Una exhaustiva investigación de la propiedad abarca: consulta del Registro de la Propiedad (titularidad, hipotecas, embargos), verificación del plan urbanístico, estado estructural e historial de permisos, certificados de contaminación del suelo, documentos VvE (para apartamentos), contratos de alquiler y gastos de comunidad, e informes medioambientales y sobre amianto. En el caso de propiedades comerciales, también son relevantes los ingresos por alquiler, el riesgo de desocupación y el valor de mercado. Law & More Coordina todo el proceso de diligencia debida.

Cuando un consumidor compra una vivienda, la ley le otorga un plazo de reflexión de tres días tras la recepción del contrato de compraventa firmado. Durante este plazo, el comprador puede desistir de la compra sin necesidad de justificación y sin penalización alguna. El plazo de reflexión debe incluir al menos dos días hábiles. Transcurrido este plazo, el contrato se vuelve vinculante, sujeto a las condiciones suspensivas acordadas.

Los inquilinos de viviendas gozan de una amplia protección contra la rescisión del contrato. El arrendador solo puede rescindirlo por causas justificadas por la ley, como el uso personal urgente, y debe respetar el plazo de preaviso correspondiente. Si el inquilino no acepta la rescisión, el contrato continúa vigente hasta que un tribunal dicte sentencia. La situación es diferente para los locales comerciales, según su tipo.

Un edificio se divide en apartamentos mediante escritura pública de división, inscrita en el Registro de la Propiedad. Dicha escritura describe las zonas privadas y las zonas comunes, y contiene el reglamento de división. Tras la división, se constituye por ley una Comunidad de Propietarios (CPP), de la que cada propietario de apartamento es miembro.

Si el bien entregado no posee las cualidades que el comprador tenía derecho a esperar, existe una falta de conformidad. El comprador debe notificar el defecto al vendedor en un plazo razonable. Según las circunstancias, el comprador puede reclamar la reparación, una reducción del precio, una indemnización o la rescisión del contrato. La responsabilidad del vendedor depende, en parte, de las cláusulas acordadas y de la obligación del comprador de investigar.

El contrato de compraventa recoge los acuerdos entre comprador y vendedor y es vinculante una vez que ambas partes lo han firmado (sujeto al periodo de reflexión y a las condiciones suspensivas). Sin embargo, la propiedad se transfiere formalmente mediante la escritura pública de transmisión, redactada por el notario e inscrita en el Registro de la Propiedad. Generalmente transcurren varias semanas o meses entre la compra y la transmisión.

Esta cláusula del contrato de compraventa permite al comprador rescindir la compra sin coste alguno si no consigue la hipoteca en el plazo acordado. El comprador debe invocar esta condición a tiempo y por escrito, generalmente presentando una o más negativas de la entidad financiera. Si se vence el plazo, la protección caduca y puede aplicarse una penalización, normalmente del 10%.

Además del precio de compra, el comprador suele abonar el impuesto de transmisiones patrimoniales (o el IVA en el caso de obra nueva), los honorarios del notario por la escritura de transmisión y la escritura hipotecaria, y los gastos de inscripción en el Registro de la Propiedad. La comisión de la agencia inmobiliaria suele correr a cargo de quien la contrata. El reparto exacto se especifica en el contrato de compraventa.

Los inquilinos de viviendas gozan de una amplia protección legal, que incluye la protección contra la rescisión del contrato y los aumentos de renta. En el caso de los locales comerciales, la ley distingue entre «locales comerciales» (como tiendas y establecimientos de hostelería, con sus propias normas sobre duración y rescisión) y «otros locales comerciales» (como oficinas, con una protección considerablemente menor). El régimen aplicable determina en gran medida la situación de cada parte.

