La posibilidad de que un propietario alquile un piso para estancias cortas se rige, en primer lugar, por la escritura de división (splitsingsakte), no por el ayuntamiento ni por el reglamento interno. Cuando la escritura designa las viviendas privadas como residencia o prohíbe su explotación comercial, los tribunales neerlandeses consideran sistemáticamente que alquilar repetidamente el piso a diferentes inquilinos durante periodos cortos, a precios comerciales y con servicios como limpieza o ropa de cama, no constituye un uso residencial. En tal caso, la Vereniging van Eigenaars (VvE, por sus siglas en inglés) puede impedir el alquiler, si fuera necesario mediante un procedimiento cautelar con una multa por cada día de incumplimiento. Un permiso municipal no modifica esta situación: la ley y la escritura de división coexisten.
¿Qué se considera una estancia corta?
No existe una definición legal única de estancia corta, pero en la práctica se utilizan de forma consistente tres categorías que conllevan diferentes consecuencias legales. El alquiler vacacional o turístico se refiere a periodos muy cortos, a menudo noches o semanas, a huéspedes que cambian periódicamente, y está regulado por los municipios a través de las normas de vivienda. La estancia corta se refiere al alquiler temporal por un periodo limitado, en la práctica aproximadamente de uno a seis meses, a un grupo definido como expatriados, estudiantes, profesionales temporales o empleados en un proyecto. El alquiler residencial ordinario se refiere a la ocupación permanente, con plena protección del inquilino según la legislación neerlandesa de arrendamientos.
La distinción es importante porque el alquiler de corta estancia se sitúa entre ambos tipos de vivienda y, a ojos tanto de las autoridades fiscales como de los tribunales, se asemeja cada vez más a un servicio comercial que a una vivienda propiamente dicha. Esto no supone un juicio de valor sobre los inquilinos; se deriva de la forma en que se organiza el alquiler. Un piso que se comercializa continuamente, amueblado y equipado para su ocupación inmediata, que se ofrece con limpieza, ropa de cama o suministros incluidos, y que es ocupado por varias personas, se comporta más como un alojamiento que como un hogar. La duración de una sola estancia es solo un factor, y rara vez el determinante.
Lo que decide es el acta de división, no las reglas de la casa.
Un edificio de apartamentos tiene una jerarquía fija de normas, y conocerla resuelve la mayoría de las disputas antes de que surjan. En la cúspide se encuentra la escritura de división, un documento notarial inscrito en el registro público, que declara aplicable uno de los modelos de reglamento de división, siendo el más reciente el modelo de 2017. Debajo se encuentra el reglamento interno (huishoudelijk reglement), adoptado por la junta de propietarios. Más abajo se encuentran las decisiones ordinarias de la junta.
La regla que se desprende de esta jerarquía es estricta: las normas de la comunidad y las decisiones de las reuniones pueden establecer y especificar lo que ya prevé la escritura, pero no pueden introducir una nueva restricción al uso de las unidades privadas. La prohibición de alquilar, o de una forma particular de alquiler, restringe el uso del piso en sí y, por lo tanto, debe constar en la escritura de división. Una VvE que adopta una prohibición de alquileres de corta duración únicamente por decisión mayoritaria en las normas de la comunidad se encuentra en una posición débil, y un propietario que desee impugnar dicha decisión puede solicitar al kantonrechter (tribunal de distrito) su anulación. Dicha solicitud debe presentarse dentro del plazo de un mes a partir del día en que el propietario tuvo conocimiento de la decisión, y este plazo es improrrogable.
Lo contrario también es cierto. Si la escritura incluye una designación residencial o una prohibición de explotación comercial, la VvE no necesita una nueva resolución para hacerla cumplir: la prohibición ya está establecida y vincula a todos los propietarios y ocupantes. La mayoría de los reglamentos modelo también exigen que el propietario que permita a otra persona usar el piso haga que dicho usuario firme una declaración comprometiéndose a cumplir con la escritura y el reglamento interno, lo que otorga a la asociación un control directo sobre el ocupante.
