Casi todos los extranjeros que alquilan en los Países Bajos pagan una fianza, y muchos se preocupan al finalizar el contrato por si la recuperarán. Desde la entrada en vigor de la Ley de Buen Arrendamiento ( Wet goed verhuurderschap ) el 1 de julio de 2023, las normas se han vuelto más claras: existe un límite máximo para la fianza, un plazo para su devolución y la obligación de justificar por escrito cualquier cantidad retenida. Este artículo explica qué establece la ley sobre las fianzas, los gastos de comunidad y las comisiones de agencia, y qué puede hacer cada parte en caso de disputa.
El depósito: cuánto puede pedir un propietario
Según las normas generales de conducta del artículo 2 de la Wet goed verhuurderschap y la disposición insertada en el artículo 261b del Libro 7 del Código Civil neerlandés ( Burgerlijk Wetboek ), un arrendador no puede exigir un depósito ( waarborgsom ) superior al doble del alquiler básico . El «alquiler básico» ( kale huur ) es el alquiler de la vivienda en sí, sin incluir los gastos de comunidad, los suministros ni los suplementos por mobiliario.
El límite máximo se introdujo con la Ley del 1 de julio de 2023, y en la práctica todavía se cumplen los depósitos mayores acordados en contratos antiguos. Un inquilino con un contrato de este tipo no debe asumir que la suma es incuestionable. Mucho antes de que existiera el límite máximo, los tribunales de distrito estaban declarando nulos los depósitos excesivos como un beneficio irrazonable en virtud del artículo 264 del Libro 7 del Código Civil neerlandés: el Rechtbank Noord-Holland anuló un depósito de seis meses el 5 de agosto de 2015 (ECLI:NL:RBNHO:2015:6660), sosteniendo que un depósito de más del doble del alquiler mensual no es razonable, y el Rechtbank Amsterdam El 4 de marzo de 2019, se redujo un depósito equivalente a más de cuatro meses de alquiler a solo dos (ECLI:NL:RBAMS:2019:1490). Se trata de decisiones de primera instancia, no de jurisprudencia vinculante, y hasta el momento no se ha publicado ninguna resolución que aplique el criterio de buena gestión a un depósito acordado antes de julio de 2023. No obstante, ese argumento anterior sigue siendo válido.
Si el arrendador solicita un pago adicional, el inquilino no está obligado a pagar la diferencia, puede exigir el reembolso de cualquier cantidad pagada de más y el municipio puede hacerla cumplir. Cabe destacar que «dos meses de depósito más un mes de alquiler por adelantado» no equivalen a un depósito de tres meses: el alquiler pagado por adelantado es alquiler, no garantía. No está permitido cobrar una «tarifa administrativa» no reembolsable junto con el depósito.
Recuperación del depósito: los dos plazos
La ley establece dos plazos, y la diferencia entre ellos es el punto que con mayor frecuencia se malinterpreta.
- Donde el propietario no deduce nadaEl depósito debe ser devuelto. dentro de catorce días del final del contrato de arrendamiento.
- Cuando el propietario deduce algo, el período es treinta días a partir del final del contrato de arrendamiento. El plazo más largo existe para que el arrendador pueda inspeccionar, cuantificar y documentar la deducción.
El arrendador que realiza deducciones debe entregar al inquilino una especificación por escrito de lo retenido y el motivo, con un desglose completo. Una simple afirmación de que “se han encontrado daños” no cumple con la obligación, y su ausencia constituye en sí misma un incumplimiento. El plazo de treinta días no justifica la demora: el arrendador que aún no puede presupuestar una reparación debe reembolsar el saldo no disputado y especificar qué queda pendiente.
