Abogado inmobiliario en los Países Bajos: lo que hace un vastgoedadvocaat

En los Países Bajos, un abogado especializado en derecho inmobiliario (vastgoedadvocaat) es un letrado que le representa exclusivamente en asuntos relacionados con la propiedad: revisa y negocia el contrato de compraventa, investiga la situación jurídica del inmueble y lleva a cabo los procedimientos legales en caso de disputa. El notario (notaris) y el agente inmobiliario (makelaar) desempeñan funciones diferentes: el notario debe mantener la imparcialidad entre comprador y vendedor, mientras que el agente negocia, pero no ofrece asesoramiento legal.

Para la compra de una vivienda estándar mediante un contrato modelo, a menudo no se necesita un abogado. Sin embargo, para propiedades comerciales, planes de desarrollo, arrendamientos a largo plazo, derechos de propiedad, edificios en alquiler o disputas posteriores a la finalización de la obra, generalmente sí. A continuación, explicamos qué hace un abogado, cuándo conviene contratar uno y qué plazos son determinantes en la mayoría de los casos inmobiliarios.

¿Qué hace un abogado inmobiliario que no hagan el notario y el agente?

El abogado es el único de los tres que le asesora sobre los riesgos legales y puede representarle en un litigio. El notario formaliza la transferencia; el agente encuentra la propiedad y negocia el precio.

The notary (notario) holds a public office under the Notaries Act (Wet op het notarisambt). The notary executes the deed of transfer and the mortgage deed, registers them with the Land Registry (Kadaster) and handles the money through a third-party account. Under Article 17 of that Act the notary must serve both parties impartially, so the notary will tell you what a clause says, but not whether you should accept it.

El agente inmobiliario trabaja para quien lo contrató. Un agente vendedor tiene obligaciones con el vendedor, no con usted. Un agente comprador asesora sobre precio, estado del inmueble y negociación, no sobre riesgos legales. Ninguno de los dos agentes puede representarlo en ningún trámite.

El abogado llena el espacio entre ellos. Derecho de propiedad holandés that means examining the title and the registered encumbrances, checking the planning position, drafting the resolutive conditions and, if needed, sending a notice of default or applying for interim relief. Unlike the agent and the notary, the lawyer may conduct proceedings for you.

¿Cómo se comparan los tres roles?

By the time the file reaches the notary, the purchase agreement is usually signed and the resolutive conditions have expired, so a lawyer adds most value before you sign. Our guide to the El papel del notario holandés en la compra de una casa. En él se detallan las comprobaciones que realiza y las que no realiza el notario.

¿Cuándo se necesita un abogado especializado en bienes raíces?

You need one when the risk in the transaction is legal rather than commercial. A standard home purchase on the model contract of the NVM, VBO, VastgoedPRO and Vereniging Eigen Huis is normally handled well enough by an agent and a notary; the cases below are different.

Commercial property is the clearest case. Buying an office, shop or warehouse brings in lease law, planning law, soil liability and the interaction of VAT and transfer tax, and an existing tenant’s rights bind you as new owner (Article 7:226 BW).

Development and renovation projects are the second case. If the value depends on being allowed to build or change the use, the contract needs a condition tied to the permit. Our guide to the permiso ambiental en virtud de la Ley de Medio Ambiente y Planificación explains the procedure, which normally takes eight weeks for the regular procedure.

Los casos restantes siguen la misma lógica:

• Bienes procedentes de una herencia. Es necesario que varios herederos cooperen, y aun así la herencia podría quedar sin resolver.
• Arrendamiento a largo plazo (erfpacht). El alquiler del terreno, las fechas de revisión y las condiciones generales del municipio determinan el valor real de la propiedad.
• Derechos de apartamento. La escritura de división y la asociación de propietarios conllevan obligaciones que se transfieren a usted.
• Un comprador que reside en el extranjero. La identificación, la financiación y la interacción entre la legislación neerlandesa y la extranjera requieren tiempo.
• Un vendedor que nunca vivió en la propiedad. Estos vendedores suelen incluir una cláusula que limita su responsabilidad por defectos.