Cómo los tribunales interpretan el uso como vivienda
La pregunta recurrente es qué significa realmente una designación como «destinado a uso residencial». La jurisprudencia neerlandesa establece que el uso residencial implica cierto grado de permanencia: el ocupante vive allí, tiene allí su residencia principal y el uso no se organiza en torno a la rotación de ocupantes. Los tribunales no se limitan a la redacción del contrato de arrendamiento ni al número de días del calendario; analizan cómo se utiliza realmente el piso.
Los factores que se repiten en las sentencias son la frecuencia con la que cambian los inquilinos, la forma en que se comercializa el piso y a quién, si se ofrecen servicios adicionales, si el alquiler se fija a un nivel comercial en comparación con el alquiler habitual en la zona, y si el propietario gestiona el piso como parte de una cartera más amplia. Cuanto más se asemeje la situación al alquiler profesional, más fácilmente se considerará una explotación del piso en lugar de una vivienda, y más probable será que se considere incompatible con la designación residencial y con la prohibición de uso comercial.
De ello se derivan dos consecuencias prácticas. En primer lugar, una estancia prolongada no implica automáticamente que el uso sea residencial: una sucesión de alquileres de cuatro meses a expatriados sucesivos puede constituir una explotación de corta duración. En segundo lugar, el alquiler de un piso completo a una familia que reside allí de forma permanente suele considerarse uso residencial, incluso si el plazo es fijo y limitado. La cuestión reside en el patrón, no en el contrato individual.
Las normas municipales son una capa aparte, no un sustituto.
Los propietarios suelen dar por sentado que un permiso municipal resuelve el problema. No es así. Los municipios regulan el alquiler mediante la legislación pública: la Ley de Vivienda de 2014 (Huisvestingswet 2014) y la ordenanza municipal de vivienda, que puede exigir un permiso para retirar una vivienda del parque de viviendas, convertirla en habitaciones o destinarla al alquiler vacacional, y que en las ciudades más grandes impone números de registro y límites de noches para el alquiler turístico. El Plan de Ordenación del Territorio (omgevingsplan, que sustituyó al plan de zonificación) puede prohibir por separado el uso de una vivienda como alojamiento. La aplicación de esta normativa se realiza mediante órdenes administrativas y multas impuestas por el municipio.
La VvE, en cambio, actúa bajo el derecho privado, basándose en la escritura de división. Ambos sistemas se aplican de forma independiente y acumulativa. Por lo tanto, un propietario puede poseer todos los permisos municipales requeridos y aun así ser obligado por el tribunal civil, a petición de la asociación, a cesar el arrendamiento y a pagar la penalización contractual. Lo contrario también ocurre: una escritura que autoriza el arrendamiento no ampara a un propietario que no posee permiso municipal.
Dos novedades han reforzado aún más el marco jurídico. Desde el 1 de enero de 2026, el suministro de alojamiento se grava con el tipo general del IVA en lugar del tipo reducido, lo que encarece el alquiler a corto plazo y, lo que es más importante para estos litigios, confirma en términos fiscales que se trata como un servicio comercial y no como vivienda. Además, a partir del 20 de mayo de 2026, entra en vigor el Reglamento europeo sobre la recopilación y el intercambio de datos para los servicios de alquiler a corto plazo: cuando exista un sistema de registro, el número de registro deberá figurar en el anuncio, y las plataformas deberán verificarlo y compartir los datos de los anfitriones y las reservas con las autoridades. Los alquileres que no cumplan la normativa se vuelven mucho más visibles, tanto para el municipio como para la asociación.
Cómo un VvE hace cumplir una prohibición
La aplicación de la normativa sigue una secuencia, y las asociaciones que omiten algún paso suelen pagar las consecuencias. Comienza con una advertencia por escrito que identifica la disposición del acta constitutiva o del reglamento, describe la conducta y establece un plazo. Si el alquiler continúa, la asociación puede imponer la penalización contractual, siempre que esta se base en una prohibición ya existente en el acta constitutiva o en el reglamento y se haya seguido el procedimiento establecido en el mismo. Los tribunales examinan tanto el fundamento como la proporcionalidad de dichas multas, y pueden moderar una sanción manifiestamente excesiva.