Qué se puede y qué no se puede deducir
Las deducciones permitidas son limitadas: alquiler impagado, gastos de servicio impagados, la tarifa por una medida de eficiencia energética acordada y daños causados por el inquilino. El desgaste normal queda fuera de la lista, y los «gastos administrativos» no pueden deducirse simplemente porque así lo estipule el contrato.
| Generalmente se puede deducir | No se puede deducir |
|---|---|
| Atrasos en el pago del alquiler al final del contrato de arrendamiento. | Desgaste normal (desgaste normal): pintura descolorida, alfombra desgastada, pequeños agujeros de clavos |
| Cargos por servicio impagos o un déficit reflejado en el estado de cuenta anual. | Gastos fijos de administración, contrato o gestión no vinculados a una pérdida real. |
| La tarifa acordada para una medida de rendimiento energético. | Las reparaciones que recaen sobre el arrendador como propietario, incluido el mantenimiento estructural y exterior. |
| Daños atribuibles al inquilino: quemaduras, roturas, manchas, alteraciones no autorizadas no reparadas, retirada de objetos dejados en el lugar. | Redecoración simplemente para volver a alquilar, y costes que el propietario no puede justificar o que no especificó por escrito a tiempo. |
La línea divisoria entre daño y desgaste es donde reside la mayoría de las disputas. Según el artículo 218 del Libro 7 del Código Civil, el arrendatario es responsable de los daños causados por una negligencia imputable a él, y se presume que el daño fue causado por dicha negligencia, con excepciones en caso de incendio y, en el caso de bienes inmuebles construidos, por daños en el exterior. Esta presunción es real, pero opera en conjunto con el artículo 224, donde el informe de inspección resulta decisivo.
El informe de inspección y qué sucede cuando no hay ninguno.
El artículo 224 del Libro 7 del Código Civil establece que, cuando las partes hayan redactado una descripción escrita del inmueble al inicio del contrato, el arrendatario deberá devolverlo en el estado allí consignado, salvo las modificaciones legales y cualquier deterioro derivado del paso del tiempo o del uso normal. Si no se ha redactado dicha descripción, se presume que el arrendatario recibió el inmueble en el estado en que se encontraba al finalizar el contrato , sin perjuicio del derecho del arrendador a probar lo contrario.
El efecto práctico es evidente. Con un informe de entrada firmado y fotografías fechadas, un propietario que encuentre una encimera quemada puede mostrar el informe y demostrar el cambio. Sin él, se parte de la base de que la propiedad ya se encontraba en su estado actual, y el propietario debe refutar esa presunción con otras pruebas. Un propietario que omitió la inspección de entrada a menudo descubre que la deducción no se puede sostener.
Cargos por servicio y pagos por adelantado
Los gastos de servicio ( servicekosten ) se abonan además del alquiler base por los bienes y servicios relacionados con la ocupación del inmueble: limpieza de zonas comunes, conserje, alumbrado público, mantenimiento del jardín y uso del mobiliario. Casi siempre se facturan como un pago por adelantado mensual ( voorschot ) y se liquidan en función de los gastos reales.
Según el artículo 259 del Libro 7 del Código Civil, el arrendador debe entregar al arrendatario un estado de cuenta anual detallado de los gastos reales y su cálculo, dentro de los seis meses posteriores al final del año calendario , generalmente antes del 1 de julio. Si el contrato de arrendamiento finaliza a mitad de año, el estado de cuenta cubre el período transcurrido. Según el artículo 261, solo se puede solicitar un anticipo cuando se hayan acordado nuevos bienes o servicios, o tras la presentación de un estado de cuenta, y cada estado de cuenta justifica un único incremento. El artículo 260 permite a cualquiera de las partes solicitar a la Comisión de Arrendamientos (Huurcommissie) que determine el monto a pagar.
Los cargos por servicio son un traspaso de los costos reales, no un centro de ganancias. Algunos elementos pueden no cobrarse como cargos por servicio: servicios de cuidado como comidas o servicios de alarma, y cargos que recaen sobre el propietario en lugar del ocupante, como el impuesto predial. Los cargos que recaen sobre el ocupante, como el impuesto sobre residuos, pueden ser repercutidos. El suministro de calefacción se rige por separado por Warmtewet.
Los servicios públicos son diferentes. Cuando la propiedad cuenta con contadores propios, el gas, el agua y la electricidad suelen ser contratados directamente por el inquilino o suministrados por el propietario y facturados según el consumo medido; se trata de cargos por servicios públicos ( nutsvoorzieningen ), no de cargos por servicio. Un alquiler global que incluye todos los gastos en una sola cifra puede desglosarse a petición del inquilino.
