alquiler. Por lo tanto, la presentación temprana tiene un valor económico directo, y omitir la intervención del experto conlleva la desestimación de la demanda por falta de admisibilidad.
Los inquilinos de locales comerciales (7:230a) no tienen un derecho equivalente. En estos locales, el alquiler es el que estipula el contrato, generalmente ajustado anualmente mediante una cláusula de indexación vinculada al índice de precios al consumidor publicado por la Oficina Central de Estadística de los Países Bajos (CBS). Fuera de esta cláusula, cualquier modificación requiere acuerdo o recurrir al artículo 6:258 del Código Civil neerlandés sobre circunstancias imprevistas, que los tribunales aplican con poca frecuencia.
Artículo 7:230a: protección contra el desalojo en lugar de protección por plazo
Para otros locales comerciales, rige el contrato. Un contrato de arrendamiento de plazo fijo finaliza al expirar dicho plazo, sin necesidad de preaviso, salvo que las partes acuerden lo contrario; un contrato de arrendamiento indefinido finaliza con el preaviso estipulado en el contrato, en la forma y con el plazo establecido. El arrendador no necesita una causa legal y el tribunal no examina el motivo de la rescisión.
Lo que sí tiene el inquilino es protección contra el desahucio. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento y notificado el arrendador la necesidad de desalojar la vivienda, el inquilino puede solicitar al juez administrativo una prórroga del plazo de desahucio. La solicitud debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la fecha en que se requiere el desahucio, y su presentación suspende la obligación de desalojar la vivienda hasta que el tribunal emita su resolución. Perder este plazo de dos meses es fatal; una vez transcurrido, no hay vuelta atrás.
El tribunal concede la prórroga a menos que el uso continuado del inmueble perjudique más gravemente los intereses del arrendador que los del inquilino y cualquier subarrendatario en caso de desahucio. Rechaza la solicitud si el inquilino no se ha comportado como tal. Cada prórroga tiene una duración máxima de un año. El inquilino puede solicitarla dos veces más, por lo que el período total adquirido de esta forma nunca podrá exceder los tres años desde la fecha en que se solicitó la prórroga por primera vez. El tribunal también puede fijar el importe que el inquilino debe pagar por el período prorrogado, y la decisión es inapelable.
Tres situaciones eliminan por completo la protección: que el inquilino haya notificado la rescisión, que haya consentido expresamente a la misma o que el contrato se haya disuelto por impago. Por lo tanto, un inquilino con rentas impagadas corre el riesgo de perder tanto el contrato como la protección contra el desahucio. También conviene aclarar en qué consiste esta protección: otorga tiempo para encontrar y acondicionar un local alternativo. No es un derecho a permanecer en la vivienda ni renueva el contrato.
Traspaso del contrato de arrendamiento: sustitución y subarrendamiento
Un arrendatario de un local comercial (7:290) que traspasa el negocio que gestiona en él puede imponer su voluntad. El artículo 7:307 del Código Civil alemán le permite solicitar al juez de distrito la sustitución del arrendatario por un tercero, incluso en contra de la voluntad del propietario, siempre que el arrendatario tenga un interés sustancial en la transferencia y el arrendatario propuesto ofrezca garantías suficientes para el pleno cumplimiento del contrato de arrendamiento y el buen funcionamiento del negocio. Sin esta disposición, el fondo de comercio de una tienda o restaurante tendría muy poco valor, ya que el local suele ser el núcleo del negocio.
Los inquilinos de locales comerciales clasificados como 7:230a no tienen ese derecho. En estos casos, un cambio de inquilino requiere el consentimiento del arrendador o la cesión del contrato según el artículo 6:159 del Código Civil alemán (BW). Además, las cláusulas generales de la mayoría de los contratos de arrendamiento modelo prohíben la cesión y el subarriendo sin autorización por escrito. Esta es una de las razones prácticas por las que la clasificación del local comercial es tan importante en la venta de un negocio como en la negociación de un contrato de arrendamiento.
Qué comprobar antes de firmar
Empiece por la clasificación, ya que todo lo demás se deriva de ella, y registre el uso permitido con precisión, en lugar de utilizar una frase vaga en la que ninguna de las partes pueda basarse. A continuación, analice las condiciones comerciales teniendo en cuenta el régimen aplicable. La mayoría de los contratos de arrendamiento comercial neerlandeses se basan en el modelo ROZ publicado por el Consejo Inmobiliario de los Países Bajos, con modelos distintos para los espacios 7:290 y 7:230a. Estos modelos están redactados desde la perspectiva del arrendador: las disposiciones generales transfieren gran parte del mantenimiento al inquilino, excluyen la mayoría de las reducciones y compensaciones de renta, y otorgan al arrendador amplios derechos sobre los gastos de servicio.
Los factores que determinan el coste total de un contrato de arrendamiento son la distribución de las obligaciones de mantenimiento y reparación, el mecanismo de indexación y revisión de renta, la garantía exigida (ya sea mediante aval bancario o depósito), el estado de entrega del inmueble y la obligación de devolverlo al finalizar el contrato, el tratamiento de las reformas y mejoras realizadas por el arrendatario, y la responsabilidad del cumplimiento de los requisitos energéticos y de sostenibilidad del edificio. Las cláusulas de rescisión merecen una atención especial: en un contrato de arrendamiento 7:290, una cláusula de rescisión a favor del arrendador no está protegida legalmente y requiere autorización judicial, mientras que una cláusula de rescisión a favor del arrendatario no. El gobierno neerlandés ofrece una útil guía práctica sobre el arrendamiento de locales comerciales , y conviene sopesar las alternativas de alquilar, comprar o arrendar un local comercial antes de tomar una decisión.
Errores que cuestan más
La mayoría de las disputas que vemos se deben a cuatro errores. Los arrendadores asumen que un contrato de arrendamiento comercial finaliza al expirar el plazo fijo y solo descubren el requisito de preaviso cuando el inquilino se niega a marcharse. También dan aviso sin alegar los motivos, o los añaden posteriormente, y pierden el caso basándose únicamente en el artículo 7:294 del Código Civil alemán. Los inquilinos de otros locales comerciales dejan pasar el plazo de dos meses previsto en el artículo 7:230a del Código Civil alemán y se encuentran sin defensa. Además, ambas partes firman una cláusula que se aparta del régimen del artículo 7:290 sin la aprobación del juez de distrito, lo que deja la cláusula abierta a la anulación mientras dure el contrato.
Un quinto error, más sutil, consiste en considerar el modelo de contrato de arrendamiento como un estándar neutral. Es un punto de partida, y casi todas las cláusulas de las disposiciones generales son negociables si se plantean antes de la firma, en lugar de después.
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