En los Países Bajos, un arrendador nunca puede desalojar a un inquilino por su propia cuenta. El desalojo requiere una sentencia judicial, y solo un agente judicial puede ejecutarlo. Antes de que el tribunal otorgue dicha autorización, el arrendador debe haber rescindido el contrato de arrendamiento, ya sea por incumplimiento del inquilino o mediante notificación por alguno de los motivos permitidos por la ley. El desalojo en sí no está regulado por una única disposición legal, pero el proceso está sujeto a normas estrictas, y cada paso del mismo protege al inquilino.
Esa rigurosidad es deliberada. El desalojo es una medida drástica para ambas partes: el inquilino se ve obligado a abandonar la propiedad con todas sus pertenencias, y el propietario que comete un error puede terminar debiendo indemnizaciones. Por lo tanto, comprender la secuencia es más importante que conocer una sola regla.
¿Por qué un propietario no puede simplemente desalojar a un inquilino?
Incluso cuando el inquilino incumple claramente el contrato —meses de alquiler atrasados , molestias graves o uso de la propiedad para fines no permitidos por el contrato—, el propietario no puede cambiar las cerraduras ni sacar las pertenencias del inquilino a la calle. Un propietario que actúa por su cuenta generalmente actúa ilegalmente contra el inquilino, quien puede reclamar una indemnización por los daños y perjuicios ocasionados. La autorización judicial autoriza el desalojo de la propiedad, no la ejecución personal del mismo.
¿Cómo puede un propietario rescindir un contrato de arrendamiento antes de proceder al desahucio?
El desahucio es el último paso, no el primero. El contrato de arrendamiento debe finalizar antes de que el tribunal pueda desalojar la propiedad, y la ley holandesa ofrece al propietario dos vías para lograrlo.
disolución
La rescisión del contrato requiere que el inquilino incumpla sus obligaciones contractuales; es decir, que se produzca un impago. Los ejemplos clásicos son el impago del alquiler y las molestias indebidas. El incumplimiento debe ser lo suficientemente grave como para justificar la rescisión; un solo retraso en el pago no será suficiente. En el caso de viviendas o locales comerciales de tamaño medio, el inquilino está protegido de forma específica: la rescisión solo puede obtenerse por vía judicial, nunca mediante una carta del propietario.
Aviso de término
La segunda vía es la rescisión mediante preaviso, cuyos requisitos dependen exclusivamente del tipo de inmueble arrendado. En el caso de viviendas y locales comerciales de tamaño medio, el arrendatario goza de protección: el preaviso solo puede darse por los motivos exhaustivos establecidos en los artículos 7:274 y 7:296 del Código Civil neerlandés. El uso personal urgente del inmueble es uno de los motivos que figuran en ambos regímenes. Además de los motivos, el arrendador debe cumplir una serie de formalidades, en particular los plazos, y un preaviso que no cumpla con alguna formalidad no extingue el contrato de arrendamiento.
¿Qué ocurre si el inmueble es un espacio comercial clasificado como 230a?
No todos los contratos de arrendamiento comercial gozan de la misma protección. Cuando el local alquilado no es ni residencial ni comercial de tamaño mediano —categoría conocida en la práctica como local comercial 230a, según el artículo 7:230a del Código Civil neerlandés—, el inquilino no cuenta con la protección de renta descrita anteriormente, y el arrendador puede rescindir el contrato de arrendamiento de forma relativamente rápida y sencilla.
Eso no es en absoluto lo mismo que poder desalojar rápidamente. El inquilino de un local comercial 230a tiene derecho a protección contra el desalojo: dentro de los dos meses siguientes a la notificación escrita de desalojo, puede solicitar al tribunal que prorrogue el plazo de desalojo hasta por un año. Un inquilino que ya haya abandonado o desalojado el local también puede presentar dicha solicitud.