Si compra una vivienda como particular y desea saber qué protección tiene, consulte nuestras guías sobre la compra de una vivienda en los Países Bajos como expatriado y sobre la compra de una vivienda en pareja . En ellas se abordan las situaciones más frecuentes.

¿Qué normas rigen el contrato de compraventa?

Cuando un comprador particular adquiere una vivienda, el acuerdo debe constar por escrito y el comprador dispone de un plazo de reflexión de tres días. Transcurrido este plazo, solo las condiciones resolutorias debidamente pactadas e invocadas permiten al comprador desistir de la compra sin coste alguno.

¿Un acuerdo verbal es vinculante?

No se aplica a la venta de una vivienda a un comprador particular. Según el artículo 7:2(1) del Código Civil alemán, la venta de una vivienda a un comprador que sea una persona física que no actúe en el ejercicio de una profesión o actividad empresarial debe constar por escrito.

Until both parties have signed, there is no enforceable contract, however firm the handshake or e-mail exchange seemed. The rule does not apply to commercial property or to a buyer acting in the course of a business; there, an oral agreement can bind.

¿Cómo funciona el período de reflexión?

Según el artículo 7:2(2) del Código Civil alemán, el comprador particular de una vivienda puede rescindir el contrato de compraventa en un plazo de tres días sin necesidad de justificación y sin incurrir en ninguna obligación. El plazo comienza a contar desde el día siguiente a la recepción por parte del comprador de una copia del contrato firmado.

Under the General Time Limits Act (Algemene termijnenwet), the period is extended so that it includes at least two working days. The right belongs to the buyer only; send your withdrawal in writing within the period. Our guide on desistir de una compra de una propiedad en los Países Bajos sets out the routes that remain afterwards.

¿Por qué las condiciones resolutorias constituyen la verdadera protección del comprador?

Because after the cooling-off period they are the only way out without cost. They are not implied by law: if a resolutive condition (condición resolutiva) is not in the contract, it does not exist. The usual ones are:

• una condición de financiación que otorga al comprador un plazo determinado, generalmente de cuatro a seis semanas, para obtener una oferta de hipoteca;
• una condición vinculada a la Garantía Hipotecaria Nacional (Nationale Hypotheek Garantie, NHG) en la que el comprador confía;
• una condición de inspección estructural que permite al comprador desistir de la compra si una inspección del edificio muestra que los costes de reparación superan un umbral acordado;
• por cualquier motivo que no sea una vivienda convencional, una condición vinculada a un permiso, un cambio de uso o un resultado satisfactorio de la investigación legal.

Buyers most often lose this protection when invoking a condition. The model contracts require written notice to the seller within the agreed period and, for a financing condition, written evidence such as rejections from lenders. A late notice, or one without documents, leaves the contract in force.

¿Qué depósito y penalización se aplican?

Los contratos modelo estándar exigen un depósito o garantía bancaria del diez por ciento del precio de compra. Dichos contratos establecen una penalización del diez por ciento del precio de compra para la parte que incumpla sus obligaciones.

The deposit is paid into the notary’s third-party account, or replaced by a bank guarantee, within the period set in the contract. The penalty is due once a party stays in default after a notice of default, and the other party keeps the right to claim performance or higher damages. Both are contractual, so you can negotiate them; under Article 6:94 BW a court may reduce a penalty only if full application would clearly be unacceptable.

¿Qué cubre la debida diligencia legal?

La debida diligencia legal examina el título de propiedad, los límites y todo lo registrado sobre el inmueble, así como su situación urbanística. Es la parte del proceso que con mayor frecuencia se omite en un mercado dinámico.

¿Qué gravámenes le vinculan como nuevo propietario?

