Muchos propietarios se enfrentan a la misma pregunta. Los ingresos por alquiler disminuyen mientras que los costos de mantenimiento, los impuestos y otros gastos siguen aumentando. Es natural, entonces, considerar si sería mejor alquilar una propiedad en el sector privado. Pero, ¿cuándo está permitido hacerlo? ¿Y es posible simplemente convertir una propiedad de alquiler regulada al sector privado?
En resumen: no, normalmente no durante un contrato de alquiler vigente. Tus opciones son limitadas mientras el inquilino actual siga viviendo en la propiedad. Dicho esto, existen vías para pasar de un alquiler regulado al sector privado con el tiempo. Este blog explica cuáles son las normas, dónde se encuentran las oportunidades y dónde suelen cometer errores los propietarios.
Primero lo básico: ¿cuándo está regulada una propiedad y cuándo no?
Que una propiedad se encuentre bajo alquiler regulado o en el sector privado depende del sistema de valoración de la vivienda, conocido en neerlandés como woningwaarderingsstelsel (WWS). Este sistema de puntuación evalúa la calidad de una propiedad en función de factores como la superficie, las instalaciones como la cocina y el baño, el valor catastral municipal (WOZ), la etiqueta energética y el estado de la propiedad.
Solo cuando una propiedad alcanza un número suficiente de puntos en el momento pertinente, es posible alquilarla en el sector privado. Esto significa que no solo importa el alquiler que se desea cobrar, sino que lo que cuenta por encima de todo es la clasificación legal de la propiedad al inicio del contrato de arrendamiento.
Este es un punto crucial: no se puede convertir un contrato de arrendamiento regulado existente al sector privado posteriormente simplemente porque el mercado haya cambiado o el valor de la propiedad haya aumentado.
Durante un contrato de arrendamiento vigente: prácticamente sin margen de maniobra.
Si un inquilino reside en la propiedad bajo un contrato regulado, no se puede aumentar unilateralmente el alquiler al nivel del sector privado. El inquilino goza de seguridad en la tenencia y protección del precio del alquiler. Esa es precisamente la esencia del alquiler regulado.
Muchos propietarios creen que es posible cambiar de contrato una vez que el valor de mercado del inmueble ha aumentado, el valor catastral ha subido o el inmueble ha sido mejorado. Sin embargo, estas circunstancias casi nunca son suficientes por sí solas para convertir un contrato de arrendamiento regulado existente en un contrato del sector privado.
Acuerdos con el inquilino: menos sencillos de lo que parecen.
A veces se da por sentado que el propietario y el inquilino pueden simplemente acordar que la propiedad pase a formar parte del sector privado. En teoría, esto es concebible, pero en la práctica rara vez es una opción legalmente segura. La legislación sobre alquileres residenciales contiene numerosas normas obligatorias diseñadas para proteger a los inquilinos.
Esto significa que no todos los acuerdos son automáticamente válidos, incluso si ambas partes parecen estar de acuerdo. Si un acuerdo conlleva que el inquilino pierda la protección a la que tiene derecho, dicho acuerdo puede ser anulado posteriormente. Por lo tanto, para los propietarios, esta no suele ser una opción sensata sin una revisión legal previa.
La opción más realista: volver a alquilar después de que el inquilino se vaya.
Para la mayoría de los propietarios, la verdadera oportunidad surge cuando la propiedad queda vacía. Una vez que el inquilino se marcha, al momento de volver a alquilarla, se puede reevaluar a qué segmento pertenece la propiedad. En ese momento, las preguntas clave son: ¿cuántos puntos tiene actualmente la propiedad? ¿Se ubica en el segmento de alquiler regulado, en el segmento medio o en el sector privado? ¿Cuál es el alquiler inicial que se puede acordar legalmente?
Para muchos propietarios, este es el punto de inflexión natural. No durante el contrato de arrendamiento vigente, sino en el momento en que aparece un nuevo inquilino.
Pedir un alquiler más alto no es una solución.
