Abogado de Bienes Raíces
en los Paises Bajos

¿Está a punto de frustrarse la compra de su vivienda? ¿Ha descubierto algún defecto grave tras la firma del contrato? ¿Su contratista está realizando un trabajo deficiente? Un abogado inmobiliario en los Países Bajos le asesora antes de firmar y en caso de disputa. En esta página encontrará información sobre la normativa neerlandesa aplicable a la compra, el alquiler, la construcción y la propiedad inmobiliaria, los plazos vigentes y cómo podemos ayudarle.

Los clientes califican Law & More 9.6 de 10 en Historias de clientes, la plataforma de reseñas holandesa (81 reseñas, a octubre de 2026).

¿Cuándo se necesita un abogado inmobiliario en los Países Bajos?

Necesitas un abogado inmobiliario cuando debas revisar un contrato de compraventa de una propiedad antes de firmarlo, o cuando surja una disputa relacionada con la misma. En la compraventa de una vivienda convencional, no es obligatorio por ley contar con un abogado, pero el asesoramiento temprano suele evitar errores costosos.

Los clientes acuden a nosotros en situaciones como estas:

• El comprador o el vendedor desea rescindir el contrato de compraventa, o se reclama una penalización del 10 por ciento del precio;
• Tras la transferencia, usted descubre defectos que el vendedor debería haber comunicado, como humedades, problemas en los cimientos o presencia de amianto;
• Su contratista termina tarde, realiza un trabajo deficiente o le cobra por trabajos adicionales que usted no solicitó;
• Tienes una disputa con tu inquilino o propietario sobre el alquiler, el mantenimiento, la rescisión del contrato o el desalojo;
• la asociación de propietarios toma una decisión que usted desea que sea anulada;
• Tienes un conflicto con tus vecinos sobre un límite, un derecho de paso o unos árboles;
• Usted invierte en propiedades en los Países Bajos a través de una empresa y necesita ayuda para redactar y revisar los documentos de la transacción.

En derecho inmobiliario, algunos plazos son cortos, como el de un mes para impugnar una decisión de la comunidad de propietarios. Tras la transferencia o entrega, su posición negociadora suele ser más débil, así que actúe con rapidez.

¿En qué servicios relacionados podemos ayudarle?

Para cuestiones específicas dentro de esta área del derecho, estas páginas ofrecen información más detallada.

• Abogado especializado en arrendamientos
• abogado especializado en construcción

¿Qué precauciones debes tomar al comprar o vender una propiedad?

La compra de una vivienda por un particular debe constar por escrito (Artículo 7:2 del Código Civil neerlandés). Según el Artículo 3:89 del Código Civil neerlandés, la propiedad se adquiere únicamente cuando se registra la escritura notarial de transmisión. El registro se realiza en los registros públicos del Registro de la Propiedad (Kadaster).

¿Existe un período de reflexión?

Un comprador particular dispone de un plazo de reflexión de tres días tras recibir el contrato de compraventa firmado. Transcurrido este plazo, la compra es vinculante, salvo que se aplique alguna condición, como una condición de financiación. Dicha condición solo será válida si se invoca a tiempo y correctamente. Revise atentamente las fechas del contrato.

¿Cuál es la función del notario?

La transmisión de bienes inmuebles siempre requiere la intervención de un notario público, quien redacta la escritura y la inscribe en el registro. El notario es imparcial y actúa en representación de ambas partes. Un abogado inmobiliario, en cambio, actúa exclusivamente en su nombre y puede negociar las condiciones del contrato en su representación.

¿Qué ocurre si una de las partes no cumple con lo acordado?

Si una de las partes incumple sus obligaciones, la otra puede notificar el incumplimiento y reclamar el cumplimiento, la rescisión del contrato o una indemnización por daños y perjuicios. Muchos contratos de compraventa estándar incluyen una penalización del 10 % del precio de compra. El tribunal puede reducir dicha penalización si su aplicación íntegra resultara claramente inaceptable (Artículo 6:94 del Código Civil neerlandés). Un abogado especializado en derecho inmobiliario en los Países Bajos revisa estas cláusulas. Lea más sobre el contrato preliminar de compraventa y sus riesgos.

¿Qué se puede hacer respecto a los defectos ocultos?

Un inmueble debe poseer las características que cabría esperar según el contrato de compraventa (Artículo 7:17 del Código Civil neerlandés). De lo contrario, existe disconformidad y el vendedor puede ser considerado responsable.

