En los Países Bajos, el impago del alquiler otorga al arrendador el derecho a reclamar el pago y, si persiste, un motivo para rescindir el contrato de arrendamiento. Sin embargo, nunca le da derecho a actuar unilateralmente. En el caso de bienes inmuebles construidos, el artículo 7:231 del Código Civil neerlandés (Burgerlijk Wetboek, BW) reserva la rescisión del contrato de arrendamiento al tribunal, y un inquilino solo puede ser desalojado mediante una sentencia ejecutada por un agente judicial. En la práctica, un impago de aproximadamente tres meses de alquiler es el punto en el que el juzgado de distrito (kantonrechter) suele estar dispuesto a rescindir el contrato y ordenar el desahucio.
Esto deja al arrendador con una vía limitada pero efectiva: establecer correctamente el incumplimiento, enviar una carta de requerimiento que cumpla con los requisitos legales, cumplir con la obligación de informar aplicable a los alquileres residenciales y, posteriormente, presentar una demanda de pago, rescisión del contrato y desalojo ante el juzgado de distrito. Cualquier acción que se salga de este procedimiento, desde cambiar las cerraduras hasta cortar la calefacción, convierte al arrendador con una reclamación válida en demandado.
Este artículo explica cuándo un inquilino incurre legalmente en mora, qué debe contener una carta de requerimiento, cómo aplica el juzgado de primera instancia la excepción prevista en el artículo 6:265 del Código Civil alemán, cuánto dura el procedimiento y cómo se recupera el dinero posteriormente. Asimismo, aborda las defensas que puede alegar el inquilino y las acciones prohibidas, independientemente del importe de la deuda.
Cuando un inquilino está en mora
El arrendatario está obligado a pagar el alquiler en la fecha acordada, según el artículo 7:212 del Código Civil neerlandés (BW). Cuando el contrato de arrendamiento establece una fecha de pago fija, como ocurre prácticamente en todos los contratos neerlandeses, el vencimiento de dicha fecha genera automáticamente la mora del arrendatario, conforme al artículo 6:83 del BW, sin necesidad de requerimiento previo. La mora se produce a partir del momento en que se devengan los intereses legales y el arrendatario es responsable de los daños y perjuicios ocasionados por la demora.
Lo primero es determinar con precisión los atrasos, ya que el tribunal examinará la cantidad reclamada. Detalle mensualmente lo que se debía, lo que se recibió y la fecha de cobro, y compárelo con los extractos bancarios. Distinga el alquiler básico de los pagos anticipados de gastos de comunidad y servicios públicos, ya que un estado de cuenta anual de gastos de comunidad impagado suele ser motivo de disputa y no equivale a un alquiler impagado. Si las partes acordaron un plan de pago o una reducción temporal, regístrelo por escrito y fírmelo; los inquilinos suelen basarse en una concesión no documentada como prueba de que aceptaron los atrasos. Lo mismo se aplica a los acuerdos sobre alquileres temporales , donde la fecha de finalización y el alquiler adeudado para el último período suelen ser objeto de disputa.
Una fecha de pago fija en el contrato de arrendamiento significa que el inquilino incurre en mora al día siguiente de su vencimiento, sin necesidad de recordatorio.
El contrato de arrendamiento en sí mismo no puede ampliar estos derechos. La legislación neerlandesa sobre arrendamientos, recogida en el Libro 7, Título 4 del Código Civil neerlandés (BW), es en gran medida obligatoria para los alquileres residenciales, por lo que una cláusula que permita al arrendador rescindir el contrato o recuperar la posesión del inmueble sin una orden judicial es nula. Este principio se explica con mayor detalle en nuestro resumen de las disposiciones legales sobre arrendamientos.
