El notario holandés y la transmisión legal de una propiedad: una guía para compradores internacionales.

Si compra una casa en los Países Bajos , no podrá evitar la intervención del notario . La ley neerlandesa no permite la transferencia privada de la propiedad: la escritura debe ser formalizada por un notario público neerlandés y registrada en el registro público. Para los compradores de países con sistemas jurídicos anglosajones, esta es la parte menos familiar del proceso y donde suelen surgir los malentendidos más costosos.

¿Qué es un notario público holandés?

Un notario neerlandés no es un abogado de alto rango con un sello. Su cargo es público: el notario es nombrado por decreto real, que también fija su lugar de establecimiento (art. 3 Wna, Wet op het notarisambt), y tiene la facultad de otorgar escrituras públicas cuando la ley lo exige o una parte lo solicita (art. 2 Wna). Dicha escritura tiene un estatus probatorio especial y, a menudo, puede ejecutarse sin necesidad de una sentencia judicial.

Dos consecuencias son importantes:

• El notario tiene el deber de actuar. Un notario debe realizar el trabajo que le asigne la ley o que le solicite una parte, con sujeción a excepciones limitadas (art. 21 Wna).
• El notario no está del lado de nadie. El notario ejerce el cargo de forma independiente y sirve a los intereses de todos partes del acto jurídico, imparcialmente y con el mayor cuidado posible (art. 17 Wna).

En qué se diferencia un notario de un procurador o abogado

En Inglaterra, Irlanda, Estados Unidos y la mayoría de las demás jurisdicciones de derecho anglosajón, cada parte en una transacción inmobiliaria contrata a su propio abogado. Un notario neerlandés es lo opuesto: un funcionario público único e imparcial que presta servicios en la transacción en lugar de representar a una de las partes. Un «notario público» de derecho anglosajón, que a menudo se limita a dar fe de las firmas, tiene un cargo mucho más restringido y no resulta una comparación útil.

El notario investiga la titularidad, prepara y explica las escrituras, custodia el dinero y registra la transferencia, pero no negociará el precio, no le asesorará sobre la conveniencia del acuerdo ni le representará en caso de disputa.

El deber de informar y sus límites

La imparcialidad prevista en el artículo 17 de la Ley de Nombramientos Judiciales (WNA) va acompañada del deber de informar: el notario debe asegurarse de que cada parte comprenda el alcance del documento y los riesgos que conlleva antes de firmarlo; este deber se conoce en la tradición germano-holandesa como Belehrungspflicht . Cuando una de las partes es más débil, tiene menos experiencia o no habla el idioma, este deber se vuelve más exigente, y un notario que firma sabiendo que el comprador no ha comprendido un punto esencial se expone a sanciones disciplinarias y responsabilidades legales.

Pero informar a ambas partes no es defender sus intereses. Cuando comprador y vendedor tienen un conflicto genuino —por defectos detectados antes de la firma, presión para cambiar la fecha o el significado de una condición— el notario actúa como mediador. Es precisamente en esos casos cuando el comprador necesita a alguien cuyo único deber sea velar por sus intereses.

¿Cuándo debes contratar también a tu propio abogado?

• El contrato no es estándar, o el vendedor es un promotor o inversor que utiliza sus propios términos.
• Usted está comprando en una subasta, a una herencia o empresa, o a un vendedor con dificultades financieras.
• La propiedad implica un contrato de arrendamiento de terreno (arrendamiento), catalogación de monumento o una servidumbre inusual.
• Existe una disputa sobre defectos, depósitos, penalizaciones o fechas, o la posibilidad de que surja alguna.
• La compra afecta a su situación de residencia, un divorcio, un régimen económico matrimonial o una herencia transfronteriza.

Ambos son complementarios: el notario formaliza la transferencia y su abogado se asegura de que el acuerdo sea el que usted debería realizar.

Las dos etapas: obligación y transferencia

Este es el punto estructural más importante del derecho inmobiliario neerlandés : separa la obligación de transferir de la transferencia en sí. Una transferencia válida requiere un título válido, una persona con facultades para disponer del bien y un acta de entrega válida (art. 3:84 BW). En el caso de bienes inmuebles, dicha entrega se constituye mediante escritura pública otorgada ante notario público neerlandés, seguida de su inscripción en el registro público (art. 3:89 BW).

El contrato de compraventa provisional (koopovereenkomst ) crea una obligación vinculante de compraventa. No le otorga la propiedad. El término «provisional» puede resultar engañoso: una vez transcurrido el plazo de desistimiento, el contrato le vincula por completo. La propiedad se transfiere únicamente cuando se inscribe la escritura de transmisión.

Desde la oferta hasta el registro

El requisito de redacción y el período de reflexión

Cuando el comprador sea una persona física que no actúe en el ejercicio de una profesión o actividad empresarial, y el inmueble esté destinado a uso residencial, la compraventa deberá formalizarse por escrito (art. 7:2 BW). Un apretón de manos, un correo electrónico o un intercambio de mensajes de WhatsApp no ​​vincularán al comprador consumidor.

