Obligaciones del propietario: ¿qué debe proporcionar y reparar?

Como arrendador en los Países Bajos, sus obligaciones se resumen en un principio fundamental, según el artículo 7:203 del Código Civil neerlandés (BW): debe poner la propiedad a disposición del inquilino y mantenerla en condiciones adecuadas para el uso acordado. Debe entregarla en buen estado, reparar los desperfectos una vez que el inquilino los haya notificado (artículo 7:206 del BW) y no perturbar el disfrute de la propiedad por parte del inquilino.

Dos límites son importantes. Las reparaciones menores cotidianas son responsabilidad del inquilino de una vivienda, y la definición de "menor" se rige por el Decreto de Reparaciones Menores (Besluit kleine herstellingen) del gobierno, según el artículo 7:217 del Código Civil alemán (BW), no por el contrato de arrendamiento. Su obligación de reparación comienza una vez que tenga conocimiento del defecto, generalmente a través del informe del inquilino, y dicho informe también marca el inicio de la aplicación de la reducción del alquiler.

¿Qué debe poner a disposición como propietario?

El artículo 7:203 del Código Civil alemán le obliga a poner la propiedad arrendada a disposición del inquilino y a mantenerla disponible durante la vigencia del contrato de arrendamiento. Asimismo, el artículo 7:204 del mismo código establece qué se considera un defecto, y el artículo 7:206 añade la obligación de repararlo.

El uso acordado determina qué significa “disponible”. Según la BW, el contrato de arrendamiento puede abarcar:

• espacio habitable independiente o no autónomo (artículos 7:232-7:282 BW);
• Espacio comercial (Artículos 7:290-7:310 BW);
• otros locales comerciales y oficinas, que quedan sujetos al régimen separado del artículo 7:230a del Código Civil neerlandés.

El cumplimiento de esta obligación se evalúa en función de lo estipulado en el contrato de arrendamiento con el inquilino sobre el uso previsto. Es fundamental especificar dicho uso con precisión en el contrato, ya que el resultado de una disputa ante el juzgado de primera instancia (kantonrechter) suele depender precisamente de este detalle.

En la práctica, esto cubre las instalaciones básicas que un inquilino necesita para ese uso específico. Un inquilino de un local comercial amparado por el artículo 7:290 de la Ley de Comercio puede esperar un mostrador, estanterías fijas o tabiques divisorios, mientras que un espacio alquilado para almacenar papel usado o chatarra tiene requisitos mucho más básicos.

¿Cuándo se considera que una propiedad tiene un defecto?

Según el artículo 7:204 del Código Civil alemán, un defecto es una condición, característica u otra circunstancia no imputable al arrendatario que impide que la propiedad le brinde el disfrute que un arrendatario puede esperar de una propiedad de ese tipo bien mantenida. El artículo 7:206 del Código Civil alemán le obliga entonces a repararlo una vez que el arrendatario lo solicite.

La jurisprudencia relativa al artículo 7:204 del Código Civil alemán interpreta el término «disfrute» de forma amplia. Este abarca más que el estado físico del inmueble, como su accesibilidad prevista o su aspecto exterior. Aun así, un inquilino no puede esperar más que un inmueble del mismo tipo que se encuentre en buen estado de conservación.

Según el artículo 7:204(3) de la Ley de Comercio de Alemania, los siguientes no son defectos:

• una circunstancia atribuible al inquilino por culpa o riesgo;
• una circunstancia relacionada con el inquilino personalmente, como una tolerancia inusualmente baja al ruido cotidiano;
• una molestia real causada por terceros sin ningún derecho que lo justifique, como el ruido del tráfico o el ruido de una terraza contigua;
• un derecho reclamado sin que exista ninguna perturbación real, como por ejemplo un vecino que reclama un derecho de paso a través del jardín pero nunca lo utiliza.

¿Qué puede hacer el inquilino si usted no cumple con lo prometido?

Si usted no pone la propiedad a disposición a tiempo o en su totalidad, o si existe algún defecto, el inquilino tiene cuatro recursos principales según los artículos 7:206-7:210 BW:

• Reparar. Debes subsanar el defecto, salvo que sea imposible o suponga un gasto excesivo (Artículo 7:206(1) BW). Si te niegas a repararlo o no lo haces a tiempo, el arrendatario podrá contratar la reparación y deducir el coste razonable del alquiler; esta protección no puede excluirse en perjuicio del arrendatario (Artículo 7:206(3) BW).
• Reducción del alquiler. Según el artículo 7:207 del Código Civil alemán (BW), la reducción del alquiler comienza a contar desde el día en que el inquilino notifica debidamente el defecto, mientras este persista, y puede reclamarse ante el juzgado de primera instancia. En el caso de alquileres residenciales, el inquilino también puede acudir al Tribunal de Alquileres (Huurcommissie) si no se ha subsanado un defecto grave en un plazo de seis semanas desde la notificación por escrito. El Tribunal reduce temporalmente el alquiler al 20%, 30% o 40% del alquiler vigente, a partir del primer día del mes siguiente a la solicitud del inquilino.
• Disolución. Si un defecto que usted no tiene que subsanar hace completamente imposible el disfrute previsto, tanto el arrendatario como el arrendador pueden rescindir el contrato de arrendamiento mediante una declaración escrita extrajudicial (Artículo 7:210 BW). Si la otra parte lo impugna, el asunto se someterá igualmente a los tribunales.
• Compensación. Según el artículo 7:208 del Código Civil alemán, solo se deben indemnizar los daños y perjuicios si el defecto es imputable a usted: por ejemplo, si surgió porque usted no mantuvo la propiedad en buen estado, o si ya existía cuando se firmó el contrato de arrendamiento y usted lo sabía o debería haberlo sabido, o si le dijo al inquilino que la propiedad no lo tenía.

¿Qué debes comprobar como propietario?

La mayoría de las disputas bajo los artículos 7:203-7:210 del Código Civil alemán comienzan con un contrato de arrendamiento poco claro o un informe omitido. Verifique estos puntos:

• ¿Describe el contrato de arrendamiento con precisión el uso acordado y las instalaciones que usted proporciona?
• ¿Registra usted el estado de la propiedad en un informe de inspección firmado (opleveringsrapport) al inicio?
• ¿Registra usted cada informe de defectos con su fecha, ya que esa fecha marca el inicio de la obligación de reparación y cualquier reducción según el artículo 7:207 del Código Civil neerlandés?
• ¿Responde usted a los informes escritos de los inquilinos residenciales en un plazo de seis semanas para evitar un procedimiento ante el Tribunal de Alquileres?
• ¿Su contrato de arrendamiento traslada al inquilino los costos de las reparaciones más allá de lo estipulado en el Decreto de Reparaciones Menores? En el caso de propiedades residenciales, dicha cláusula no es exigible (Artículo 7:217 BW).

¿Qué debes comprobar como inquilino?

Como inquilino, su situación según el artículo 7:206 del Código Civil alemán depende en gran medida de cómo y cuándo informó del defecto. Tenga en cuenta estos puntos:

• ¿Ha informado del defecto por escrito, indicando la fecha, adjuntando fotos y una copia que conserve?
• ¿Es esta reparación una de las reparaciones menores que le impone el Decreto de Reparaciones Menores?
• ¿Le ha dado al propietario un plazo razonable para realizar las reparaciones antes de encargarse usted mismo de ellas conforme al artículo 7:206(3) de la Ley de Vivienda Federal?
• Para propiedades residenciales: ¿han transcurrido seis semanas desde su informe escrito para que pueda presentar una solicitud ante el Tribunal de Alquileres?
• ¿Sigues pagando el alquiler completo hasta que se acuerde o decida una reducción? Retener el alquiler unilateralmente te expone a incurrir en mora.

¿Qué podemos hacer por usted con respecto a sus obligaciones como propietario?

Nuestros abogados especializados en arrendamientos ayudan tanto a propietarios como a inquilinos con disputas relacionadas con defectos y reparaciones:

• Revisamos su contrato de arrendamiento y el informe de defectos en el plazo de un día hábil.
• Redactamos la notificación escrita de defectos o la respuesta del propietario, con un plazo de reparación claro.
• Calculamos una reducción razonable del alquiler de acuerdo con el artículo 7:207 del Código Civil alemán.
• Preparamos y presentamos la solicitud ante el Tribunal de Alquileres o la demanda ante el juzgado de distrito.
• Evaluamos si procede la disolución del matrimonio en virtud del artículo 7:210 del Código Civil alemán o una reclamación por daños y perjuicios en virtud del artículo 7:208 del Código Civil alemán.

En nuestro artículo sobre depósitos y gastos de servicio se explica qué puede cobrar un propietario en concepto de fianza y gastos de comunidad.

Resumen

• Debe poner la propiedad a disposición para el uso acordado (Artículo 7:203 BW) y reparar los defectos una vez que el inquilino los haya reportado (Artículo 7:206 BW).
• Un defecto es cualquier condición no atribuible al arrendatario que limita el disfrute que un arrendatario puede esperar (Artículo 7:204 BW).
• El inquilino puede exigir reparaciones, reclamar una reducción del alquiler o rescindir el contrato de arrendamiento si el disfrute se vuelve totalmente imposible (Artículo 7:210 BW).
• Ante el Tribunal de Alquileres, la reducción comienza a contar desde el primer día del mes siguiente a la solicitud, una vez transcurridas seis semanas desde la presentación de un informe escrito.
• La indemnización solo procede si el defecto le es imputable a usted como arrendador (Artículo 7:208 BW).

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