La carta de requerimiento y el aviso legal de catorce días
Aunque el impago puede producirse automáticamente, en la práctica sigue siendo necesario un requerimiento por escrito, requisito legal para el cobro de gastos extrajudiciales. En el caso de arrendatarios consumidores, el artículo 6:96 del Código Civil alemán (BW) establece el procedimiento: el arrendador debe enviar primero una notificación por escrito, concediendo al arrendatario un plazo mínimo de catorce días, contados a partir del día siguiente a su recepción, para efectuar el pago sin coste adicional. Dicha notificación debe indicar el importe de los gastos de cobro que se aplicarán en caso de impago. Una notificación que calcule erróneamente el plazo u omita el importe no da derecho al arrendador a reclamar dichos gastos, y los tribunales verifican este punto de oficio.
Una carta de requerimiento bien redactada identifica al inquilino y la propiedad, detalla los pagos atrasados por mes, indica el total con intereses, especifica el plazo de pago y la cuenta bancaria, detalla los gastos de cobranza en caso de impago y advierte sobre el inicio de acciones legales. Envíela por correo postal y electrónico, y conserve el comprobante de envío: la responsabilidad de demostrar que la notificación llegó al inquilino recae sobre el arrendador.
Obligación de informar sobre los alquileres residenciales
Los arrendadores de viviendas tienen una obligación legal específica que suele pasarse por alto. Según la normativa sobre la detección temprana de deudas, introducida por la Ley de Asistencia Municipal para el Pago de Deudas (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), el arrendador que se enfrenta a la falta de pago del alquiler debe, tras intentar contactar con el inquilino y ofrecerle ayuda, comunicar dicha falta al municipio para que este pueda prestar asistencia. La comunicación no suspende la reclamación del arrendador, pero su omisión puede perjudicarle si posteriormente solicita al tribunal la rescisión del contrato de arrendamiento, precisamente porque el tribunal valora los esfuerzos realizados antes de iniciar el procedimiento judicial.
La disolución del matrimonio y el desalojo se tramitan a través del tribunal de distrito.
Un arrendador no puede disolver un contrato de arrendamiento de bienes inmuebles construidos extrajudicialmente. El artículo 7:231 del Código Civil alemán permite la disolución por incumplimiento del arrendatario únicamente mediante resolución judicial, con una excepción limitada para los locales clausurados por el alcalde en virtud de la Ley del Opio. Todas las controversias sobre arrendamientos, cualquiera que sea la cuantía en juego, se tramitan ante el juzgado de primera instancia conforme al artículo 93 del Código de Procedimiento Civil (Rv). El caso se inicia mediante una citación judicial notificada por un agente judicial, no mediante una demanda, y la reclamación normalmente consta de tres partes: el pago de los atrasos con intereses y costas, la disolución del contrato de arrendamiento y el desahucio.
La excepción en el artículo 6:265 BW
El criterio jurídico se establece en el artículo 6:265 del Código Civil neerlandés: todo incumplimiento otorga a la otra parte el derecho a disolver el contrato, salvo que dicho incumplimiento, dada su naturaleza particular o su escasa importancia, no justifique la disolución ni sus consecuencias. La carga de invocar y fundamentar esta excepción recae sobre el arrendatario. El Tribunal Supremo ha confirmado que no existe un umbral específico para determinar la gravedad del incumplimiento; el tribunal valora todas las circunstancias del caso en el marco de dicha excepción.
En el caso de atrasos en el alquiler, esto genera una práctica razonablemente predecible. Los atrasos equivalentes a tres meses de alquiler o más generalmente se consideran un incumplimiento que justifica la disolución del contrato. Por debajo de ese monto, el resultado depende de las circunstancias: el historial de pagos, si el inquilino respondió a la demanda, si los atrasos se liquidaron antes o durante la audiencia, la existencia de asistencia para la gestión de deudas y las consecuencias personales de perder la vivienda. Un inquilino que paga todo antes de la sentencia a menudo evita la disolución, pero aun así se le ordena pagar las costas; un inquilino que ha estado en atrasos repetidamente durante un período prolongado puede perder la vivienda por una cantidad menor.
Tres meses de atraso es el criterio práctico para la disolución, no una norma legal; el tribunal sopesa todas las circunstancias en virtud de la excepción prevista en el artículo 6:265 del Código Civil neerlandés.
