Abogado de Bienes Raíces
en los Paises Bajos

Un abogado especializado en derecho inmobiliario asesora y litiga en todos los aspectos legales relacionados con bienes inmuebles: compraventa, disputas sobre alquileres (residenciales y comerciales), arrendamientos de terrenos y derechos de arrendamiento, derecho de la construcción y contratos, conflictos con asociaciones de propietarios, financiación inmobiliaria, planificación ambiental y derecho medioambiental, y transacciones inmobiliarias comerciales. Representamos a particulares, arrendadores, arrendatarios, promotores, inversores y empresas en asuntos inmobiliarios complejos.

Aplicamos una tarifa por hora transparente de 295 € (IVA no incluido). Los costes varían según el caso: revisión y negociación del contrato de arrendamiento (1,000 €-2,500 €), resolución del contrato (3,000 €-6,000 €), asesoramiento en la compraventa (2,500 €-7,500 €), y proyectos de desarrollo complejos o litigios inmobiliarios (entre 10,000 € y 50,000 € o más). Le ofrecemos un presupuesto realista por adelantado, basado en su situación específica.

No es así como así. Para los atrasos en el alquiler, primero debe enviar una demanda por escrito. Solo en caso de impago puede solicitar la rescisión del contrato de arrendamiento ante el tribunal cantonal. El juez evaluará si la rescisión está justificada y podrá imponer un acuerdo de pago. Si se concede, el inquilino recibe un plazo de desalojo (normalmente de 4 semanas a 3 meses). Denegar el acceso sin orden judicial es ilegal. Guiamos el proceso legal desde la demanda hasta el desalojo.

El arrendador está obligado a subsanar los defectos que impidan el disfrute del alquiler (goteras, calefacción, moho). Puede: denunciar los defectos por carta certificada, exigir una reducción del alquiler, reparar los defectos usted mismo y recuperar los costes, o reclamar la rescisión del contrato de arrendamiento por defectos graves. Si el arrendador es negligente, puede recurrir al Tribunal de Alquileres (para alquileres regulados) o acudir a los tribunales. Le asesoramos sobre su situación legal y los pasos a seguir.

Documente todos los incidentes de discriminación e infórmelo a su departamento de recursos humanos. Según la ley holandesa, puede presentar una queja ante el Instituto Holandés de Derechos Humanos y buscar asistencia legal para proteger sus derechos.

Principales riesgos: defectos ocultos (amianto, contaminación del suelo, fallos estructurales), inquilinos con derechos de alquiler protegidos, hipotecas o embargos heredados, plan ambiental que no permite el uso previsto, obligaciones ambientales o de protección del patrimonio, y límites de propiedad o servidumbres poco claros. Realizamos una exhaustiva investigación, negociamos garantías en el contrato de compraventa y protegemos legalmente sus intereses.

Solo si el contrato lo permite (por ejemplo, mediante una cláusula de rescisión provisional) o en caso de fuerza mayor o incumplimiento grave por parte del arrendador. De lo contrario, el contrato le vincula durante todo el período. Una salida anticipada sin justificación legal puede dar lugar a reclamaciones por daños y perjuicios por parte del arrendador (renta restante hasta el final del período). En caso de problemas económicos, podemos negociar una rescisión amistosa o una modificación de la renta. Siempre consulte antes de marcharse.

El contrato de arrendamiento comercial (290 BW) ofrece menos protección que el contrato de arrendamiento residencial (7:230 BW): no tiene protección al vencimiento (el arrendador no está obligado a ofrecer prórroga), no hay rentas máximas, mayor libertad en las condiciones contractuales y diferentes normas de rescisión. Sin embargo, el inquilino comercial a veces tiene derecho a una compensación por buena voluntad en caso de salida forzosa. El contrato de arrendamiento residencial ofrece una protección sólida: el inquilino puede prorrogar el contrato, la regulación de la renta (para rentas reguladas) y el arrendador solo puede rescindirlo por causas específicas (impago, molestias). Asesoramos sobre el régimen aplicable.

Sí, asesoramos a promotores e inversores inmobiliarios en: estructuración de proyectos (empresas conjuntas, sociedades instrumentales), adquisición de terrenos y debida diligencia, procedimientos de licitación, contratos de construcción y con contratistas, permisos y modificaciones de planes ambientales, acuerdos de financiación, compraventa y arrendamiento de proyectos desarrollados, y litigios durante o después de su ejecución. Nuestra experiencia en la región de Brainport, con especial atención a la logística, la vivienda y los servicios públicos, nos convierte en un socio valioso para proyectos de desarrollo.

Las disputas de VvE pueden referirse a: costos de servicios, decisiones de mantenimiento, interpretación de la escritura de división o decisiones que afecten a su apartamento. Pasos: primero, intentar mediante consulta y junta general, luego, mediación y, finalmente, un procedimiento legal ante el tribunal cantonal. Podemos anular decisiones si entran en conflicto con la ley, la escritura de división o si son razonables. También asesoramos a las juntas directivas de VvE sobre la legalidad de decisiones y contratos con proveedores.

Depende de las regulaciones locales. Muchos municipios (Amsterdam, Róterdam, La Haya) tienen normas estrictas: se requieren permisos, se permite un número máximo de días (a menudo de 30 a 60 al año) y, en ocasiones, prohibición total en ciertos barrios. Las regulaciones VvE también pueden prohibir los alquileres vacacionales. El incumplimiento puede conllevar multas de hasta 21,750 € o medidas administrativas. Asesoramos sobre las normas locales y las disposiciones VvE, y ayudamos con la solicitud de permisos o la presentación de objeciones a las multas.

El vendedor debe informar de los defectos conocidos. En el caso de defectos ocultos (no visibles durante la visita, ocurridos antes de la entrega), puede, dentro de un plazo razonable tras descubrirlos, exigir la reparación a cargo del vendedor, reclamar daños y perjuicios, exigir una reducción del precio o, en casos graves, la rescisión del contrato de compraventa. Nota: la cláusula de construcción antigua ("tal cual, donde se encuentra") limita la responsabilidad, pero no se aplica a la ocultación intencional o deliberada. Evaluamos su caso y litigamos contra el vendedor si es necesario.