Las cargas se presentan de diversas formas y vinculan a cada propietario sucesivo. Las más comunes son:

• Servidumbre (erfdienstbaarheid): otorga a una propiedad vecina un derecho sobre la suya, como un derecho de paso, un derecho de drenaje o una restricción a la construcción.
• Obligación cualitativa (kwalitatieve verplichting): obliga a cada propietario sucesivo a tolerar algo o a abstenerse de algo.
• Cláusula perpetua (kettingbeding): Obliga al propietario a imponer la misma obligación al siguiente comprador, generalmente respaldada por una penalización.
• Derecho de superficie (opstalrecht): otorga a otra persona la propiedad de las obras o cables en su terreno. Esto es común cuando interviene una compañía de servicios públicos o una instalación solar.
• Arrendamiento a largo plazo (erfpacht): Usted adquiere el derecho de arrendamiento en lugar de la propiedad plena, con un canon de arrendamiento y revisiones periódicas que pueden cambiar por completo la situación económica de la propiedad.

Nuestra guía sobre erfpacht y arrendamiento a largo plazo en los Países Bajos explica cómo funciona la revisión.

¿Cómo se comprueban la planificación, los permisos y el uso del suelo?

Verifique si el uso actual está permitido, si cada modificación contaba con el permiso correspondiente y si sus propios planes se ajustan al plan ambiental municipal. Desde el 1 de enero de 2024, estas cuestiones se rigen por la Ley de Medio Ambiente y Planificación (Omgevingswet).

Since 1 January 2024 the municipal zoning plans have become part of one environment plan (plan ambiental) per municipality, and most permits are applied for as one environmental permit (permiso ambiental). An extension or dormer built without the required permit is not merely a paper problem: the municipality can order its removal under its duty to enforce.

Also check monument status, a pre-emption right (voorkeursrecht) of the municipality, province or State under chapter 9 of the Omgevingswet, and soil contamination or asbestos. For offices, check the energy label C requirement that has applied since 1 January 2023.

¿Quién paga por los defectos ocultos?

El vendedor es responsable si la propiedad no se ajusta al contrato, a menos que el riesgo se haya transferido válidamente al comprador. Sin embargo, el comprador debe presentar la reclamación a tiempo: una reclamación presentada fuera de plazo no prospera por este motivo.

Según el artículo 7:17 del Código Civil alemán, el inmueble entregado debe ajustarse al contrato. El comprador puede esperar que el inmueble posea las cualidades necesarias para su uso normal y para cualquier uso especial expresamente acordado. Este es el estándar de conformidad, y constituye la base de casi todas las disputas posteriores a la entrega de la propiedad.

Existen dos obligaciones principales. El vendedor debe revelar los defectos que conoce y que influyen en la decisión del comprador. El comprador, por su parte, debe investigar lo que un comprador razonablemente diligente investigaría. Si se incumplen ambas obligaciones, el silencio del vendedor suele tener mayor peso que la omisión del comprador. Sin embargo, un comprador que ignora una señal de advertencia evidente no estará completamente protegido.

¿Qué cláusulas transfieren el riesgo?

Las cláusulas más comunes son la de antigüedad y la de no ocupación. Ninguna de ellas protege al vendedor que conocía el defecto y no dijo nada.

An age clause (cláusula de derechos) records that the buyer accepts an older building will not meet current standards. A non-occupancy clause (niet-zelfbewoningsclausule), used by heirs and investors, limits liability for defects the seller could not know about. Both are negotiable, and their wording decides who pays for the roof.

¿Con qué rapidez debes presentar tu queja?

Según el artículo 7:23(1) del Código Civil alemán, el comprador debe notificar al vendedor dentro de un plazo razonable después de descubrir el defecto, o después del momento en que razonablemente debería haberlo descubierto. La reclamación basada en el defecto prescribe dos años después de dicha notificación (artículo 7:23(2) del Código Civil alemán).