Cómo se desarrolla el procedimiento
Tras la notificación de la demanda, el inquilino tiene la oportunidad de responder, seguida generalmente de una audiencia oral en la que el tribunal explora una solución antes de dictar sentencia. La sentencia de primera instancia por impago de alquiler y desahucio se dicta normalmente en pocos meses, y el tribunal casi siempre la declara provisionalmente ejecutable, por lo que una apelación no impide su ejecución. La sentencia establece un plazo tras el cual el inquilino debe haber abandonado la vivienda, y el desahucio lo lleva a cabo el agente judicial, quien primero notifica la sentencia y emite una orden de desalojo. El procedimiento práctico, incluyendo la función del agente judicial y los costes de la operación, se describe en nuestro artículo sobre el proceso legal de desahucio.
El procedimiento de medidas cautelares (kort geding) está disponible cuando la situación no puede esperar, pero no constituye un atajo para los impagos ordinarios. El juez de medidas cautelares no puede rescindir un contrato de arrendamiento y solo ordenará el desahucio cuando sea muy probable que el tribunal en el procedimiento principal lo haga y cuando el arrendador tenga un interés legítimo y urgente, por ejemplo, porque los impagos se combinan con molestias o con subarrendamiento. En un caso sencillo de impago, el procedimiento ante el juzgado de primera instancia es, en última instancia, más rápido y seguro.
Recuperar el dinero
La disolución pone fin al contrato de arrendamiento, pero no abona los atrasos. Los intereses legales, según el artículo 6:119 del Código Civil alemán, se devengan desde el momento del impago; entre empresas, se aplica el tipo impositivo comercial más elevado del artículo 6:119a del mismo código. Los gastos de cobro extrajudicial se rigen por una escala legal establecida en decreto gubernamental, calculada sobre el capital principal y sujeta al preaviso de catorce días mencionado anteriormente para los consumidores. El tribunal también concede una contribución a las costas judiciales, fijada según tarifas establecidas.
Una vez dictada la sentencia, el alguacil puede embargar salarios, prestaciones, saldos bancarios y bienes muebles, con sujeción a la renta mínima protegida que debe dejarse al deudor. Si existe un riesgo real de que los bienes desaparezcan antes de la sentencia, el arrendador puede solicitar al juez de medidas cautelares autorización para realizar un embargo preventivo. El depósito puede compensarse con los atrasos, pero se aplican las normas de la Ley de Buen Arrendamiento (Wet goed verhuurderschap): el depósito no puede exceder de dos meses de renta y debe devolverse o justificarse dentro de los plazos que dicha ley establece. Si el inquilino se acoge a la reestructuración legal de la deuda, los atrasos anteriores a dicha admisión quedan incluidos en ese plan y ya no pueden cobrarse individualmente, mientras que la renta devengada posteriormente sigue siendo pagadera en su totalidad.
Lo que un propietario no puede hacer
Ningún monto de atrasos autoriza la autotutela. Cambiar las cerraduras, quitar una puerta, bloquear el acceso, sacar las pertenencias del inquilino o cortar el agua, la electricidad o la calefacción son actos ilícitos según el artículo 6:162 del Código Penal alemán (BW), y entrar en una vivienda alquilada sin permiso también puede constituir allanamiento de morada (huisvredebreuk) según el artículo 138 del Código Penal alemán (Wetboek van Strafrecht). Un inquilino que se enfrenta a tales medidas puede obtener el restablecimiento del acceso en un procedimiento de medidas cautelares en cuestión de días, junto con una indemnización por daños y perjuicios y una multa, y el propietario deberá pagar las costas. Un propietario que ha tomado la justicia por su mano también llega a la posterior audiencia de disolución del contrato en una posición notablemente más débil.
