¿Qué se considera renovación según la ley holandesa?
La propuesta razonable y cuándo debe cooperar
La renovación durante la vigencia del contrato de arrendamiento se rige por la propuesta razonable del art. 7:220 lid 2 BW. El arrendador le presenta el plan por escrito; si la propuesta es razonable, usted debe cooperar, y si no lo es, puede rechazarla. No existe un plazo legal de notificación para la propuesta en sí, lo que sorprende a muchos inquilinos, pero la ausencia de un plazo tiene dos caras: el arrendador no puede comenzar las obras basándose en una carta que usted no ha aceptado. Una propuesta se juzga por su contenido, y una seria detalla en qué consisten las obras, por qué se necesita su cooperación, cuánto tiempo durarán, cuánto le costará al arrendador, qué aumento de alquiler se propone y qué sucederá con usted mientras se realizan las obras. Una propuesta que menciona un aumento de alquiler sin mostrar la inversión que lo respalda es difícil de evaluar y, solo por esa razón, difícil de considerar razonable. obligaciones del propietario Las condiciones que se aplican durante su arrendamiento no desaparecen durante una reforma; la propiedad debe seguir siendo habitable y su disfrute pacífico debe respetarse en la medida en que las obras lo permitan. Los complejos se tratan de forma diferente. Cuando la reforma afecta a un edificio o bloque de al menos diez viviendas o locales comerciales que forman una unidad, el art. 7:220 lid 3 BW presume que la propuesta es razonable una vez que al menos el setenta por ciento de los inquilinos la hayan aceptado. Si usted está en minoría, no está obligado automáticamente: puede solicitar al juzgado de primera instancia que dictamine que la propuesta es, no obstante, irrazonable, y debe hacerlo en un plazo de ocho semanas a partir de la notificación por escrito del arrendador de que se ha alcanzado el umbral del setenta por ciento. Si se pierde este plazo, la propuesta se considerará en su contra. Es el plazo más estricto en esta área del derecho.Cuando el propietario tiene que terminar el contrato de arrendamiento en su lugar
La renovación por sí sola no extingue un contrato de arrendamiento. El art. 7:220, letra 4, del Código Civil alemán (CJ) lo establece expresamente, y es importante: el arrendador no puede alegar la demolición o una reforma integral como motivo para la simple expiración del contrato. Si las obras no pueden llevarse a cabo con el contrato vigente, el arrendador debe rescindirlo, lo que en el caso de una vivienda implica el uso de los motivos legales. El motivo es el uso propio urgente, según el art. 7:274, letra 1, apartado c, del CJ, y el art. 7:274, letra 3, apartado a, del CJ confirma que la renovación que no pueda realizarse sin extinguir el contrato se considera uso propio urgente. Usted tiene derecho a rechazar la notificación. El arrendador deberá entonces acudir al juzgado de primera instancia, que solo rescindirá el contrato si se demuestra la urgencia, si existe una vivienda alternativa adecuada para usted y tras sopesar ambas partes. El juzgado también fija una fecha límite para la desocupación de la vivienda y puede concederle una contribución para los gastos de la mudanza. Esto es un obstáculo real, no una formalidad, y es por eso que la mayoría de los propietarios prefieren la vía de la propuesta razonable. Si se llega a ese punto, proceso de desalojo y conectar normas sobre la rescisión de un contrato indefinido Vale la pena leer esto antes de responder. Un punto importante a tener en cuenta: negarse a un aumento de alquiler no es lo mismo que negarse a realizar las obras. Un tribunal que solicite la rescisión de su contrato de arrendamiento considerará si usted está obstaculizando la renovación. Si se opone al aumento por escrito y coopera con los constructores, evitará que ambos asuntos se conviertan en un problema aparte.Mudarse durante las obras y la ayuda para la reubicación
¿Cuánto alquiler adicional puede justificar una reforma?