Nuevas normas a partir del 1 de enero de 2027
El Reglamento sobre los costes de servicio modernizados (Wet modernisering servicekosten) entra en vigor el 1 de enero de 2027 , junto con el Reglamento sobre los costes de servicio definitivos (Besluit servicekosten) y el Reglamento sobre los costes de servicio vigentes (Regeling servicekosten). Este reglamento sustituye el enfoque actual, que es abierto, por una lista cerrada de ocho categorías de costes de servicio facturables, confirma que solo se pueden cobrar los costes reales y no se puede obtener ningún beneficio, y establece cómo se calculan. La enumeración en el Reglamento sobre los costes de servicio definitivos es exhaustiva, y el estado de cuenta final debe llegar al inquilino antes del 1 de julio del año siguiente al calendario al que se refiere. Los gimnasios y piscinas comunitarias quedan fuera de la lista. Se amplían las competencias de revisión de la Comisión de Arrendamientos (Huurcommissie). Las normas se aplican a los contratos suscritos a partir del 1 de enero de 2027, y el arrendador puede aplicarlas a los contratos de arrendamiento existentes con el consentimiento del inquilino.
Honorarios de agencia y prohibición de doble cobro
La Ley de buena gestión inmobiliaria (Wet goed verhuurderschap) prohíbe a los arrendadores y agentes inmobiliarios cobrar una doble comisión , es decir, una comisión tanto al arrendador como al arrendatario por la misma transacción. Esto se suma a la norma anterior de los artículos 417 y 427 del Libro 7 del Código Civil: un agente que actúa en nombre del arrendador no tiene derecho a percibir comisión del arrendatario. Si la propiedad está registrada a nombre del agente, el arrendatario no debería pagar nada.
Los gastos contractuales y el depósito de garantía ( sleutelgeld ) no pueden cobrarse al inquilino. El propietario puede cobrar por algo que realmente beneficie al inquilino, como una placa con el nombre en la puerta, y el inquilino puede comprar artículos al inquilino saliente a un precio acordado ( overnamekosten ), pero ninguna de estas opciones justifica la reintroducción de una comisión de alquiler. El inquilino solo paga una comisión si ha contratado por su cuenta a una agencia inmobiliaria independiente de los propietarios y encuentra alojamiento fuera de la cartera de dicha agencia. Las comisiones pagadas en contra de estas normas pueden ser reclamadas.
El Wet se fue verhuurderschap más allá del depósito
La Ley abarca más que solo cuestiones económicas. El artículo 2 establece normas nacionales de conducta para todos los arrendadores e intermediarios de alquiler. Dichas normas exigen que el arrendador:
- abstenerse de discriminación al seleccionar inquilinos, y utilizar un procedimiento de selección transparente;
- abstenerse de intimidación, lo que incluye amenazar con retener las reparaciones, cortar los servicios o quedarse con el depósito para presionar a un inquilino;
- registrar el arrendamiento en un acuerdo escrito;
- informar al inquilino por escrito, en un idioma que el inquilino entienda, de su derechos y obligaciones — cómo funciona el depósito y cuándo se devolverá, cómo se liquidan los cargos por servicio, los datos de contacto del arrendador y el punto de denuncia municipal (el deber de información). El requisito lingüístico no se limita a los trabajadores migrantes, por lo que para un inquilino internacional esto significa en la práctica que la información debe proporcionarse en inglés;
- respete el límite máximo de depósito y las normas sobre cargos por servicio, y no cobre comisiones de agencia duplicadas;
- Se deben observar normas adicionales cuando el inquilino sea un trabajador migrante de la UE, incluido un contrato de arrendamiento separado del contrato de trabajo y la información requerida. en un idioma que el trabajador entienda.
El artículo 3 exige que los propietarios e intermediarios que alquilen viviendas en el ejercicio de su actividad comercial dispongan de un método de trabajo por escrito para prevenir la discriminación en materia de vivienda, y que lo publiquen y apliquen.
El punto de denuncia municipal y la aplicación de la ley
Desde el 1 de enero de 2024, cada municipio debe operar un punto de reporte (punto de informe) según el artículo 4: denuncias anónimas, gratuitas y con requisitos mínimos de acceso para denunciar conductas de alquiler indeseables. Eindhoven y Amsterdam Ambos operan uno. Un informe no es una reclamación de dinero —el meldpunt no ordenará la devolución de su depósito—, pero activa la función de supervisión del municipio.