Tus posibilidades dependen de la obligación del vendedor de informar y de la del comprador de investigar. El vendedor debe informar sobre los defectos que conozca. El comprador debe investigar lo que razonablemente pueda descubrir, por ejemplo, mediante una inspección del edificio. Una cláusula sobre la antigüedad de la vivienda o sobre el amianto en el contrato puede limitar tus derechos.

Debe notificar al vendedor en un plazo razonable tras descubrir el defecto (Artículo 7:23 del Código Civil neerlandés). Si usted es un consumidor que compra a un vendedor profesional, notificarlo dentro de los dos meses siguientes se considera dentro del plazo establecido. En principio, la reclamación prescribe a los dos años de dicha notificación. Un abogado inmobiliario en los Países Bajos evaluará, con la ayuda de un perito de la construcción si fuera necesario, si el defecto era visible para usted.

¿Qué normas se aplican a los contratos de arrendamiento residenciales y comerciales?

La legislación neerlandesa sobre arrendamientos, recogida en el Libro 7 del Código Civil, establece una clara distinción entre propiedades residenciales y comerciales. Los inquilinos de viviendas gozan de una amplia protección: el contrato de arrendamiento solo finaliza si el inquilino está de acuerdo o si así lo decide el juzgado de primera instancia (artículos 7:272 y 7:274).

Desde el 1 de julio de 2024, los contratos de arrendamiento residencial son, en principio, de duración indefinida, según la Ley de contratos de arrendamiento de duración determinada (Wet vaste huurcontracten). A partir de la misma fecha, la Ley de Alquileres Asequibles extendió la regulación de los alquileres a gran parte del segmento de alquileres medios. Los arrendadores también deben cumplir con la Ley de Buenas Prácticas de Arrendamiento, vigente desde el 1 de julio de 2023, que limita la fianza a dos meses de renta básica.

¿Local comercial o espacio para oficinas?

Para los inmuebles comerciales existen dos regímenes:

• Los locales comerciales, de hostelería y de artesanía están sujetos al artículo 7:290 del Código Civil neerlandés. El plazo de arrendamiento es, en principio, de cinco años más cinco, y el arrendador solo puede rescindirlo por causas previstas en la ley.
• Las oficinas y otros locales comerciales están sujetos al artículo 7:230a del Código Civil neerlandés. El inquilino solo cuenta con una protección limitada contra el desahucio una vez finalizado el contrato de arrendamiento.

La diferencia tiene importantes consecuencias financieras tanto para el arrendador como para el arrendatario. Un abogado inmobiliario en los Países Bajos primero verifica qué régimen se aplica. Muchos contratos de arrendamiento comercial utilizan el modelo ROZ, cuyas disposiciones generales difieren de la ley en algunos aspectos. Nuestros abogados revisan los contratos de arrendamiento antes de que usted los firme y gestionan disputas sobre el alquiler, los defectos y el desahucio. Las normas legales sobre arrendamientos se encuentran en wetten.overheid.nl (Libro 7, en neerlandés).

¿Cuáles son sus derechos en materia de construcción y reforma?

En virtud de un contrato de construcción, el contratista se compromete a construir y entregar la obra (Artículo 7:750 del Código Civil neerlandés). Desde el 1 de enero de 2024, se aplica la Ley de Garantía de Calidad en la Construcción (Wet kwaliteitsborging voor het bouwen). El contratista también es responsable, después de la entrega, de los defectos no detectados en el momento de la entrega, salvo que no le sean imputables.

Un contratista que trabaja para un cliente particular debe entregar un expediente de finalización (Artículo 7:757a). Un cliente particular puede depositar como máximo el 5% del precio del contrato ante notario (Artículo 7:768). Dicho depósito garantiza la reparación de los defectos detectados en el momento de la entrega. La reclamación por un defecto de construcción prescribe a los veinte años de la entrega (Artículo 7:761).

El trabajo adicional es aquel que no forma parte del pedido original. En principio, el contratista solo puede cobrar más si le avisó con suficiente antelación (Artículo 7:755). La excepción son los costes adicionales que usted debería haber previsto. Deje constancia por escrito de los cambios y sus precios.

Los proyectos empresariales suelen utilizar los términos estándar UAV 2012 o UAV-GC 2005. Estos generalmente remiten las disputas al arbitraje del Consejo de Arbitraje de los Países Bajos para la Industria de la Construcción (Raad van Arbitrage voor de Bouw). Un abogado especializado en derecho inmobiliario en los Países Bajos evalúa si el arbitraje o los tribunales son la mejor opción.