La respuesta depende completamente del segmento en el que se encuentre su vivienda, y es aquí donde la información antigua que circula en línea tiende a inducir a error. En los segmentos regulados y de mercado medio, el alquiler está limitado por el sistema de valoración de viviendas (sistema de valoración de viviendas, WWS), que califica una vivienda según la superficie, el valor oficial WOZ, las instalaciones, la etiqueta energética, el espacio exterior y otras características. Las mejoras suman puntos, los puntos aumentan el alquiler máximo razonable y el arrendador puede proponer un aumento sobre esa base según el art. 7:255 BW. Dos límites son importantes. El nuevo alquiler nunca puede exceder el máximo que permiten los puntos, por lo que un arrendador que ya cobra el máximo no obtiene ningún beneficio de la obra. Y el aumento se calcula a partir de la inversión real: la Huurcommissie aplica una guía política que asigna a cada tipo de obra una vida útil económica estimada, divide la inversión por esa vida útil en meses y deduce cualquier subvención o ayuda recibida por el arrendador. Por lo tanto, el aislamiento subvencionado respalda un aumento mucho menor del que sugiere la factura. En el segmento liberalizado, el WWS no limita el alquiler y la Huurcommissie no tiene voz ni voto sobre el nivel. Lo que rige en cambio es su contratoSi el acuerdo contiene una cláusula de indexación, el arrendador está obligado por ella; si contiene una cláusula que permite un aumento adicional después de las mejoras, esa cláusula es la base y su redacción determina el límite máximo. Un arrendador sin una base contractual necesita su acuerdo y, de no ser así, debe solicitarlo al tribunal de distrito. Para un análisis más completo del mecanismo anual, consulte nuestro artículo sobre el Aumento de los alquileres en los Países Bajos.¿En qué segmento se encuentra su vivienda y por qué cambió en 2024?
Desde el 1 de julio de 2024, el huur Wet betaalbare divide el mercado de alquiler holandés en tres segmentos en lugar de dos, y el límite pasa por la puntuación WWS. Hasta 143 puntos inclusive, una vivienda independiente es vivienda social regulada. De 144 a 186 puntos inclusive, cae en el segmento de mercado medio, que fue liberalizado antes de esa fecha y ahora también está sujeto a control de alquileres. A partir de 187 puntos, está liberalizado, y el alquiler es el que acuerden las partes. Las consecuencias prácticas son considerables. En los dos segmentos controlados, el alquiler no puede exceder el máximo permitido por los puntos, y un inquilino que piense que el alquiler inicial es demasiado alto puede pedir a la Huurcommissie que lo revise dentro de los seis meses posteriores al inicio del arrendamiento según el art. 7:249 BW. Los arrendadores que alquilan una vivienda controlada deben indicar el número de puntos y el alquiler máximo correspondiente cuando se formaliza el contrato. Los límites de puntos y los alquileres máximos asociados a ellos se establecen en Besluit huurprijzen woonruimte y se indexan cada año; La Huurcommissie publica una herramienta de cálculo que aplica las normas vigentes, y es en esa herramienta, no en una cifra de un artículo, en la que debe basarse. El segundo cambio de ese verano es fácil de pasar por alto. La Wet vaste huurcontracten, también vigente desde el 1 de julio de 2024, volvió a convertir el arrendamiento indefinido en la norma para las viviendas: los arrendamientos de duración determinada son ahora la excepción, permitidos solo en los casos que enumera la ley. La guía que dice que un arrendador puede simplemente dejar que expire un contrato de dos años para renovar entre arrendamientos describe la situación anterior a 2024 y ya no es válida para la mayoría de los arrendamientos residenciales. Los locales comerciales son un régimen completamente diferente, como nuestra comparación de normas sobre arrendamientos comerciales e inmuebles y nuestra pieza en el Impacto de la legislación sobre arrendamientos comerciales en las empresas exponer.El aumento anual del alquiler y los plazos que lo deciden