La aplicación de la ley se intensifica. Una primera infracción suele conllevar una advertencia, indicando que una infracción posterior puede dar lugar a una multa y a la publicación de los datos del infractor. Las infracciones reiteradas o graves pueden ser sancionadas con una orden sujeta al pago de una multa ( last onder dwangsom ) o con medidas coercitivas administrativas, y con multas, más elevadas para los reincidentes: la multa máxima es de cuarta categoría, 22,500 €, que asciende a 25,750 € y, para las personas jurídicas que reinciden, a 103,000 € según el artículo 19 de la Wet goed verhuurderschap. Como último recurso, el municipio puede asumir la gestión del inmueble. Según el artículo 5, también puede exigir un permiso de alquiler en zonas designadas.
¿Qué ruta tomar?
Inquilinos y propietarios suelen elegir el foro equivocado y pierden meses. Las tres vías cumplen funciones diferentes y pueden utilizarse en paralelo.
| Ruta | Usalo para | Lo que ofrece |
|---|---|---|
| Punto de denuncia municipal | Incumplimientos de las normas de conducta: depósito excesivo, falta de especificación por escrito, falta de estado de cuenta anual, discriminación, intimidación, doble comisión de agencia. | Supervisión y cumplimiento, incluyendo advertencias y multas. No otorga premios en metálico. |
| comité de alquiler | Cargos por servicio y pagos anticipados de servicios públicos, nivel de alquiler, defectos de mantenimiento y alquileres con todo incluido. | Una decisión vinculante sobre el monto a pagar, a menos que una de las partes acuda a los tribunales; se aplica una tarifa módica. |
| Tribunal de subdistrito (kantonrechter) | Recuperación del depósito, daños y perjuicios, deducciones disputadas, reclamación de tasas ilegales y cualquier asunto que quede fuera del ámbito de competencia de la Comisión de Arrendamientos. | Una sentencia ejecutable de pago, con intereses y, en principio, costas. |
Una reclamación de depósito, si no se puede resolver, debe presentarse ante el juzgado de primera instancia; los procedimientos allí no requieren abogado. Las disputas sobre los gastos de servicio son competencia de la Huurcommissie y son mucho más económicas: la tasa (leges) es de 25 € para un inquilino u otra persona física, mientras que un arrendador u otra persona jurídica paga desde 300 € por solicitud. Después de una decisión de la Huurcommissie, la parte disconforme puede presentar una demanda ante el juzgado de primera instancia en un plazo de ocho semanas ; cuando el presidente decidió solo, se puede presentar una objeción ( verzet ) en un plazo de tres semanas.
Límites de tiempo
En lo que respecta a los gastos de servicio, el artículo 260 del Libro 7 del Código Civil permite presentar una solicitud ante la Comisión de Arrendamientos (Huurcommissie) que cubra un máximo de doce meses por categoría de gasto, dentro de los veinticuatro meses siguientes al vencimiento del plazo para la presentación del estado de cuenta anual. Si se pierde este plazo, se pierde la posibilidad de recurrir a la Comisión de Arrendamientos.
La reclamación de devolución del depósito es una reclamación ordinaria de cumplimiento, sujeta al plazo de prescripción de cinco años establecido en el artículo 307 del Libro 3 del Código Civil. Cinco años es un plazo generoso, pero la demora perjudica la prueba, por lo que conviene exigir el pago por escrito con prontitud; además, la reclamación interrumpe el plazo de prescripción.
Orientación práctica
Para inquilinos
- Antes de firmar, compruebe que el depósito sea equivalente a dos meses de alquiler sin intereses y pregunte sobre cualquier cargo por contrato, administración o alquiler.
- Insista en un informe de registro (opnamestaat) firmado por ambas partes, tomar fotografías fechadas de cada habitación y registrar las lecturas de los contadores.
- Conserve el comprobante de pago del depósito y de cada anticipo de gastos de servicio, y facilite al propietario su nueva dirección y datos bancarios por escrito cuando se marche.
- Anota en tu agenda el 1 de julio para consultar el estado de cuenta de los gastos de servicio del año pasado y ten en cuenta el plazo de veinticuatro meses.