¿Qué significan para usted las asociaciones de propietarios, los contratos de arrendamiento y la legislación sobre vecinos?

Al comprar un apartamento, usted adquiere el derecho de propiedad y se convierte automáticamente en miembro de la comunidad de propietarios (Vereniging van Eigenaars, VvE). La escritura de propiedad y su reglamento determinan qué partes son privadas y cómo se comparten los gastos.

Una comunidad de propietarios debe reservar fondos anualmente para el mantenimiento mayor (Artículo 5:126 del Código Civil neerlandés). Esta reserva se ajusta a un plan de mantenimiento a largo plazo o, como mínimo, equivale al 0.5 % del valor de reconstrucción. Si no está de acuerdo con una decisión de la junta, puede solicitar su anulación ante el juzgado de primera instancia en el plazo de un mes (Artículo 5:130). Antes de comprar, consulte con un abogado para que revise los documentos, actas y reservas de la comunidad.

¿Qué derechos de terceros pueden limitar tu propiedad?

La propiedad puede verse limitada por derechos de terceros, los cuales se inscriben en los registros públicos y se transmiten al nuevo propietario en caso de venta. Las normas al respecto se encuentran en el Libro 5 del Código Civil neerlandés.

• El arrendamiento (erfpacht) otorga el derecho a usar la tierra de otra persona, generalmente a cambio de una renta anual del suelo (Artículo 5:85). Verifique el plazo y las fechas de revisión, especialmente en Amsterdamdonde gran parte del terreno se arrienda. Un abogado inmobiliario en los Países Bajos lee las condiciones del contrato de arrendamiento antes de la transferencia.
• El derecho de superficie (opstalrecht) otorga el derecho a poseer edificios u obras sobre, en o encima de terrenos ajenos (Artículo 5:101), como por ejemplo paneles solares en un tejado ajeno.
• Una servidumbre (erfdienstbaarheid) es una carga sobre una parcela en beneficio de otra, como un derecho de paso (Artículo 5:70).

La normativa sobre relaciones vecinales también se encuentra en el Libro 5. No se permite causar molestias ilícitas a los vecinos, como ruido u olores (Artículo 5:37). En principio, los árboles deben estar a una distancia mínima de dos metros del límite de la propiedad, y los setos y arbustos a medio metro (Artículo 5:42).

¿Qué preguntas deberían hacer los inversores y las empresas a un abogado inmobiliario holandés?

Los inversores y empresas extranjeras suelen poseer propiedades en los Países Bajos a través de una sociedad de responsabilidad limitada (BV). La estructura de la operación, ya sea una compraventa de acciones o de activos, tiene implicaciones en materia de derecho mercantil y fiscal. En esta transacción, convergen el derecho inmobiliario y el derecho mercantil, con la debida diligencia en lo que respecta a la titularidad, los arrendamientos, los permisos y las responsabilidades.

El aspecto jurídico corporativo abarca la estructura de la empresa, el contrato de compraventa de acciones y las garantías. El comprador suele abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (overdrachtsbelasting), que recauda el notario. Los tipos impositivos varían según se trate de vivienda habitual, vivienda adquirida por inversores o inmuebles no residenciales, y se modifican periódicamente. Los jóvenes que compran su primera vivienda pueden optar a una exención, sujeta a un límite de valor. Colaboramos con su asesor fiscal en estos asuntos.

La planificación y los permisos se rigen por el derecho administrativo, no por el derecho civil. Por lo tanto, un abogado inmobiliario en los Países Bajos que asesora a promotores inmobiliarios combina el derecho inmobiliario con el derecho administrativo. Desde el 1 de enero de 2024, la Ley de Medio Ambiente y Planificación (Omgevingswet) regula la zonificación y los permisos, y la legislación ambiental establece las condiciones relativas al suelo, el ruido y la energía. Por lo general, se puede interponer un recurso contra una decisión sobre un permiso en un plazo de seis semanas. En principio, un municipio que vende terrenos debe dar a todas las partes interesadas las mismas oportunidades. Esto se desprende de la sentencia Didam del Tribunal Supremo del 26 de noviembre de 2021.

¿Cómo funciona trabajar con Law & More funciona?

En nuestro bufete, un abogado especializado en derecho inmobiliario en los Países Bajos trabaja en cuatro fases. En cada fase, analizamos con antelación los pasos a seguir y su coste aproximado.