El tribunal decide sobre dicha solicitud ponderando los intereses. Concederá la prórroga si los intereses del inquilino se ven gravemente perjudicados por el desalojo y estos superan el interés del arrendador en el uso de la propiedad. Si se deniega la solicitud, el inquilino no tiene recurso ni casación contra esa decisión, salvo que el tribunal haya aplicado erróneamente el artículo 7:230a o no lo haya aplicado en absoluto.
¿Una apelación detiene el desalojo?
Por lo general, sí. Presentar una apelación normalmente suspende los efectos de la sentencia y, por consiguiente, el desalojo, hasta que el tribunal de apelación emita su fallo. Existe una excepción importante: si el tribunal ha declarado que la orden de desalojo es ejecutable a pesar de la apelación, esta no suspende nada y el propietario puede proceder con el desalojo.
Proceder en esa situación conlleva un riesgo real para el propietario. Si el tribunal de apelación posteriormente adopta una postura diferente, el desahucio ya se habrá producido y el propietario podría verse obligado a presentar una demanda por las consecuencias de un desahucio que nunca debió haberse llevado a cabo. Es una decisión que debe tomarse con asesoramiento legal, no de forma impulsiva.
¿Qué sucede una vez que el tribunal ha otorgado el permiso?
La sentencia establece la fecha límite para el desalojo de la propiedad, y el propietario debe contratar a un agente judicial para tal fin. El agente judicial notifica la orden de desalojo al inquilino, lo que en la práctica le brinda una última oportunidad para abandonar la vivienda voluntariamente. La mayoría de los desalojos terminan ahí, ya que el inquilino se muda antes de que regrese el agente judicial.
Si el inquilino no se marcha, el desahucio se lleva a cabo y los gastos corren a su cargo. El propietario normalmente tendrá que adelantar esos gastos y recuperarlos posteriormente, lo que justifica aún más la importancia de contar con un expediente bien preparado: la solidez de la sentencia subyacente determina la cantidad de ese gasto que se puede recuperar de forma realista.
Preguntas frecuentes
¿Pueden desalojarme solo por no pagar el alquiler?
No automáticamente. El arrendador primero debe obtener la rescisión del contrato de arrendamiento por parte del tribunal, el cual evaluará si los atrasos son lo suficientemente graves como para justificarlo. Solo después de la rescisión y una autorización específica para el desalojo, un agente judicial podrá desalojar la propiedad.
¿Con cuánta antelación debe avisar el inquilino antes de que llegue el agente judicial?
La propia sentencia establece la fecha a partir de la cual se permite el desalojo, y el alguacil notifica la orden antes de ejecutarla. No existe un plazo legal único aplicable a todos los casos; este se deriva de la resolución judicial.
¿Puede un propietario desalojar rápidamente a un inquilino de un local comercial?
Rescindir el contrato de arrendamiento de un local comercial (sección 230a) es relativamente sencillo, pero el desalojo no lo es. El inquilino puede solicitar al tribunal, dentro de los dos meses siguientes a la notificación escrita de desalojo, una prórroga del plazo hasta por un año, y el tribunal sopesa los intereses de ambas partes antes de tomar una decisión.
¿Qué puede hacer un inquilino que ya ha sido desalojado ilegalmente?
Un propietario que desaloja a un inquilino sin una orden judicial, o que lo hace personalmente en lugar de a través de un agente judicial, generalmente actúa ilegalmente. El inquilino puede responsabilizar al propietario por los daños resultantes, incluidos los gastos de almacenamiento, alojamiento temporal y pertenencias dañadas.
Asistencia legal en casos de desalojo
Ya sea usted un propietario que desea recuperar la propiedad o un inquilino que enfrenta una orden de desalojo, el resultado generalmente depende de los pasos que se tomen antes de que alguien contacte al alguacil. Nuestros abogados le asesoran sobre Derechos de los inquilinos en los Países Bajos, en procedimientos ante el Tribunal de Alquileresy sobre los procedimientos de desalojo en sí. ¿Tiene alguna pregunta o necesita ayuda? Por favor, póngase en contacto con nosotros. Law & MoreNuestros especialistas en derecho de arrendamiento estarán encantados de asesorarle.