- Si se vence el plazo, envíe una reclamación por escrito con un plazo de pago breve y claro; si eso no funciona, denúncielo al Meldpunt y considere la posibilidad de iniciar acciones legales.
Para propietarios
- Ponga en regla su documentación: un contrato por escrito, además de una hoja informativa que incluya el depósito, los gastos de servicio, sus datos de contacto y el meldpunt (en inglés, en caso de que alquile a extranjeros).
- Nunca cobres más de dos meses de alquiler sin cobertura en un nuevo contrato, y no conviertas el excedente en una comisión.
- Realizar inspecciones al inicio y al final, por escrito y preferiblemente con el inquilino presente.
- Si no se ha aplicado ningún cargo, el reembolso debe realizarse en un plazo de catorce días; si se ha aplicado algún cargo, el reembolso debe corresponder al saldo no disputado y el desglose completo por escrito debe enviarse en un plazo de treinta días, adjuntando las facturas. No se cobrará por el desgaste normal ni por la redecoración rutinaria.
- Envíe el estado de cuenta anual antes del 1 de julio, detallado y basado en los costos reales, y prepárese para la lista cerrada que entrará en vigor el 1 de enero de 2027.
¿Puede un propietario en los Países Bajos retener mi depósito?
Solo por motivos limitados: alquileres atrasados, gastos de servicio impagados, una tasa de eficiencia energética acordada y daños causados por el arrendador que excedan el desgaste normal. Cualquier retención debe explicarse por escrito con un desglose completo, que deberá enviarse dentro de los treinta días posteriores a la finalización del contrato de arrendamiento. El arrendador que retenga bienes sin una explicación detallada, o por desgaste normal, incurrirá en incumplimiento.
¿Cuánto depósito puede pedir un propietario?
Para los contratos firmados a partir del 1 de julio de 2023, el límite máximo será el doble del alquiler base (sin incluir gastos de comunidad, suministros ni suplementos por mobiliario). Este límite varía según el alquiler, en lugar de ser una cantidad fija en euros. Si se le solicita un importe superior, no tiene que abonar la diferencia y puede solicitar su reembolso.
¿Cuándo debo ser devuelto a mi depósito?
Si el arrendador no realiza ninguna deducción, el plazo es de catorce días a partir de la finalización del contrato de arrendamiento. Si realiza alguna deducción, el plazo es de treinta días y esta debe ir acompañada de una justificación por escrito. El plazo más amplio se aplica para cuantificar y justificar la deducción, no para aplazar el pago: la parte no disputada debe ser reembolsada igualmente.
¿Qué pasaría si no hubiera ningún informe de inspección cuando me mudé?
La ley presume que usted recibió la propiedad en el estado en que se encontraba al finalizar el contrato de arrendamiento, por lo que el arrendador no puede simplemente alegar que los daños son responsabilidad suya. El arrendador aún podría demostrar lo contrario, utilizando fotografías anteriores o el informe de un contratista, pero esto suele ser difícil. Cuando existe un informe de entrada firmado, este sirve como referencia.
Mi casero nunca me ha enviado un extracto de los gastos de comunidad. ¿Qué puedo hacer?
El arrendador debe presentar un estado de cuenta anual detallado dentro de los seis meses posteriores al final del año calendario, es decir, antes del 1 de julio. Solicítelo por escrito con antelación. Si no lo recibe o las cifras parecen incorrectas, puede solicitar a la Comisión de Arrendamiento (Huurcommissie) que determine lo que se debe pagar, por categoría de costo, durante un período máximo de doce meses y dentro de los veinticuatro meses posteriores a la fecha límite para la presentación del estado de cuenta. También puede denunciar el incumplimiento al servicio de quejas (meldpunt).
¿Debo acudir a la comisión de arrendamiento o al juzgado por mi fianza?
Ante los tribunales. La Comisión de Alquileres (Huurcommissie) resuelve las disputas sobre alquileres, mantenimiento y gastos de servicio; no concede la devolución de la fianza. Dicha reclamación se tramita ante el juzgado de distrito, que puede dictar una sentencia ejecutable con intereses. Denunciar al propietario ante el registro público (meldpunt) simultáneamente suele ser beneficioso, ya que la presión ejercida a veces garantiza el pago sin necesidad de iniciar un proceso judicial.