Junto con cualquier aumento por renovación, existe el aumento anual ordinario, y ambos suelen proponerse en la misma carta. Manténgalos separados, ya que se rigen por normas diferentes. El alquiler puede incrementarse una vez cada doce meses. El art. 7:252 BW exige que el arrendador presente la propuesta por escrito al menos dos meses antes de la fecha en que entrará en vigor el nuevo alquiler, indicando el alquiler actual, el alquiler propuesto, la fecha de entrada en vigor y cómo se puede presentar una objeción. Una propuesta tardía u omitida de estos detalles es defectuosa y puede ser rechazada por ese solo motivo. Para las viviendas controladas, el porcentaje máximo se fija anualmente mediante reglamento ministerial y varía según el segmento; para las viviendas liberalizadas, el límite máximo proviene del contrato, sujeto a un tope legal a los aumentos anuales que el legislador ha extendido para los segmentos medio y alto. Consulte el porcentaje que se aplica a su segmento en el año en cuestión, en lugar de asumir que la cifra del año anterior sigue vigente. Si no está de acuerdo, comuníquelo por escrito antes de la fecha de entrada en vigor propuesta. El silencio no es neutral: una propuesta sin oposición entra en vigor. Si usted se opone, el arrendador que desea el aumento debe solicitarlo a la Comisión de Arrendamiento (Huurcommissie), y el art. 7:253 BW le otorga un plazo de tres meses a partir de la fecha de entrada en vigor propuesta. Para un aumento posterior a una mejora, se aplica el mismo plazo de tres meses, que comienza a contar desde la fecha en que debía entrar en vigor el nuevo alquiler propuesto. Cualquiera de las partes que no esté conforme con la decisión de la Comisión de Arrendamiento tiene ocho semanas a partir de la fecha en que se envía la decisión para llevar el asunto ante el juzgado de primera instancia conforme al art. 7:262 BW; si ninguna lo hace, se considera que las partes han aceptado la decisión de la Comisión de Arrendamiento.Lugar de oposición: Huurcommissie o tribunal subdistrito
Elegir el foro equivocado supone perder meses, por lo que conviene ser preciso. La Huurcommissie (Comisión de Alquileres) regula el nivel de alquiler de las viviendas controladas: el alquiler inicial, el incremento anual, el incremento tras mejoras, los gastos de comunidad y la reducción del alquiler por defectos. No puede pronunciarse sobre el nivel de un alquiler liberalizado ni decide si una propuesta de reforma es razonable. Esa cuestión corresponde al juzgado de primera instancia, que también es el foro competente para cualquier disputa sobre un alquiler liberalizado, una cláusula de indexación y la rescisión del contrato de arrendamiento. El procedimiento de la Huurcommissie es deliberadamente accesible. Se presenta una solicitud con el contrato de arrendamiento, la carta del arrendador y las pruebas; la tasa es módica y se reembolsa a la parte que gana. La decisión vincula a ambas partes a menos que una de ellas la lleve al juzgado de primera instancia en el plazo de ocho semanas. Se puede obtener asesoramiento gratuito de primera línea en el Juridisch Loket (Servicio Jurídico de Asesoramiento Jurídico). abogado de arrendamiento Vale la pena instruir una vez que las cantidades o los trabajos se vuelven sustanciales. Si un caso llega a los tribunales y falla en su contra, nuestra nota sobre Cómo apelar una decisión explica lo que sigue. Un tema actual merece ser señalado. Muchos contratos de arrendamiento liberalizados contienen una cláusula que permite que el alquiler aumente por inflación más un porcentaje adicional fijo. Una serie de tribunales holandeses han dictaminado que dicha cláusula puede ser una cláusula abusiva según la legislación de protección al consumidor de la UE cuando el inquilino es un consumidor, con la consecuencia de que toda la cláusula queda sin efecto en lugar de reducirse al elemento de inflación. La jurisprudencia aún está en desarrollo y el resultado depende de la redacción utilizada, pero es un argumento serio y está teniendo éxito. Si su contrato contiene una cláusula de ese tipo, haga que se interprete de acuerdo con las normas sobre cláusulas contractuales injustas antes de pagar el aumento.Construyendo el archivo antes de que se produzca el objeto.