Cuando el alquiler continúa sin excepción, lo habitual es recurrir a un procedimiento de medidas cautelares ante el juez de primera instancia. La comunidad de propietarios puede obtener, en pocas semanas, una orden judicial para detener el alquiler, con una multa por cada día o cada infracción. En casos graves y reiterados, la mayoría de los reglamentos de la comunidad permiten a la junta, tras una advertencia por escrito, prohibir al propietario o al inquilino el uso de la vivienda privada, una medida de gran alcance que los tribunales examinan detenidamente. La comunidad también puede reclamar sus costas y, si el alquiler ha causado daños en las zonas comunes, una indemnización por dichos daños.
La asociación debe actuar con coherencia. Tolerar durante años el alquiler a corto plazo por parte de tres propietarios y luego actuar contra el cuarto debilita el caso, ya que una decisión que trata casos comparables de manera diferente puede ser impugnada por ser contraria a los requisitos de razonabilidad y equidad. Una VvE que quiera hacer cumplir las normas debe primero presentar una política clara en la reunión, aplicarla a todos y dejar constancia de ella en las actas. Cuando la asociación es la parte pasiva en lugar de la que hace cumplir las normas, la posición de los propietarios individuales se expone en nuestro artículo sobre qué hacer cuando una VvE incumple sus obligaciones.
Lo que corre el propietario
Para la mayoría de los propietarios, el riesgo financiero es mayor que los ingresos por alquiler. Una orden judicial pone fin al arrendamiento de inmediato, lo que implica que el propietario queda expuesto ante los inquilinos que deben marcharse. Las multas se acumulan diariamente y son exigibles. Las costas procesales en estos procedimientos pueden ser considerables.
El seguro es un riesgo que a menudo se pasa por alto. Las pólizas de edificios contratadas por las comunidades de propietarios suelen excluir o limitar la cobertura por daños derivados de la explotación comercial o de un uso distinto al de vivienda, y algunas exigen la notificación de cualquier cambio de uso. Si se produce un incendio o una fuga de agua en un piso alquilado comercialmente en contravención del contrato, la aseguradora puede reducir o denegar la cobertura, y las consecuencias no se limitan al propietario afectado: la comunidad y sus demás miembros pueden sufrir pérdidas. Lo mismo ocurre con la responsabilidad civil del propietario, por lo que conviene revisarla antes, y no después, del primer alquiler. Nuestro resumen sobre quién paga los daños en un edificio de apartamentos explica cómo se distribuyen dichas pérdidas.
La legislación sobre arrendamientos añade una capa adicional que beneficia tanto al propietario como a su contra. Un alquiler de corta duración, por su naturaleza, queda fuera de las normas habituales de protección del inquilino, pero la excepción se interpreta de forma restrictiva y depende de la intención de las partes y del uso real del piso. Desde la reforma de la legislación neerlandesa sobre arrendamientos del 1 de julio de 2024, los contratos de duración determinada para viviendas independientes ya no son posibles, salvo algunas excepciones legales. Un propietario que asume erróneamente que un contrato de corta estancia finaliza automáticamente en la fecha acordada, se encuentra con un inquilino al que no puede pedir fácilmente que se marche y con una entidad gestora de la vivienda que se opone al alquiler. Mientras tanto, las obligaciones del arrendador se aplican íntegramente.
Qué deben hacer los propietarios y las asociaciones
Para el propietario, el proceso es sencillo. Lea la escritura de división y el reglamento aplicable antes de comprometerse con nada, incluso antes de comprar: la designación de las unidades privadas y cualquier prohibición de explotación comercial son determinantes y constan en los registros públicos. Consulte el reglamento de la comunidad y las actas de las últimas reuniones para conocer la política que aplica la asociación. A continuación, revise la normativa municipal de la dirección y, solo entonces, consulte con el asesor adecuado las implicaciones fiscales y de arrendamiento. Nuestra nota sobre los posibles problemas en la legislación inmobiliaria neerlandesa explica qué más debe verificar antes de la compra.