Esta misma cláusula otorga al comprador de una vivienda un plazo de desistimiento de tres días. Este plazo comienza al día siguiente de recibir el contrato firmado, sin necesidad de justificación, y no conlleva ninguna compensación. Debe incluir al menos dos días que no sean sábado, domingo ni festivo; de lo contrario, se prorroga. Este derecho pertenece exclusivamente al comprador y el plazo empieza a contar desde la fecha de recepción; por lo tanto, conserve el comprobante de la fecha de recepción del contrato.

Depósito o garantía bancaria

El contrato de compraventa estándar exige que el comprador aporte una garantía: un depósito en efectivo ( waarborgsom ) ingresado en la cuenta de terceros del notario o una garantía bancaria ( bankgarantie ) de un banco establecido en los Países Bajos. En el contrato de compraventa modelo de la NVM, VBO, VastgoedPRO y Vereniging Eigen Huis, el importe se fija en el 10 % del precio de compra y debe abonarse unas semanas antes de la formalización de la compraventa. El modelo también incluye una cláusula penal: el comprador que no formalice la compraventa deberá abonar una cantidad equivalente al depósito. Adapte las condiciones de financiación a su calendario hipotecario.

Investigación de títulos y búsquedas de Kadaster

El Catastro mantiene registros públicos que recogen los hechos relevantes para la situación jurídica de los bienes inscritos (art. 3:16 BW), y los actos que afectan a dicha situación son registrables (art. 3:17 BW). Esto es lo que confiere seguridad a la transmisión de la propiedad en los Países Bajos: un hecho registrable que no se haya registrado en el momento de la inscripción de la adquisición generalmente no puede utilizarse en su contra a menos que usted tuviera conocimiento de él (art. 3:24 BW).

El notario normalmente comprobará lo siguiente:

• el título del vendedor y la cadena de escrituras anteriores;
• hipotecas existentes, que deben ser canceladas y liberadas al finalizar la transacción;
• apegos y convulsiones (beslagen) contra el vendedor o la propiedad;
• servidumbres, otros derechos reales y obligaciones cualitativas o encadenadas;
• arrendamiento de terreno (arrendamiento): el alquiler del terreno, las fechas de revisión y el final del plazo;
• restricciones de derecho público, como la condición de monumento o las decisiones de aplicación de la ley municipal;
• la escritura de división y de la asociación de propietarios, cuando la propiedad es un piso;
• la identidad, capacidad y estado civil de ambas partes.

Igualmente importante es lo que el notario no comprueba: ni el estado del edificio, ni la superficie, ni la humedad, ni el amianto ni los cimientos, ni si se autorizó una ampliación a menos que conste en los registros, ni el valor. El estado del inmueble y el cumplimiento de la normativa urbanística son responsabilidad del propietario, y deben resolverse antes de la firma del contrato o de que este se incluya en una cláusula.

La cuenta de terceros y cómo se mueve el dinero

Un notario debe mantener una o más cuentas especiales a su nombre, donde conste dicha condición, destinadas exclusivamente a fondos de terceros (art. 25 Wna). Este es el derdengeldenrekening . El dinero está protegido: no pertenece al notario y está fuera del alcance de sus acreedores. Por ello, una formalización de escrituras a la holandesa es segura sin agentes fiduciarios ni acuerdos entre abogados de partes contrarias.

• El notario emite un estado de cuenta (nota van afrekening) que cubren el precio, el impuesto de transferencia, las tasas, los costos de registro, los prorrateos de los cargos por servicio y los impuestos locales, y el depósito.
• Usted transfiere el saldo en fondos disponibles desde una cuenta a su nombre, generalmente el día hábil anterior a la firma; su prestamista abona el préstamo a esa misma cuenta. Sin fondos disponibles, la escritura no se firma.
• Tras la firma, el registro y una última comprobación, el notario cancela la hipoteca del vendedor, le paga al vendedor y remite el impuesto de transmisiones patrimoniales.

El vendedor cobra no al firmar, sino una vez que el notario confirma que la transferencia está registrada y que no se ha producido ningún embargo ni nueva hipoteca. Ese lapso es lo que le protege.

Los documentos, la firma y el lenguaje

Al finalizar, normalmente se firman dos escrituras notariales: la escritura de transmisión ( akte van levering o transportakte ), la entrega requerida por el art. 3:89 BW, y, si se trata de un préstamo, la escritura de hipoteca ( hypotheekakte ) que crea el derecho de garantía del prestamista, la cual también se formaliza mediante escritura notarial (art. 3:260 BW) y se hace efectiva al inscribirse en el registro público (art. 3:89 BW). La cita dura hasta una hora. Antes de la firma, el notario revisa las escrituras, explica su contenido y consecuencias, y responde a las preguntas. Es necesario presentar documentos de identidad originales; no se aceptan copias.