En la práctica, escriba al vendedor en cuanto aparezca el defecto, antes de que finalice su investigación, y guarde las pruebas. En el caso de las viviendas de obra nueva, la situación es diferente, ya que tienen su propio régimen de entrega y garantía; consulte nuestra guía sobre defectos en viviendas de obra nueva.

¿Qué ocurre con los inquilinos actuales cuando usted compra la propiedad?

Permanecen. Según el artículo 7:226 del Código Civil alemán, la venta de una propiedad alquilada no extingue el contrato de arrendamiento: el comprador asume la posición del arrendador.

For commercial space, Dutch lease law has two regimes. Retail and hospitality space falls under Article 7:290 BW, with leases of five plus five years (Article 7:292 BW) and strong protection for the tenant. Offices, warehouses and other business space fall under the lighter regime of Article 7:230a BW, where the tenant can only ask the court to extend the vacating period.

Which regime applies depends on the use actually agreed, not on the label in the contract. The ROZ model leases are the market standard; see our guide to the Contrato de arrendamiento comercial modelo ROZ y nuestra Comparación del derecho inmobiliario neerlandés y el derecho de arrendamiento comercial..

En lo que respecta a los inquilinos de viviendas, la normativa cambió el 1 de julio de 2024. Desde entonces, los contratos de arrendamiento residencial de duración determinada están restringidos y los alquileres de precio medio están regulados, lo que limita las opciones del propietario. Nuestra página sobre los derechos de los inquilinos en los Países Bajos explica la situación actual.

¿Qué debes comprobar al comprar un apartamento?

Revise la escritura de división, las actas de las últimas asambleas generales y las finanzas de la asociación de propietarios. En conjunto, estos documentos determinan la mayor parte del riesgo.

Buying a flat means buying an apartment right: a share in the building with the exclusive right to use one unit. The deed of division (splitsingsakte) decides what is communal and how costs are shared, and membership of the owners association (Asociación de propietarios, VvE) follows automatically and cannot be renounced.

Pay particular attention to the reserve fund. Under Article 5:126 BW the VvE must keep a reserve fund, with a contribution based on a maintenance plan of at least ten years or at least 0.5% of the reinstatement value of the building. An underfunded reserve and a facade that needs work mean a special levy that the new owner pays.

¿Cómo se puede impugnar una decisión de la asociación de propietarios?

Usted solicita al tribunal de distrito (kantonrechter) que la anule. Según el artículo 5:130 del Código Civil alemán (BW), debe hacerlo dentro del plazo de un mes a partir del día en que tuvo conocimiento o pudo haber tenido conocimiento de la decisión.

Annulment is possible if the decision conflicts with the law, the deed of division or reasonableness and fairness. Our guide to la VvE y los derechos de los apartamentos holandeses Establece el procedimiento.

¿Qué costes adicionales conlleva la compra de una propiedad, además del precio de venta?

Prepárese para pagar los gastos notariales, los gastos del Registro de la Propiedad, los honorarios de cualquier agente inmobiliario, los costes de tasación y peritaje, y el impuesto de transmisiones patrimoniales (overdrachtsbelasting). El tipo impositivo del impuesto de transmisiones patrimoniales depende de si usted mismo va a residir en la propiedad.

On top of the price come notarial fees for the deed of transfer and mortgage deed, Kadaster fees, agent’s fees and survey costs. Transfer tax (sobregirar) in 2026 is 2% for a home you will occupy as your main residence, 8% for other residential property and 10.4% for non-residential property. Buyers aged at least 18 and under 35 who will live in the home can use a one-time starters’ exemption if the value does not exceed €555,000 in 2026. The rules on the date of the notarial transfer apply; new-build is generally subject to VAT instead. Our overview of impuesto de transferencia y costos del comprador Detalla dónde se ubica cada costo.

We do not provide tax structuring advice. Where a transaction turns on the tax outcome, such as an asset deal versus a share deal, we work alongside your tax adviser on the legal structure and the contract.

