La revisión de alquiler es el procedimiento mediante el cual se vuelve a determinar el alquiler de un local comercial en función de los alquileres de locales similares en la zona. Este procedimiento está disponible tanto para el inquilino como para el propietario de locales comerciales.
Base legal
El artículo 7:303 del Código Civil neerlandés confiere el derecho a solicitar un nuevo alquiler: en el caso de un contrato de arrendamiento de duración determinada, al finalizar dicho plazo, y posteriormente siempre que hayan transcurrido al menos cinco años desde la última determinación. El criterio de referencia es el alquiler medio de locales comerciales similares en la zona durante los cinco años anteriores, ajustado según la evolución general del mercado. El artículo 7:304 exige que las partes intenten primero llegar a un acuerdo y, de no ser posible, designen conjuntamente a un perito; si no llegan a un acuerdo, el juzgado de primera instancia designará a uno. El dictamen de dicho perito es requisito indispensable para la admisibilidad de la demanda. El nuevo alquiler se aplica desde la fecha de la solicitud ante el tribunal, salvo que este decida lo contrario.
Cómo funciona en la práctica
El resultado depende casi por completo de la elección de locales comparables. La comparabilidad abarca la ubicación, la superficie, la distribución, la accesibilidad y el uso permitido. Por lo tanto, ambas partes proponen sus propios comparables; el experto los evalúa y corrige las diferencias. Dado que se analiza un período de cinco años, las fluctuaciones del mercado se reflejan con cierto retraso.
Dónde falla
Las partes acuden a los tribunales sin asesoramiento experto y son declaradas inadmisibles. Un segundo error consiste en presentar la solicitud fuera de plazo, de modo que el nuevo alquiler entra en vigor más tarde de lo que debería. En tercer lugar, las mejoras financiadas por el inquilino se tienen en cuenta en la valoración, cuando en principio deberían excluirse.
Términos relacionados
El procedimiento corresponde al arrendamiento de locales comerciales y está relacionado con la sustitución de inquilino.
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