Este es un error común. Algunos propietarios simplemente incluyen un alquiler más alto en el contrato y asumen que, por lo tanto, la propiedad pertenece al sector privado. Sin embargo, si la propiedad no cumple con los requisitos para ser considerada alquiler en el sector privado según el sistema de puntos, el inquilino puede impugnar el alquiler posteriormente. En ese caso, se ajustará al nivel regulado, posiblemente con la obligación de reembolso.
La lección práctica es sencilla: primero hay que determinar si la propiedad se puede alquilar libremente y, a continuación, fijar el alquiler.
Mejorar la propiedad: a menudo la preparación más inteligente
Si su objetivo es mudarse al sector privado con el tiempo, puede valer la pena realizar mejoras específicas en la propiedad. No todas las inversiones son rentables, pero algunos cambios pueden marcar la diferencia. Piense en mejoras de sostenibilidad y una mejor calificación energética, la renovación de la cocina o el baño, mejoras estructurales o mejores instalaciones y acabados.
Las reformas estéticas no suelen ser suficientes. Las mejoras deben ser las que realmente cuenten para el sistema de puntos. Por eso, conviene realizar primero una evaluación de puntos y solo después invertir. Así sabrá si una reforma le permitirá superar el umbral requerido o si estaría gastando dinero sin ningún beneficio legal.
Los contratos temporales no son una salida
Algunos propietarios esperan que, mediante contratos de arrendamiento temporales, puedan tener mayor control sobre cuándo queda vacía la propiedad. Sin embargo, los contratos temporales están fuertemente restringidos desde 2024. En muchos casos, el punto de partida ahora es que el inquilino recibe un contrato indefinido. Quien intente crear mayor flexibilidad mediante un acuerdo temporal corre el riesgo de que el inquilino termine teniendo plena seguridad de tenencia, independientemente de ello. Como estrategia para la transición del alquiler regulado al sector privado, el alquiler temporal rara vez es fiable.
No olvides el segmento de mercado medio.
El mercado de alquiler ya no se limita al alquiler regulado y al sector privado. El segmento intermedio está adquiriendo cada vez mayor relevancia. Una propiedad que parezca económicamente atractiva para el sector privado aún puede estar sujeta a normas de alquiler más restrictivas desde el punto de vista legal. Por ello, al volver a alquilar, no basta con preguntarse si es posible alquilarla en el sector privado. También es necesario comprobar si la propiedad pertenece al segmento intermedio.
Plan práctico paso a paso
¿Quieres saber, como propietario, si tu propiedad puede pasar al sector privado? Sigue estos pasos en orden. Empieza por analizar la situación actual del alquiler: el tipo de contrato, la fecha de inicio, el alquiler actual y la situación del inquilino. Luego, realiza una evaluación actualizada de puntos, no por intuición, sino de forma concreta y con fundamentos sólidos. A continuación, evalúa si la propiedad podría desregularse al momento de volver a alquilarla. Después, investiga qué mejoras añadirían puntos extra y realiza un análisis de costo-beneficio. Fija el alquiler solo después de una revisión legal y haz que un especialista evalúe los contratos y la estrategia con antelación.
¿Qué significa esto para usted en la práctica?
Como propietario, tus opciones durante un contrato de alquiler vigente son limitadas. Las mejores oportunidades surgen cuando la propiedad queda vacía y la vuelves a alquilar. En ese momento puedes evaluar si la propiedad cumple con los requisitos para un segmento diferente según su puntuación y si las inversiones son rentables.
El paso del alquiler regulado al sector privado no es algo que se pueda hacer de la noche a la mañana. Es un momento estratégico que requiere una evaluación exhaustiva, un conocimiento profundo de la normativa vigente, una planificación realista y, en ocasiones, una inversión inicial. Los propietarios que se preparan adecuadamente evitan conflictos posteriores y toman decisiones mejor fundamentadas sobre la rentabilidad y la estrategia de alquiler.
¿Quiere saber si su propiedad podría optar al alquiler privado al volver a alquilarla? Empiece por evaluar correctamente la puntuación y la situación legal del alquiler. Es precisamente en este punto donde se cometen muchos errores, y una revisión exhaustiva previa puede evitarle un gran riesgo financiero.
