El impuesto de transmisiones patrimoniales en los Países Bajos se aplica a diferentes tipos impositivos según quién compre y el motivo de la compra. Se aplica un tipo reducido a la vivienda que el comprador vaya a ocupar como residencia principal, una exención para compradores jóvenes que adquieran su primera vivienda dentro de un límite de valor, y un tipo general considerablemente superior a las propiedades adquiridas con fines de inversión o alquiler. Los tipos impositivos y el límite de valor se fijan anualmente, por lo que la cifra que importa es la vigente en la fecha de la transmisión.

Dos puntos son la causa principal de las disputas. La tasa reducida depende de una declaración escrita de la residencia principal prevista, realizada antes de la transmisión y evaluada posteriormente en función de la situación real. Además, la tasa se determina en el momento de la entrega ante notario, no en el momento de la firma del contrato de compraventa, lo que convierte la fecha de finalización en una decisión tanto financiera como práctica.

Las dos medidas

Para lograr el objetivo del proyecto de ley descrito anteriormente, se introducirán dos cambios, o al menos medidas, en el campo del impuesto de transferencia a partir de 2021. Se espera que esto aumente el número de transacciones de vivienda por parte de los compradores iniciales y Disminuir las transacciones de vivienda por parte de los inversores.

La primera medida en este contexto se aplica a los principiantes y, en definitiva, supone una exención del impuesto de transmisiones patrimoniales. Es decir, los principiantes ya no tienen que pagar el impuesto de transmisiones patrimoniales a partir del 1 de enero de 2021, por lo que la compra de una vivienda les resulta mucho más barata. Como consecuencia de la exención, los costes totales relacionados con la compra de la vivienda, en función del incremento del valor de las viviendas, se reducirán.

Tenga en cuenta que la exención es excepcional y el precio de la vivienda no puede superar los 400,000 € a partir del 1 de abril de 2021. Además, la exención solo se aplica cuando la transmisión de la propiedad se realiza ante notario público a partir del 1 de enero de 2021, y el momento de la firma del contrato de compraventa no es determinante.

La otra medida se refiere a los inversores y supone que sus adquisiciones tributarán al tipo general más elevado a partir del 1 de enero de 2021. Este tipo pasará del 6% al 8% en la fecha mencionada. A diferencia de los principiantes, a los inversores les resultará más caro adquirir una vivienda. Para ellos, los costes totales asociados a la compra de la vivienda aumentarán como consecuencia del aumento del tipo impositivo.

Por cierto, este tipo impositivo no solo grava las adquisiciones de bienes inmuebles, incluidos los locales comerciales, sino también las adquisiciones de viviendas que no se utilizarán como vivienda habitual o que solo se utilizarán temporalmente como tal. En este contexto, según la exposición de motivos del proyecto de ley para la adaptación del impuesto de transmisiones patrimoniales, se consideran, por ejemplo, las viviendas de vacaciones, las casas que compran los padres para sus hijos y las viviendas que no compran personas físicas, sino personas jurídicas como las sociedades de vivienda.

¿Iniciador o inversor?

Pero, ¿qué medida hay que tener en cuenta? En otras palabras, ¿es usted un principiante o un inversor? El hecho de que alguien esté entrando en el mercado de la vivienda en propiedad por primera vez y nunca haya adquirido una vivienda antes podría tomarse como punto de partida para responder a esta pregunta.

Sin embargo, no se determina en función de este criterio quiénes tienen derecho a la exención inicial y a quiénes se aplica el aumento del tipo impositivo del impuesto sobre el volumen de negocios. Para la exención no importa si usted, como comprador, ya ha sido propietario de una vivienda anteriormente. En otras palabras, la vivienda no tiene que ser su primera vivienda ocupada por su propietario para tener derecho a la exención.

La factura para el ajuste del impuesto a las transferencias utiliza un punto de partida completamente diferente. El hecho de que pueda ser clasificado como titular y, por lo tanto, tener la posibilidad de obtener la exención de titular depende de tres criterios acumulativos. Los criterios son los siguientes:

La edad del adquirentePara ser considerado titular, se debe tener entre 18 y 35 años. El límite superior de 35 años se utiliza en el proyecto de ley porque la investigación de la AFM ha demostrado que, en promedio, es más difícil asumir los costos para el comprador con una edad inferior a 35 años. Además, para la aplicación de la exención con el límite inferior de 18 años, se aplica el requisito de que sea mayor de edad.
El objetivo de este límite inferior es evitar un uso indebido de la exención para los primeros compradores: los representantes legales no pueden utilizar la exención en caso de compra de una vivienda a nombre de un hijo menor de edad. Además, los límites de edad deben aplicarse por adquirente, incluso en el caso de que una vivienda sea adquirida por varios adquirentes conjuntamente. Si uno de los adquirentes tiene más de 15 años, se aplica lo siguiente a este comprador: no hay exención por su parte.
La adquirente no ha aplicado previamente esta exenciónComo ya se mencionó, la exención para emprendedores solo puede utilizarse una vez. Para evitar infringir esta norma, debe declarar de forma clara, firme e inequívoca por escrito que no ha solicitado previamente dicha exención. Esta declaración escrita deberá presentarse ante notario público para poder acogerse a la exención del impuesto de transmisiones patrimoniales.
En principio, el notario puede confiar en esta declaración escrita, a menos que supiera que dicha declaración se había emitido incorrectamente. Si posteriormente se demuestra que usted, como adquirente, ha aplicado la exención con anterioridad a pesar de la declaración emitida, se realizará igualmente una liquidación adicional.
El uso de la vivienda por parte del adquirente de forma distinta a la temporal como residencia principal. En otras palabras, el alcance de la exención para principiantes se limita a los adquirentes que vayan a vivir efectivamente en la vivienda. En relación con esta condición, también es necesario que usted, como adquirente, declare por escrito de forma clara, firme y sin reservas que la vivienda se utilizará de forma distinta a la temporal y a la de residencia principal, así como que presente esta declaración por escrito al notario antes de la adquisición, si la adquisición se realiza a través de él.
El uso temporal se refiere, por ejemplo, al alquiler de la vivienda o a su uso como vivienda de vacaciones. Mientras que la residencia principal incluye la inscripción en la congregación y la construcción de una vida en ella (incluidas las actividades deportivas, la escuela, el lugar de culto, el cuidado de los niños, los amigos, la familia). Si, como adquirente, no va a utilizar la nueva vivienda como residencia principal o solo va a utilizarla temporalmente a partir del 1 de enero de 2021, seguirá tributando al tipo general del 8 %.

La evaluación de estos criterios y, por tanto, la respuesta a la pregunta de si califica para la aplicación de la exención, tiene lugar cuando se adquiere la casa. Más concretamente, es el momento en el que se redacta la escritura de compraventa ante notario. Inmediatamente antes de la ejecución de la escritura notarial, también se debe presentar al notario la declaración escrita sobre la segunda y tercera condiciones. El momento en que se firma el contrato de compraventa no es relevante para la emisión de la declaración escrita, como lo es para la adquisición de la exención de arrancadores.

La compra de una vivienda es un paso importante tanto para quienes compran su primera vivienda como para quienes invierten. ¿Desea saber a qué categoría pertenece y qué medidas debe tener en cuenta a partir de 2021? ¿O necesita ayuda para completar la declaración requerida para la exención? Contacte con Law & More. Nuestros abogados son expertos en derecho inmobiliario y contractual y estarán encantados de asesorarle. También le asistirán en el proceso posterior, por ejemplo, en la redacción o revisión del contrato de compraventa.