No. En el caso de viviendas reguladas, el gobierno establece límites máximos legales para el aumento anual del alquiler. En el sector privado, las partes tienen mayor libertad, pero suelen aplicarse cláusulas de indexación contractual y, en los últimos años, topes legales. En determinadas circunstancias, un inquilino puede solicitar la revisión de un aumento propuesto por el Tribunal de Alquileres o el juzgado.

Una servidumbre es una carga sobre un inmueble (el predio sirviente) en beneficio de otro (el predio dominante), por ejemplo, un derecho de paso. Una servidumbre surge por su constitución mediante escritura notarial e inscripción en el Registro de la Propiedad, o por prescripción. Su contenido y alcance se derivan principalmente de la escritura de constitución.

En determinadas circunstancias, las decisiones de una asociación de propietarios pueden ser anuladas o declaradas nulas, por ejemplo, cuando contravienen el acta de división, el reglamento o los principios de razonabilidad y equidad. Un propietario puede solicitar al juzgado de distrito la anulación de una decisión dentro de un breve plazo legal. También se pueden iniciar procedimientos judiciales relacionados con el mantenimiento diferido o la gestión del fondo de reserva.

Un contrato de arrendamiento de terreno otorga el derecho a usar y disfrutar de la tierra de otra persona a cambio de una renta (canon). Un derecho de edificación, en cambio, otorga el derecho a poseer edificios, obras o plantaciones en, sobre o encima de la tierra de otra persona, independientemente de la propiedad de la tierra en sí. Ambos son derechos inmobiliarios independientes, creados mediante escritura notarial, que pueden transferirse o gravarse.

Un arrendador no puede desalojar a un inquilino por iniciativa propia; se requiere una orden judicial. El procedimiento suele comenzar con una demanda para rescindir el contrato de arrendamiento y ordenar el desalojo, por ejemplo, por impago del alquiler. Si el tribunal concede la demanda, el desalojo puede llevarse a cabo con la ayuda de un agente judicial. En casos urgentes, a veces es posible solicitar medidas cautelares.

En el sector inmobiliario comercial, los riesgos son altos y los aspectos legales, fiscales y estructurales son complejos. Una investigación exhaustiva permite identificar riesgos como contratos de alquiler existentes, servidumbres, restricciones legales, contaminación del suelo y limitaciones de zonificación. Al identificar estos riesgos antes de firmar, el comprador puede ajustar el precio, las condiciones o las garantías, o bien desistir de la transacción.

La VvE debe, entre otras cosas, reunirse anualmente, mantener un fondo de reserva para reparaciones importantes y asegurar el edificio. Desde 2018, se aplica una contribución mínima obligatoria al fondo de reserva. Si compra un apartamento, pregunte siempre por la situación financiera y las actas de la VvE.

Si un vendedor oculta un defecto conocido que impide el uso normal del inmueble, puede ser responsable a pesar de la cláusula de "compra tal cual". El comprador puede reclamar la reparación, una indemnización o, en casos graves, la rescisión del contrato de compraventa. Es fundamental notificar el defecto a tiempo.

El subarriendo generalmente solo está permitido con el consentimiento del propietario, y el contrato de arrendamiento suele prohibirlo expresamente. El subarriendo ilegal puede conllevar la rescisión del contrato y la obligación de entregar cualquier ganancia. Los municipios también suelen imponer sus propias normas sobre alquileres a corto plazo.

Mediante un contrato de arrendamiento de terreno, usted puede usar la propiedad de otra persona a cambio del pago de una cuota periódica (canon), mientras que un derecho de edificación le otorga la propiedad de un edificio o estructura sobre o dentro de la propiedad de otra persona. Ambos son derechos de propiedad establecidos ante notario e inscritos en el Registro de la Propiedad.

Un comprador particular de una vivienda dispone de un plazo legal de desistimiento de tres días tras recibir el contrato de compraventa firmado, durante el cual puede desistir sin necesidad de justificación. Además, una condición suspensiva, como por ejemplo la financiación, ofrece una vía de desistimiento dentro del plazo acordado.