En los Países Bajos, un acuerdo preliminar de compraventa no es preliminar en absoluto. Su nombre en neerlandés, voorlopige koopovereenkomst, es un error histórico: una vez que tanto el comprador como el vendedor lo firman, existe un contrato vinculante y ninguna de las partes puede simplemente desistir. El comprador de una vivienda dispone de tres días para rescindir la compra sin necesidad de justificación; transcurrido ese plazo, las únicas vías de rescisión son una condición acordada, como una cláusula de financiación, el consentimiento de la otra parte o un motivo legal para la rescisión.
Lo que realmente es un voorlopige koopovereenkomst
El acuerdo se denomina provisional porque precede a la escritura notarial de transmisión. Ese es el único sentido de su carácter provisional. Según la legislación neerlandesa, la propiedad de bienes inmuebles se transmite únicamente mediante escritura pública otorgada ante notario público y registrada en el Catastro. Por lo tanto, entre la firma y la formalización de la compraventa existe un periodo, generalmente de uno a tres meses, durante el cual las partes están vinculadas entre sí, pero la propiedad aún no ha cambiado de manos. El contrato de compraventa rige dicho periodo.
Ambas obligaciones son reales. El vendedor debe entregar la propiedad en el estado acordado y libre de las cargas no reveladas; el comprador debe pagar el precio y presentarse ante notario en la fecha convenida. El incumplimiento de estas obligaciones constituye una violación del contrato, y los modelos de contrato utilizados en el mercado neerlandés establecen una penalización. Quien firme creyendo que el documento simplemente recoge una intención, ha malinterpretado sus términos.
Lo que debe contener el acuerdo
Existe un contrato de compraventa una vez que las partes acuerdan el objeto y el precio. En principio, la ley puede suplir todo lo demás, pero un contrato de compraventa holandés válido recoge mucha más información: los nombres y direcciones completos de las partes, una descripción exacta del inmueble con su designación catastral, el precio, la fecha de transmisión, qué bienes muebles están incluidos y el estado en que se entrega el inmueble.
Más allá de eso, vienen las cláusulas que determinan quién asume qué riesgo. Qué condiciones deben cumplirse y cuándo. Si el comprador paga un depósito o proporciona una garantía bancaria. Qué ha declarado el vendedor sobre la propiedad y qué acepta el comprador como defecto conocido. Si el vendedor ha revelado asuntos como contaminación del suelo, un tanque de combustible subterráneo, amianto, estatus de monumento o una disputa activa con un vecino. La mayoría de las disputas posteriores a la firma resultan ser disputas sobre una cláusula que nunca se plasmó por escrito.
Forma escrita y período de reflexión de tres días
El artículo 7:2 del Código Civil neerlandés (Burgerlijk Wetboek) se aplica cuando una persona física que no actúa en el ejercicio de una profesión o actividad empresarial compra una vivienda. De este artículo se derivan dos normas: la compra debe formalizarse por escrito, por lo que un acuerdo verbal sobre el precio no vincula al comprador particular; y el comprador dispone de un plazo de desistimiento (bedenktijd) de tres días, que comienza a contar desde el día siguiente a la recepción de una copia del contrato firmado, durante el cual puede rescindir la compra sin necesidad de justificación y sin incurrir en ninguna obligación.
Tres detalles determinan los casos. El plazo debe incluir al menos dos días que no sean sábado, domingo ni festivo, por lo que una entrega en viernes no supone para el comprador el coste del fin de semana. El plazo comienza a contar desde la recepción del documento firmado, por lo que debe registrarse el momento de la entrega. Y el derecho pertenece exclusivamente al comprador: un vendedor que se arrepienta del acuerdo no dispone de derecho de desistimiento, ni tampoco un comprador que sea una empresa o que realice la compra en el ejercicio de su actividad comercial. Esta protección no puede ser objeto de cláusulas contractuales que perjudiquen al comprador.