Para una asociación, la prioridad es tener la documentación en regla, en lugar de improvisar. Si la escritura es ambigua o no contiene información al respecto, conviene modificarla, lo cual requiere una escritura notarial y la mayoría que exige la ley, en vez de intentar resolver el problema mediante normas internas que no serán efectivas. Es fundamental formular una política de cumplimiento, aplicarla de forma coherente, mantener una revisión constante de la situación del seguro y registrar las decisiones con la suficiente claridad para que sean ejecutables. Cuando la relación entre los propietarios se ha deteriorado, pero el edificio debe seguir funcionando, la mediación suele ser más eficaz que una audiencia.
Law and More Asesoramos a asociaciones de propietarios y a propietarios de apartamentos sobre la escritura de división, el reglamento modelo, la aplicación, las cláusulas penales y los procedimientos relacionados con el alquiler a corto plazo. Si desea saber si se permite el alquiler a corto plazo en su edificio, o si se enfrenta a una orden judicial o una sanción, nuestro abogados inmobiliarios Evaluaremos la escritura y su situación y le diremos qué es realista.
Preguntas Frecuentes
¿Puede una asociación de propietarios prohibir por completo los alquileres de corta duración?
Sí, una asociación de propietarios puede prohibir efectivamente los alquileres de corta estancia si así se desprende de la escritura de división. Si la escritura designa los apartamentos exclusivamente para uso residencial y prohíbe su explotación comercial, los tribunales aceptan cada vez más que los alquileres de corta estancia repetidos quedan fuera del uso residencial permitido.
¿La estancia de corta duración se considera siempre uso comercial?
No es automático, pero en la práctica suele serlo. Los tribunales evalúan factores como la frecuencia de rotación de inquilinos, la duración de las estancias, el público objetivo y si se ofrecen servicios adicionales. Cuanto más se asemeje el alquiler a un alojamiento profesional, más probable es que se considere explotación comercial.
¿Qué pasa si el inquilino se queda durante varios meses?
Una estancia prolongada no implica automáticamente el uso residencial. Incluso los alquileres de varios meses pueden considerarse de corta duración si el apartamento se alquila repetidamente a diferentes ocupantes sin un carácter residencial duradero.
¿Pueden las normas de la casa por sí solas prohibir los alquileres de corta duración?
No. El reglamento interno no puede introducir nuevas restricciones que no estén ya establecidas en la escritura de división o en el reglamento modelo aplicable. Solo puede especificar las prohibiciones existentes.
¿Un permiso municipal anula las restricciones de la asociación de propietarios?
No. Un permiso municipal solo se refiere al cumplimiento de la ley pública. Las restricciones de la asociación de propietarios se basan en el derecho privado y siguen siendo plenamente aplicables, incluso si todos los permisos municipales están vigentes.
¿Puede una asociación de propietarios imponer multas por alquileres de corta duración?
Sí, siempre que la multa se base en una prohibición válida establecida en la escritura de división o en el reglamento. Los tribunales examinan minuciosamente si las multas son proporcionadas y están debidamente justificadas.
¿Qué riesgos corren los propietarios si continúan con los alquileres de corta estancia a pesar de las objeciones?
Los propietarios pueden enfrentarse a medidas judiciales, multas sustanciales, pérdida temporal del uso del apartamento y graves problemas de cobertura de seguro.
¿Es probable que en el futuro las estancias de corta duración vuelvan a ser más fáciles?
Los actuales cambios legislativos, judiciales y fiscales apuntan en la dirección opuesta. Se prevé que las estancias cortas en edificios de apartamentos se sometan a un escrutinio aún más estricto en lugar de una flexibilización.