Una escritura notarial neerlandesa se redacta en neerlandés: los artículos 42 y 43 de la Ley de Neerlandés (Wna) exigen que se formalice en dicho idioma. Si una de las partes no domina el neerlandés, es obligatorio contar con la asistencia de un intérprete jurado inscrito en el registro de intérpretes y traductores jurados (Rbtv) y una traducción de la escritura, que deja constancia de ello. En la práctica, las oficinas con experiencia en compradores internacionales facilitan una traducción al inglés de los borradores con antelación y gestionan la presencia de un intérprete. Se recomienda solicitar los borradores con varios días de antelación. El texto en neerlandés es el que prevalece.

Firma mediante poder notarial

No es necesario estar en los Países Bajos. Es habitual otorgar un poder notarial ( volmacht ) que autorice a un empleado de la notaría a firmar en su nombre. El poder notarial debe firmarse ante notario, ya sea en los Países Bajos o en el extranjero, con legalización o apostilla, a menudo acompañada de una traducción jurada. Conviene gestionarlo con varias semanas de antelación, ya que la identificación sigue siendo obligatoria según la normativa contra el blanqueo de capitales.

Registro y el momento en que se transfiere la propiedad

Tras la firma, el notario presenta la escritura en los registros públicos del Kadaster, normalmente de forma electrónica el mismo día; posteriormente, se tramita en el Basisregistratie Kadaster, lo que suele tardar entre tres y seis días hábiles. El coste de la inscripción es de 88 € por cada escritura de transmisión o hipoteca presentada digitalmente.

La propiedad se transmite al registrarse, no al firmar (art. 3:89 BW). El registro surte efecto desde el momento preciso en que la escritura se presenta al Catastro (art. 3:19 BW), por lo que el intervalo entre la firma y el registro es breve. Posteriormente, el notario realiza una última comprobación antes de entregar el dinero.

Honorarios y quién elige al notario.

Las viviendas ya existentes casi siempre se venden con los gastos a cargo del comprador: este paga el impuesto de transmisiones patrimoniales y los gastos de la escritura de compraventa. Dado que el comprador es quien paga, normalmente elige al notario. No acepte sin más la sugerencia del agente inmobiliario.

Los honorarios notariales no están fijados por ley y varían entre oficinas, por lo que conviene obtener presupuestos por escrito y compararlos. El presupuesto debe detallar por separado los honorarios de la escritura de transmisión y la escritura hipotecaria, los gastos de inscripción en el Catastro, los gastos de búsqueda y cualquier cargo por traducción, intérprete o poder notarial. El impuesto de transmisiones patrimoniales es aparte y se paga a la administración tributaria: 2% para el comprador que residirá en la propiedad como vivienda habitual, una exención única para los compradores que cumplan los requisitos y tengan entre 18 y 34 años, siempre que la compra se encuentre dentro del límite del valor catastral anual, 8% para una vivienda que el comprador no vaya a ocupar personalmente y 10.4% para propiedades no residenciales.

Cuando el vendedor se encuentra en dificultades financieras.

Si el vendedor está sobreendeudado o al borde de la quiebra, el lapso entre el contrato y la transferencia se vuelve peligroso: un acreedor puede embargar la propiedad, o el vendedor puede ser declarado en quiebra, antes de que se registre la escritura, dejándote con una reclamación contra un vendedor insolvente en lugar de una casa.

La legislación neerlandesa ofrece una protección específica: la compraventa puede inscribirse en el registro público (art. 7:3 BW), trámite conocido como Vormerkung . Una vez inscrita, ciertos hechos posteriores —como embargos y la quiebra del vendedor— no podrán invocarse en su contra durante un plazo legal limitado, siempre que la transmisión se realice dentro de dicho plazo. Este trámite no es automático: debe ser realizado por un notario, sujeto a condiciones y plazos. Si las búsquedas revelan un embargo o una hipoteca que supere el precio de compra, consulte inmediatamente con un asesor legal independiente.

Normas sobre blanqueo de capitales, identificación y notificación

Esto sorprende sobre todo a los compradores extranjeros. Los notarios están sujetos a la legislación neerlandesa contra el blanqueo de capitales, la Wwft (art. 1a Wwft), y deben realizar la debida diligencia del cliente (art. 3 Wwft): establecer y verificar su identidad, identificar al beneficiario final cuando interviene una empresa, determinar el propósito y la naturaleza de la relación y supervisar las transacciones de forma continua.

En la práctica, el notario exigirá documentos de identidad originales y hará preguntas que pueden resultar intrusivas: de dónde proviene el dinero, cómo lo acumuló, por qué los fondos provienen de un país o cuenta en particular y quién controla la empresa compradora. Prepárese para presentar extractos bancarios, comprobante de otra venta de propiedad, escritura de donación o historial laboral. Los fondos provenientes de terceros, de fuera de la UE o con un patrón inexplicable generan sospechas y retrasan la finalización de la transacción.

El notario también tiene la obligación legal de informar sobre transacciones inusuales a la FIU-Nederland, la Unidad de Inteligencia Financiera de los Países Bajos (art. 16 Wwft). El notario podría no informarle que se ha presentado un informe. Nada de esto es personal ni negociable: entregue al notario un informe documentado de sus fondos desde el principio y el proceso se desarrollará sin problemas.