El plazo de desistimiento es breve y absoluto. Úselo para revisar el acuerdo, no para negociar. Si las mismas partes realizan una nueva compra del mismo inmueble en un plazo de seis meses, el comprador no dispone de un nuevo plazo de tres días.
Condiciones: cómo funciona realmente un voorbehoud
Una condición, o preaviso, es la principal vía de escape del comprador una vez transcurrido el período de reflexión. La más conocida es la cláusula de financiación (financieringsvoorbehoud), que le permite rescindir la compra si no obtiene una oferta de hipoteca. No es automática. Solo existe si se incluyó por escrito en el contrato, tiene vigencia únicamente hasta la fecha allí estipulada y, por lo general, solo puede invocarse mediante una notificación escrita presentada a tiempo y respaldada con la documentación que acredite las denegaciones.
Ese último requisito suele pillar desprevenida a la gente. Un comprador que deja pasar la fecha límite o que envía un correo electrónico sin respaldo pierde la garantía y queda vinculado a una compra que no puede financiar, que es precisamente la situación para la que se diseñó la cláusula penal. Si un asesor hipotecario necesita más tiempo, debe solicitar una prórroga al vendedor por escrito y obtenerla también por escrito. Otras condiciones también son comunes: una inspección estructural satisfactoria, la venta de la vivienda del comprador, la concesión de un permiso o una resolución favorable del municipio sobre el uso previsto.
Depósito, garantía bancaria y cláusula penal
Los modelos de contrato utilizados por las asociaciones de agentes inmobiliarios holandesas exigen que el comprador abone un depósito en la cuenta del notario o que presente una garantía bancaria por el mismo importe, generalmente el diez por ciento del precio de compra, en un plazo determinado tras la finalización del periodo de desistimiento. Estos mismos modelos establecen una penalización por incumplimiento del diez por ciento del precio, que se suma a la obligación de cumplir o se abona como indemnización en caso de disolución del vendedor.
La penalización no es de pago automático. Por regla general, primero se debe notificar por escrito a la parte incumplidora para que cumpla con el contrato dentro de un plazo determinado, y solo después de transcurrido dicho plazo sin que se haya cumplido, se considera que la parte incurre en mora. La parte perjudicada entonces puede optar por exigir el cumplimiento o disolver el contrato y reclamar la penalización. Un tribunal puede reducir la penalización contractual, pero solo cuando la equidad lo exija manifiestamente, lo cual es un criterio exigente; suponer que un juez simplemente reducirá la cantidad es una mala idea.
Vormerkung: registro de la compra para proteger su posición
Entre la firma y la transferencia, el comprador queda expuesto. El vendedor podría vender la misma casa a otra persona, hipotecarla o declararse en quiebra, y un contrato de compraventa por sí solo otorga al comprador únicamente un derecho personal. El artículo 7:3 del Código Civil permite inscribir la compra de bienes inmuebles en el registro público. Esta inscripción, conocida en alemán como Vormerkung, protege al comprador frente a una venta posterior, una hipoteca posterior, un embargo o la insolvencia del vendedor.
La inscripción la realiza un notario y tiene un coste mínimo. Si la propiedad no se ha transferido en un plazo de seis meses, su efecto caduca retroactivamente, y cualquier nueva inscripción entre las mismas partes queda bloqueada durante otros seis meses. Por lo tanto, constituye una protección para un plazo de formalización normal, en lugar de una reserva indefinida. Durante el periodo de reflexión de tres días, la inscripción requiere escritura notarial. En cualquier compraventa con un largo plazo hasta la formalización, o cuando la situación financiera del vendedor sea incierta, esta debería ser la opción por defecto.
Interrumpir las negociaciones antes de que se firme nada.
