Entendiendo las obligaciones del propietario | Law & More
Un contrato de alquiler tiene varios aspectos. Un aspecto importante es el propietario y las obligaciones que tiene con el inquilino. El punto de partida en lo que respecta a las obligaciones del propietario es “el disfrute que el inquilino puede esperar en virtud del contrato de alquiler”. Al fin y al cabo, las obligaciones del propietario están estrechamente relacionadas con los derechos del inquilino.
En concreto, este punto de partida implica dos obligaciones importantes para el arrendador. En primer lugar, la obligación del artículo 7:203 BW de poner la cosa a disposición del arrendatario. Además, al arrendador se le aplica una obligación de mantenimiento, es decir, la regulación de los defectos del artículo 7:204 del Código Civil holandés. En este blog se tratará en detalle qué significan exactamente ambas obligaciones del arrendador.
Poner a disposición la propiedad alquilada
Con respecto a la primera obligación primaria del arrendador, el artículo 7: 203 del Código Civil holandés estipula que el arrendador está obligado a poner la propiedad de alquiler a disposición del inquilino y dejarla en la medida necesaria para el uso acordado. El uso acordado se refiere, por ejemplo, al alquiler de:
- espacio habitable (independiente o no autónomo);
- espacio comercial, en el sentido de espacio comercial;
- otros espacios comerciales y oficinas como se describe en el artículo 7: 203a BW
Es importante que en el contrato de alquiler se especifique claramente qué uso se ha acordado entre las partes. Al fin y al cabo, la respuesta a la pregunta de si el arrendador ha cumplido con su obligación dependerá de lo que las partes hayan descrito en el contrato de arrendamiento en relación con el destino del inmueble alquilado. Por ello, es importante no solo indicar en el contrato de arrendamiento el destino o, al menos, el uso, sino también describir con más detalle lo que puede esperar el inquilino en base a ello.
En este contexto, se trata, por ejemplo, de las instalaciones básicas necesarias para utilizar el inmueble alquilado de una determinada manera. Por ejemplo, para el uso de un edificio como local comercial, el arrendatario puede estipular también la disponibilidad de un mostrador, estanterías fijas o tabiques divisorios, y en este contexto se pueden establecer requisitos completamente diferentes para un local alquilado, por ejemplo, destinado al almacenamiento de papel o chatarra.
Obligación de mantenimiento (liquidación por defecto)
En el contexto de la segunda obligación principal del arrendador, el artículo 7:206 del Código Civil holandés estipula que el arrendador está obligado a reparar los defectos. Lo que se entiende por defecto se explica con más detalle en el artículo 7:204 del Código Civil: un defecto es una condición o característica del inmueble a consecuencia de la cual el inmueble no puede proporcionar al inquilino el disfrute que puede esperar sobre la base del contrato de alquiler.
En este sentido, según el Tribunal Supremo, el disfrute no sólo abarca el estado del inmueble arrendado o sus propiedades materiales. También pueden constituir un defecto en el sentido del artículo 7:204 BW otras circunstancias que limitan el disfrute. En este contexto, considérese, por ejemplo, la accesibilidad prevista, la accesibilidad y el aspecto del inmueble arrendado.
Aunque se trata de un término amplio, que abarca todas las circunstancias que limitan el disfrute del inquilino, las expectativas del inquilino no deben superar las expectativas de un inquilino medio. En otras palabras, esto significa que el inquilino no puede esperar más que una propiedad bien mantenida. Además, las diferentes categorías de objetos de alquiler plantearán cada una sus propias expectativas, según el caso. ley.
En todo caso, no hay defecto si el objeto de alquiler no proporciona al arrendatario el disfrute esperado como consecuencia de:
- una circunstancia imputable al inquilino por culpa o riesgo. Por ejemplo, los defectos menores en la propiedad alquilada en vista de la distribución legal del riesgo son por cuenta del inquilino.
- Una circunstancia relacionada con el inquilino personalmente. Esto podría incluir, por ejemplo, un límite de tolerancia muy bajo con respecto a los ruidos de la vida normal de otros inquilinos.
- Una molestia real por parte de terceros, como ruido de tráfico o molestias por ruido de una terraza junto a la propiedad alquilada.
- Una afirmación sin perturbación real, siendo una situación en la que, por ejemplo, un vecino del inquilino solo afirma tener un derecho de paso a través del jardín del inquilino, sin utilizarlo realmente.
Sanciones en caso de incumplimiento de las principales obligaciones por parte del arrendador
Si el propietario no puede poner la propiedad alquilada a disposición del inquilino a tiempo, en su totalidad o en absoluto, entonces existe una deficiencia por parte del propietario. Lo mismo se aplica si hay un defecto. En ambos casos, la deficiencia conlleva sanciones para el arrendador y otorga al inquilino una serie de poderes en este contexto, como el reclamo de:
- Cumplimiento. El inquilino puede entonces exigir al arrendador que la propiedad alquilada esté disponible a tiempo, en su totalidad o en absoluto, o que repare el defecto. Sin embargo, mientras el inquilino no requiera que el arrendador sea reparado, el arrendador no puede remediar el defecto. Sin embargo, si el remedio es imposible o irrazonable, el arrendador no tiene que hacerlo. Si, por el contrario, el arrendador rechaza la reparación o no lo hace a tiempo, el arrendatario podrá subsanar el defecto él mismo y descontar los gastos del mismo del alquiler.
- Reducción del alquiler. Esta es una alternativa para el inquilino si la propiedad alquilada no está disponible a tiempo o en su totalidad por el arrendador, o si hay un defecto. La reducción del alquiler debe reclamarse al tribunal o al comité de evaluación del alquiler. El reclamo debe presentarse dentro de los 6 meses posteriores a que el inquilino haya informado el defecto al propietario. A partir de ese momento también se hará efectiva la rebaja del alquiler. Sin embargo, si el inquilino permite que este período expire, su derecho a una reducción del alquiler se reducirá, pero no expirará.
- Rescisión del contrato de arrendamiento si la falta de alquiler imposibilita totalmente el disfrute. Si un defecto que el arrendador no tiene que subsanar, por ejemplo porque la reparación es imposible o requiere un gasto que razonablemente no se puede esperar de él en las circunstancias dadas, pero que hace que el disfrute que el inquilino podría esperar sea completamente imposible, tanto el inquilino como el arrendador disuelve el contrato de arrendamiento. En ambos casos, esto puede hacerse mediante una declaración extrajudicial. A menudo, sin embargo, no todas las partes están de acuerdo con la disolución, por lo que aún deben seguirse los procedimientos legales.
- Compensación. Este reclamo solo se debe al inquilino si la deficiencia, como la presencia de un defecto, también puede atribuirse al propietario. Este es el caso, por ejemplo, si el defecto surgió después de celebrar el contrato de arrendamiento y puede atribuirse al arrendador porque, por ejemplo, no ha realizado el mantenimiento suficiente en la propiedad alquilada. Pero también, si un determinado defecto ya estaba presente cuando se firmó el contrato de arrendamiento y el arrendador tenía conocimiento de él en ese momento, debería haberlo sabido o informado al inquilino que la propiedad alquilada no tenía el defecto.
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