Mediante prescripción, una persona puede convertirse en propietaria de un terreno que ha poseído durante años, incluso sin haberlo comprado jamás. En la práctica, esto ocurre con franjas de zonas verdes públicas o parcelas traseras incorporadas a un jardín.
Base legal
El artículo 3:99 del Código Civil neerlandés establece la prescripción adquisitiva: quien posee de buena fe adquiere un bien inmueble tras diez años de posesión ininterrumpida. El artículo 3:105 establece la prescripción extintiva: quien se encuentra en posesión en el momento en que la reclamación para poner fin a dicha posesión prescribe, se convierte en propietario, incluso sin buena fe. Dicha reclamación prescribe a los veinte años según el artículo 3:306. La posesión exige más que el uso: debe existir un ejercicio de control que sea reconocible externamente como una reclamación de propiedad, por ejemplo, una valla, un seto o un camino de acceso construido. El 24 de febrero de 2017, el Tribunal Supremo dictaminó que quien pierde la propiedad por prescripción extintiva puede demandar al adquirente por responsabilidad extracontractual, solicitando la restitución del terreno como indemnización por daños y perjuicios; dicha reclamación prescribe a los cinco años desde que el propietario tuvo conocimiento de la pérdida.
Cómo funciona en la práctica
Los municipios actúan con firmeza contra la apropiación ilegal de terrenos y, desde 2017, han recurrido con éxito a las demandas por daños y perjuicios. Por lo tanto, para el ocupante, es importante saber cuándo el municipio tuvo conocimiento de la situación. Quien compre una casa con un jardín que parezca más grande que la parcela registrada debería investigarlo previamente, ya que esto conlleva responsabilidades legales.
Dónde falla
Los compradores se basan en el plano del registro de la propiedad o, por el contrario, en el límite visible, sin una reconstrucción de los límites. Un segundo error es suponer que veinte años de uso son suficientes; debe tratarse de posesión, no simplemente de uso con permiso. En tercer lugar, se pasa por alto la reclamación por daños y perjuicios del propietario original.
Términos relacionados
La prescripción se relaciona con la ley de vecindad , la servidumbre y el plazo general de prescripción.
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