Este tipo de disputas se ganan con documentos. Conserve el contrato de arrendamiento y todos sus anexos, la propuesta de renovación del arrendador y las especificaciones que la respaldan, las cartas de aumento de alquiler con las fechas en que las recibió, sus objeciones por escrito y los comprobantes de los pagos realizados. Solicite al arrendador un estado de cuenta detallado de la inversión y pruebas de cualquier subvención: usted tiene derecho a verificar el cálculo, y un arrendador que no presente las cifras debilita su propio caso. Fotografie la propiedad antes de que comiencen las obras y mientras se estén realizando, y anote las fechas de inicio, finalización y cese de las mismas. Si las molestias superan lo propuesto, ese registro es lo que respalda una reclamación de reducción del alquiler. Los puntos generales de nuestra guía para Cómo desenvolverse en la legislación holandesa sobre arrendamientos Postúlate aquí también, y sabiendo lo que un inquilino puede exigir Mantiene la correspondencia breve.Alquilar un apartamento como expatriado o trabajador desplazado.
La nacionalidad no influye en ninguno de los puntos anteriores. Las protecciones del Libro 7 del Código Civil son de obligado cumplimiento y no pueden ser renunciadas por contrato, independientemente del idioma del acuerdo y de lo que estipule sobre la aceptación de futuros aumentos por parte del inquilino. Una traducción al inglés es conveniente, pero en caso de discrepancias entre las versiones en neerlandés e inglés, prevalecerá el texto en neerlandés, por lo que conviene leer ambos antes de firmar. Dos situaciones requieren especial atención. Si el alojamiento se gestiona a través de un empleador o una agencia, es fundamental determinar quién es el propietario del inmueble y quién es el arrendador, ya que quien emite las facturas no siempre es quien tiene las obligaciones. Asimismo, si la vivienda y el empleo figuran en el mismo contrato, la finalización del trabajo puede afectar al derecho a permanecer en la vivienda; este es un régimen diferente al de un contrato de arrendamiento residencial ordinario y debe verificarse antes, no después, de que se anuncie una reforma. reglas de aumento anual Aplique el mismo procedimiento una vez que sepa en qué segmento se encuentra la vivienda.Lo que Law & More puede hacer
Nuestro arrendamiento y abogados inmobiliarios Evaluamos las propuestas de renovación, comprobamos si el aumento propuesto se justifica por la inversión y los puntos, llevamos los procedimientos ante la Comisión de Alquileres y el juzgado de distrito, y asesoramos a los arrendadores para que el procedimiento se realice correctamente desde el principio. Si ha recibido una propuesta o un aumento y no está seguro de su validez, envíenos la carta y el contrato de arrendamiento y le informaremos sobre su situación.Preguntas frecuentes
Los propietarios deben seguir procedimientos legales estrictos al aumentar el alquiler tras las reformas, y los inquilinos tienen derecho a impugnar dichos aumentos por los cauces oficiales. La cuantía del aumento depende de los costes reales, la vida útil de las mejoras y si la propiedad está sujeta a regulación o liberalización.¿Cuáles son los límites legales para el aumento del alquiler después de una renovación en los Países Bajos?
El aumento del alquiler se calcula dividiendo la inversión del arrendador entre el número de meses de vida útil de la mejora. La Comisión de Alquileres publica una guía de políticas que enumera las obras de renovación específicas y su vida útil estimada.
Solo los costes reales cuentan para el cálculo. Si su arrendador recibió subvenciones o ayudas para las medidas de sostenibilidad, estas deben deducirse de la inversión total antes de calcular el aumento mensual del alquiler.
En el caso de las viviendas no liberalizadas, el nuevo alquiler no puede superar la renta básica máxima (kale huur), incluso después de las reformas. Este límite ofrece una importante protección a los inquilinos de viviendas reguladas.
¿Con cuánta anticipación debe avisar un propietario antes de aumentar el alquiler debido a renovaciones?
Su arrendador debe presentarle una propuesta de renovación razonable antes de comenzar cualquier obra. Esta propuesta debe incluir la naturaleza de las obras previstas, las consecuencias financieras para el arrendador y el aumento de alquiler propuesto.