¿Qué se puede hacer cuando la otra parte no cumple?

Comience con una notificación escrita de incumplimiento. Si el vendedor se niega a transferir la propiedad o la ha vendido a otra persona, una medida cautelar y un embargo sobre la propiedad pueden impedir su reventa.

If the other party is late, the first step is a written notice of default that gives a reasonable period to perform (Article 6:82 BW). Without it, neither damages nor dissolution of the contract (Article 6:265 BW) are generally available.

Si el vendedor se niega a transferir la propiedad o la ha vendido a otra persona, se puede recurrir a un procedimiento de embargo preventivo para obligarlo a cooperar con la transferencia. Con autorización judicial, también se puede registrar un embargo preventivo sobre la propiedad para impedir su reventa. Si surge un defecto después de la entrega, siga este orden: notificación, investigación, valoración y, finalmente, reclamación.

¿Qué plazos son decisivos en la mayoría de los casos de propiedad?

Los plazos son los que causan la mayor parte del daño. Muchos casos que no se pueden ganar se perdieron por un plazo límite, no por falta de fundamento.

• Período de reflexión: tres días, con al menos dos días laborables;
• Condiciones de resolución: normalmente unas pocas semanas, según lo estipulado en el contrato;
• Queja sobre un defecto: dentro de un plazo razonable después de su descubrimiento, y luego dos años para presentar la reclamación;
• Anulación de una decisión de la asociación de propietarios: un mes.

¿Qué debes comprobar como comprador?

As buyer you carry the duty to investigate, and your rights depend on short deadlines. Check these points before and after signing:

• The financing and survey conditions are in the contract, with dates that match your mortgage timetable.
• You know when you received the signed contract, so you know when the cooling-off period of Article 7:2 BW ends.
• The Kadaster extract shows no unexpected easements, qualitative obligations or attachments.
• The current use and every extension are covered by the environment plan and a permit.
• For a flat: the deed of division, the last VvE minutes and the reserve fund are reviewed.
• For a let property: the lease and the regime that applies (Article 7:290 or 7:230a BW) are known.

¿Qué debes comprobar como vendedor?

As seller you must disclose what you know and deliver what the contract promises (Article 7:17 BW). Check these points:

• The sales questionnaire is complete, including known defects, permits and disputes with neighbours.
• An age clause or non-occupancy clause is included if it fits the property.
• The deposit or bank guarantee is paid on time, or you send a notice of default.
• Your spouse or registered partner consents to the sale of the family home where Article 1:88 BW requires it.
• Any complaint from the buyer after completion is answered in writing and checked against Article 7:23 BW.

What can we do for you as real estate attorney?

We act for buyers, sellers, landlords, tenants, owners associations and investors; see also our Guías de derecho inmobiliario holandés. Concretely:

• We review and negotiate the purchase agreement before you sign or before the cooling-off period ends.
• We carry out legal due diligence on title, encumbrances, planning and leases.
• We draft resolutive conditions tied to financing, a permit or a change of use.
• We send the notice of default and, where needed, apply for interim relief or a prejudgment attachment.
• We notify the seller of defects under Article 7:23 BW and bring the claim.
• We file the application to annul a VvE decision within the one-month deadline of Article 5:130 BW.

Resumen

• Un abogado especializado en bienes raíces actúa únicamente en su nombre; el notario es imparcial y el agente inmobiliario trabaja para quien lo contrató.
• El mejor momento para consultar con un abogado es antes de firmar, cuando aún se pueden negociar las condiciones y los términos definitivos.
• A private buyer of a home has a written-form requirement and a three-day cooling-off period (Article 7:2 BW); after that, only the agreed resolutive conditions protect you.
• Complain about a defect within a reasonable time after discovery (Article 7:23 BW) and challenge a decision of the owners association within one month (Article 5:130 BW).
• A sale does not end an existing lease (Article 7:226 BW), so the lease is part of what you buy.

Preguntas frecuentes