Existe una fase previa al acuerdo en la que aún no se ha firmado nada, y la legislación neerlandesa no la deja completamente libre. El punto de partida es que cada parte puede interrumpir las negociaciones. Dicha libertad termina cuando la otra parte podría justificadamente confiar en la celebración de un contrato, o cuando la interrupción resultaría inaceptable por otros motivos; en tales circunstancias, la parte que se retira puede ser responsable de las costas procesales y, excepcionalmente, de la pérdida del acuerdo. El Tribunal Supremo estableció este criterio en su sentencia del 12 de agosto de 2005 en el caso CBB contra JPO (ECLI:NL:HR:2005:AT7337), y lo aplica rigurosamente: la responsabilidad por la interrupción de las negociaciones es la excepción, no la regla.
Cartas de intención en adquisiciones empresariales
En la venta de una empresa o de acciones, el documento que precede a la transacción es una carta de intenciones (intentieverklaring). En este caso, la denominación importa más que la redacción. La mayoría de las cartas de intenciones no establecen términos comerciales vinculantes, pero sí establecen cláusulas vinculantes: confidencialidad, exclusividad por un período determinado, quién paga los gastos de la debida diligencia, la ley aplicable y el foro competente. Si la intención es que no exista ninguna transacción hasta que se firme un contrato de compraventa de acciones, debe indicarse claramente en una sola frase, ya que una carta que parezca un acuerdo cerrado se considerará como tal.
Revelación, investigación y las cláusulas que transfieren el riesgo.
La legislación neerlandesa divide la responsabilidad por los defectos entre el vendedor, que tiene la obligación de informar, y el comprador, que tiene la obligación de investigar. El vendedor debe comunicar al comprador lo que sabe sobre los defectos que impiden el uso normal de la vivienda, incluso si el comprador no pregunta; un vendedor que guarda silencio sobre una gotera en el tejado o un problema estructural no puede escudarse posteriormente en la negligencia del comprador. El comprador, por su parte, debe realizar las averiguaciones que haría un comprador razonablemente diligente, lo que, en el caso de una vivienda antigua, suele implicar una inspección estructural.
Cuando coinciden ambas obligaciones, generalmente prevalece la del vendedor: el hecho de que el comprador no haya investigado un defecto conocido no lo exime de su responsabilidad. Por ello, los contratos estándar incluyen una serie de cláusulas para definir el límite. Una cláusula de antigüedad (ouderdomsclausule) deja constancia de que la propiedad es antigua y que el comprador acepta un estándar de construcción inferior. Una cláusula de no ocupación (niet-zelfbewoningsclausule) la utilizan los herederos e inversores que nunca han vivido en la propiedad y, por lo tanto, no pueden opinar sobre ella. Una cláusula en la que el comprador acepta un defecto específico elimina por completo dicho defecto de la negociación.
Ninguna de estas cláusulas es una mera formalidad inofensiva. Cada una limita las reclamaciones que el comprador puede interponer posteriormente y todas son negociables. Si el vendedor añade una al final del proceso, considérelo una señal para preguntarle qué información tiene y registre la respuesta en el contrato, en lugar de en un correo electrónico.
Qué comprobar antes de firmar
Lea la descripción del inmueble que está comprando y compárela con el extracto catastral y los planos, no con el folleto de venta. Compruebe que todas las condiciones en las que se basa figuren en el documento, con su fecha y el procedimiento para invocarlas. Compare la fecha de formalización con la fecha de vencimiento de su oferta hipotecaria y, si también vende, con la fecha de formalización de su propia venta. Verifique lo que el vendedor ha declarado y lo que usted ha aceptado, ya que una cláusula en la que acepta la propiedad tal como está limita considerablemente sus derechos posteriores.
Dos puntos merecen atención por separado. Las reclamaciones por defectos deben presentarse dentro de un plazo razonable tras su descubrimiento; la norma de los dos meses que se aplica a las compras de bienes muebles no se aplica a la compra de una vivienda, pero la demora implica la pérdida de la reclamación por parte del comprador. Además, el impuesto de transmisiones patrimoniales, la deducción de intereses hipotecarios y las consecuencias fiscales de la estructura que elija son cuestiones que debe consultar con un asesor fiscal, no con su abogado ni con su agente inmobiliario.
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