La ley no especifica un plazo de preaviso exacto para la propuesta. Sin embargo, el arrendador no puede simplemente imponer cambios ni iniciar las obras sin su consentimiento previo.
Si usted y su arrendador llegan a un acuerdo, el nuevo alquiler entrará en vigor según los términos acordados. Si no está de acuerdo, deberá presentar una solicitud ante la Comisión de Alquileres dentro de los tres meses siguientes a la fecha en que debía entrar en vigor el nuevo alquiler propuesto.
¿Qué se considera una renovación sustancial que justifique un aumento del alquiler según la legislación holandesa?
El artículo 7:220(2) del Código Civil neerlandés define la renovación como «la demolición con sustitución por una nueva construcción, o la renovación parcial mediante alteración o ampliación de la construcción existente». La obra debe resultar en una mejora en la calidad de vida.
Las medidas de sostenibilidad pueden considerarse renovaciones si cumplen esta definición. Por ejemplo, aislar la propiedad, instalar acristalamientos de alta eficiencia o instalar una bomba de calor.
No todas las reparaciones o trabajos de mantenimiento se consideran renovaciones. El arrendador no puede aumentar el alquiler por mantenimiento rutinario ni pequeñas reparaciones que simplemente mantengan la propiedad en su estado actual.
¿Tienen derecho los inquilinos a una indemnización si las reformas alteran significativamente sus condiciones de vida?
Si la renovación requiere una reubicación temporal, la propuesta del propietario debe incluir un alojamiento alternativo temporal. El propietario también debe especificar la indemnización por reubicación que le pagará.
La razonabilidad de la propuesta de renovación incluye considerar cómo le afectan las obras. Un tribunal o la Comisión de Alquileres evaluará si el arrendador ha abordado adecuadamente estas interrupciones al evaluar la propuesta.
No tiene derecho a una compensación automática por cada inconveniente. El factor clave es si la interrupción es tan grave que requiere una reubicación temporal.
¿Qué procedimientos deben seguir los propietarios para implementar aumentos legítimos del alquiler después de la renovación?
El arrendador debe obtener su consentimiento antes de realizar cualquier modificación en la propiedad alquilada. No puede realizar cambios unilateralmente.
La propuesta de renovación debe ser razonable y abordar aspectos específicos, como la naturaleza de las obras, la necesidad de su cooperación, las consecuencias financieras para el arrendador y el aumento de alquiler propuesto.
Si rechaza la propuesta, su arrendador puede solicitar al tribunal de subdistrito que evalúe si es razonable. En el caso de las propiedades liberalizadas, los arrendadores deben acudir directamente al tribunal de subdistrito.
En el caso de propiedades no liberalizadas, los propietarios pueden presentar su solicitud ante la Comisión de Alquileres.
¿Puede un inquilino impugnar un aumento del alquiler y, de ser así, cómo se gestiona legalmente este proceso en los Países Bajos?
Tiene derecho a rechazar la propuesta de renovación de su arrendador si la considera irrazonable. Su arrendador no puede proceder sin su consentimiento o una sentencia judicial favorable.
Si no se llega a un acuerdo, usted o su arrendador pueden recurrir a la Comisión de Alquileres o al tribunal de distrito. El organismo correspondiente dependerá de si su propiedad está liberalizada o no.
La Comisión de Alquileres o el tribunal determinarán si el aumento del alquiler está justificado y calcularán el importe correspondiente. Para tomar esta decisión, consideran los costos para el arrendador y la vida útil de las mejoras.
Si el tribunal considera que la propuesta es razonable pero usted sigue negándose a cooperar con las obras en sí (no sólo con el aumento del alquiler), su arrendador puede rescindir el contrato de alquiler conforme al artículo 7:274(1) del Código Civil holandés.
Cómo Law & More Podemos ayudarle con esto, como se explica en nuestra abogado de arrendamiento Desbobinador hidráulico de alta resistencia:Para bobinas de mayor peso o necesidades de automatización más elevadas, visite ladesbobinador hidráulico de alta resistencia.