1. Admisión. En una reunión introductoria gratuita, analizamos su situación y los plazos vigentes. Solicitamos los documentos clave, como el contrato de compraventa, el contrato de arrendamiento o la escritura de división.
2. Asesoramiento. Evaluamos sus derechos y obligaciones y le explicamos sus riesgos y posibilidades, en inglés o en neerlandés.
3. Negociación. Notificamos el incumplimiento o responsabilizamos a la otra parte y dirigimos las negociaciones. Muchos litigios sobre propiedades se resuelven mediante un acuerdo de transacción (vaststellingsovereenkomst), un contrato vinculante que pone fin a la disputa.
4. Procedimientos. Si no se llega a un acuerdo, litigamos ante el tribunal de distrito, el tribunal de distrito o en arbitraje, incluyendo procedimientos sumarios y apelación.

Los casos de arrendamiento siempre se tramitan en el juzgado de primera instancia. Otras reclamaciones inmobiliarias se tramitan en el juzgado de primera instancia hasta 25,000 euros y, por encima de esa cantidad, en el juzgado de distrito, donde es obligatorio contar con un abogado. Se puede interponer recurso de apelación ante el tribunal de apelación en un plazo de tres meses.

¿Cuánto cuesta un abogado inmobiliario en los Países Bajos? Law & More?

Un abogado en Law & More Cobra entre 250 y 350 euros por hora (sin IVA); un socio cobra entre 300 y 400 euros (sin IVA). Siempre hablamos de la tarifa y de un presupuesto con antelación.

La reunión inicial es gratuita. Una consulta puntual sin asistencia adicional cuesta 300 euros (IVA incluido). Law & More No trabaja con asistencia jurídica financiada por el estado. Nuestro bufete de abogados tiene su sede en Marconilaan 13 in Eindhoven, tiene un lugar de visita en Amsterdam y trabaja para clientes en toda Holanda.

¿Quién se encarga de su caso?

Su caso está siendo gestionado por Ruby van Kersbergen. Puede encontrar más información sobre su trayectoria en la página de nuestro equipo.

¿Qué artículos te resultan útiles?

• derecho inmobiliario
• Derecho inmobiliario neerlandés: cómo evitar los errores más comunes.
• Derecho de la construcción holandés
• Explicación de la ley de arrendamientos holandesa
• Arrendamientos comerciales y el modelo de arrendamiento ROZ
• Cómo afectan los cambios en el impuesto de transferencias a los inversores

Preguntas frecuentes

¿Cuándo debo contratar a un abogado inmobiliario en los Países Bajos?

Contrate a un abogado especializado en derecho inmobiliario antes de firmar o en cuanto surja una disputa sobre la compra, el alquiler, la construcción o la propiedad. Un asesoramiento temprano le evitará perder plazos ajustados, como el plazo de un mes para impugnar una decisión de la comunidad de propietarios.

¿Todavía puedo desistir de la compra de una vivienda?

Como comprador particular, dispone de tres días para reflexionar tras recibir el contrato firmado. Transcurrido ese plazo, solo podrá desistir si existe alguna condición, como una condición de financiación, o si el vendedor incumple sus obligaciones. Desistirse sin una causa justificada puede acarrearle una penalización, generalmente del 10 % del precio de compra.

¿Es responsable el vendedor de los defectos que se encuentren después de la transferencia?

Esto es posible si la propiedad carece de las cualidades esperadas y el vendedor conocía el defecto sin haberlo reportado. Usted también tenía la obligación de investigar por su cuenta. Informe del defecto al vendedor por escrito lo antes posible tras descubrirlo.

¿Necesito un abogado o un notario para comprar una propiedad?

Para la transferencia de la propiedad es obligatorio contar con un notario público, ya que solo un notario puede redactar e inscribir la escritura. No se requiere un abogado, pero un abogado especializado en derecho inmobiliario en los Países Bajos, contratado por el comprador, puede revisar el contrato y representarlo en caso de disputa.

¿Puede mi contratista cobrarme por trabajo extra sin mi consentimiento?

En principio, no. El contratista debe avisarle con tiempo de que cualquier cambio incrementará el precio, a menos que usted mismo debiera haberlo comprendido. Registre por escrito cada cambio y su precio antes de que comience la obra.

Does Law & More ¿Trabajar en el sector de asistencia jurídica gratuita?

NO, Law & More No trabajamos con asistencia jurídica gratuita financiada por el estado. Cobramos una tarifa por hora que acordamos con usted previamente, y la primera consulta es gratuita.

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Esta página proporciona información general y no sustituye el asesoramiento sobre su situación específica.