La presión que va más allá del cobro ordinario se regula por separado. La Ley de Buen Arrendamiento obliga a los arrendadores a abstenerse de la intimidación y exige que cada municipio mantenga un punto de denuncia donde los inquilinos puedan presentar quejas; los municipios pueden hacer cumplir la ley mediante medidas administrativas y multas. Por lo tanto, las visitas repetidas, las amenazas o los mensajes destinados a que un inquilino se vaya crean un riesgo que va de la mano con la demanda civil en lugar de ayudarla. Las obligaciones de mantenimiento del arrendador también permanecen inalteradas: los atrasos en el pago del alquiler no suspenden la obligación de subsanar los defectos, como se explica en nuestro resumen de los derechos de los inquilinos.
Únicamente un agente judicial que actúe en virtud de una orden judicial puede desalojar una propiedad alquilada; cualquier otra vía es un acto ilegal.
Defensas que un inquilino puede plantear
Anticipar la defensa forma parte de la preparación de la demanda. La defensa más común es un defecto en la propiedad. Un inquilino que haya denunciado un defecto y no lo vea subsanado puede solicitar al Comité de Evaluación de Alquileres (Huurcommissie) una reducción temporal del alquiler, y el artículo 7:207 del Código Civil alemán permite solicitar dicha reducción desde el momento en que se denunció el defecto. Un inquilino no puede simplemente dejar de pagar, y una reducción no equivale al derecho a retener el pago, pero un defecto debidamente documentado suele reducir los atrasos que acepta el tribunal.
Las disputas sobre el nivel del alquiler o sobre el estado de cuenta de los gastos de servicio funcionan de la misma manera: la Comisión de Alquileres (Huurcommissie) tiene jurisdicción sobre el nivel del alquiler en los segmentos regulados y de mercado medio, así como sobre los estados de cuenta anuales de los gastos de servicio, y su decisión vincula a ambas partes a menos que una de ellas acuda al juzgado de primera instancia dentro del plazo establecido. Cuando los atrasos surgieron durante obras en la propiedad, la situación se rige por las normas sobre renovación en lugar de por la obligación de pago ordinaria; el equilibrio entre una propuesta de renovación del arrendador y el derecho del inquilino a una reducción se establece en nuestro artículo sobre renovación con arrendamiento continuado.
Los arrendamientos de locales comerciales siguen el mismo procedimiento ante el juzgado de primera instancia, pero la ponderación sustantiva difiere: no existe un derecho de vivienda que proteger, y el tribunal se centra principalmente en la relación comercial y el historial de pagos. Las cláusulas penales contractuales son habituales en estos arrendamientos y pueden ser moderadas por el tribunal en virtud del artículo 6:94 del Código Civil alemán cuando la penalización sea desproporcionada. La distinción entre las diferentes categorías de espacios comerciales, y sus implicaciones, se explica en nuestra comparación del derecho inmobiliario y el derecho de arrendamiento comercial.
Que hacer primero
Actúe con prontitud y por escrito. Establezca los atrasos mes a mes, envíe una carta de requerimiento que cumpla con los requisitos del artículo 6:96 BW, presente la denuncia ante el municipio donde se encuentra el inmueble y registre cualquier acuerdo de pago en un documento firmado que indique el alquiler ordinario más el monto correspondiente a los atrasos y qué sucede en caso de impago. Si los atrasos alcanzan aproximadamente tres meses de alquiler sin un acuerdo viable, prepare la demanda de pago, rescisión del contrato y desahucio, y notifique la orden judicial. Esperar más tiempo rara vez mejora la situación de recuperación, ya que los atrasos que el inquilino puede pagar de manera realista disminuyen a medida que aumentan.
Law & More Asesoramos a propietarios e inquilinos sobre atrasos en el alquiler, cartas de requerimiento y cobro, procedimientos de disolución y desahucio ante el juzgado de distrito, disputas sobre gastos de servicio y nivel de alquiler, y procedimientos ante la Comisión de Alquileres (Huurcommissie). Evaluamos el expediente, indicamos qué es probable que el tribunal acepte como motivo de disolución y llevamos a cabo los procedimientos y la ejecución posterior. Si se enfrenta a atrasos en el alquiler, conmigo Law & More Discutir la situación antes de tomar medidas irreversibles.
