El derecho de superficie es el derecho real de propiedad sobre edificios, obras o plantaciones ubicados en, sobre o encima de terrenos ajenos. Este derecho contraviene la regla general de accesión, según la cual el propietario del terreno poseería todo lo que se encuentre en él.
Base legal
El artículo 5:101 del Código Civil neerlandés define el derecho y establece que puede crearse de forma independiente o vincularse a otro derecho, como un contrato de arrendamiento de terreno o un arrendamiento. Se crea mediante escritura notarial con inscripción en el registro público. El artículo 5:102 permite acordar un pago periódico. El artículo 5:104 aplica por analogía las disposiciones relativas al arrendamiento de terreno, entre otras cosas, a la rescisión y a la indemnización al término del derecho. El artículo 5:105 regula el destino de las construcciones al término del derecho: el propietario del terreno se convierte en propietario y, en principio, debe indemnizar, salvo pacto en contrario.
Cómo funciona en la práctica
Este derecho se utiliza ampliamente para parques solares, aerogeneradores, infraestructuras de carga, cables y oleoductos, así como para construir en terrenos ajenos. La escritura debe contemplar cuatro puntos: la duración, el pago periódico y su indexación, qué sucede con la instalación al finalizar el contrato y si el derecho es transferible y susceptible de hipoteca. Este último punto es crucial para la financiación, ya que el banco exigirá una garantía sobre el propio derecho.
Dónde falla
El contrato no incluye ninguna cláusula sobre la retirada al final del plazo, lo que deja en duda quién correrá con los gastos de desmantelamiento. Un segundo error es la prohibición de transferencia o hipoteca, lo que imposibilita la financiación. En tercer lugar, la duración del derecho no coincide con la del contrato de explotación subyacente.
Términos relacionados
Este derecho se sitúa junto al contrato de arrendamiento del terreno y la servidumbre , y en los proyectos de energías renovables se conecta con el almacenamiento de energía.
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