Desalojo en los Países Bajos: el procedimiento desde la citación al alguacil

En los Países Bajos, el desahucio siempre se tramita por vía judicial. El propietario no puede rescindir un contrato de alquiler ni desalojar una vivienda por su cuenta, y rara vez se desaloja a un inquilino sin previo aviso. Entre el primer impago y la llegada del camión de mudanzas, se suceden una carta de requerimiento, una citación, una vista, una sentencia y el anuncio del agente judicial. Este artículo explica este proceso, los plazos, los costes y las opciones disponibles para usted.

¿Puede un propietario desalojar a un inquilino sin una orden judicial?

No. La rescisión del contrato de arrendamiento y el desalojo de la propiedad son dos decisiones distintas, y ambas corresponden al tribunal. Hasta que un juez dicte una orden de desalojo y un agente judicial la ejecute, el inquilino puede permanecer en la vivienda, independientemente de los pagos atrasados ​​y de lo que estipule el contrato.

Un propietario no puede:

• cambiar las cerraduras o colocar una cadena;
• cortar el suministro de agua, gas, electricidad o calefacción para obligar al inquilino a marcharse;
• retirar, almacenar o deshacerse de las pertenencias del inquilino;
• entrar en la casa sin consentimiento, sea o no el propietario.

La ley neerlandesa denomina a esto auto-reforma eigenrichting , y es ilegal. Un inquilino que se enfrenta a esta situación puede iniciar un procedimiento cautelar ( kort geding ) y, por lo general, recupera su vivienda en cuestión de días. El propietario queda obligado a restablecer el acceso bajo pena de una multa diaria y es responsable de los daños resultantes. Entrar en una vivienda contra la voluntad del ocupante también puede constituir el delito de huisvredebreuk (artículo 138 Sr). Un propietario que cambia las cerraduras convierte un caso que probablemente habría ganado en uno que sin duda perderá.

¿Cuáles son las dos vías para finalizar un contrato de arrendamiento: preaviso o rescisión?

Rescisión mediante aviso (opzegging)

La rescisión de un contrato de arrendamiento por impago (opzegging) pone fin al alquiler de una vivienda mediante notificación escrita, enviada por correo certificado, por uno de los motivos legales establecidos en una lista cerrada. Estos motivos se recogen en los artículos sobre la finalización de un contrato de arrendamiento en el Libro 7, Título 4, Sección 5 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda (artículos 271 a 282 de la Ley de Arrendamiento de Vivienda): el inquilino no se ha comportado como un buen arrendatario, el arrendador necesita urgentemente la propiedad para su propio uso ( dringend eigen gebruik ), el inquilino rechaza una oferta razonable de un nuevo contrato, o la propiedad es necesaria para su demolición o remodelación.

Los plazos de preaviso son de tres meses para contratos de arrendamiento inferiores a un año, aumentando un mes por cada año adicional hasta un máximo de seis. El preaviso por sí solo no extingue el contrato: a menos que el inquilino lo acepte por escrito, el arrendamiento continúa legalmente hasta que un tribunal decida lo contrario, por lo que el arrendador aún tiene que interponer una demanda. Los contratos de duración determinada para viviendas también se vieron limitados por la Ley de arrendamientos de viviendas (Wet vaste huurcontracten), que restableció el arrendamiento indefinido como norma principal, por lo que un arrendador que asumiera que su contrato simplemente expiraría podría, de hecho, tener un arrendamiento de duración indefinida.

Disolución por incumplimiento (no vinculante)

El artículo 6:265 del Código Civil alemán otorga a cada incumplimiento la facultad de disolver el contrato, salvo que dicho incumplimiento, por su naturaleza o escasa importancia, no justifique la disolución. En el caso de viviendas, esta facultad no se ejerce mediante carta: el artículo 7:231 del Código Civil alemán reserva la disolución del contrato de arrendamiento de un inmueble construido a los tribunales. La excepción es el cierre administrativo del inmueble conforme al artículo 13b de la Ley del Opio o al artículo 174a de la Ley de Municipios, en cuyo caso el arrendador puede disolverlo sin necesidad de acudir previamente a los tribunales.

En casos de impago de alquiler , la vía legal suele ser la más común. No hay plazo de preaviso, los hechos no tienen por qué ajustarse a una lista cerrada y el arrendador puede combinar la reclamación de dinero, la rescisión del contrato y el desahucio en una sola demanda. Este mismo procedimiento se aplica a molestias, subarrendamientos no autorizados y cultivo de cannabis.

¿Qué cantidad de alquiler impagado justifica un desahucio?

La frase «a menos que el incumplimiento, dada su naturaleza o escasa importancia, no justifique la disolución» constituye la principal defensa del inquilino. En su sentencia de 28 de septiembre de 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), el Tribunal Superior (Hoge Raad) explicó el funcionamiento de la prueba: se trata de una regla general con una excepción. Cualquier incumplimiento de principio otorga la facultad de disolver el contrato; el arrendador debe probar el incumplimiento y el inquilino debe demostrar la excepción. Esta excepción no se limita a los factores mencionados en la ley; pueden sopesarse todas las circunstancias, incluido el interés del inquilino en conservar su vivienda, y el tribunal debe tenerlas en cuenta incluso si el inquilino no comparece.

Así pues, un solo pago atrasado, o un pequeño saldo pendiente, no dará lugar por sí solo a una orden de desahucio. Pero tampoco existe un umbral en meses: ninguna ley ni directriz judicial nacional lo establece. En la práctica, los atrasos de varios meses son el punto en el que los arrendadores inician procedimientos y donde la demanda tiene posibilidades reales de éxito, pero la cifra por sí sola no decide nada: el tribunal sigue sopesando el incumplimiento en función de todo lo que el Hoge Raad le exige que tenga en cuenta, y puede denegar la disolución del contrato en caso de atrasos mayores o concederla en caso de atrasos menores.

Los casos límite a menudo dependen tanto del comportamiento como de los cálculos: si el inquilino respondió a la carta de requerimiento, si se ofreció un acuerdo y luego se incumplió, y si se solicitó ayuda para la gestión de la deuda.

¿Cómo es el procedimiento de desalojo, paso a paso?

Las disputas sobre el alquiler se tramitan en el juzgado de distrito ( kantonrechter ), independientemente de la cuantía en juego, y comienzan con una citación judicial ( dagvaarding ). Si bien no es obligatorio contar con un abogado, suele ser habitual para el propietario y a menudo resulta decisivo para el inquilino.

Un caso de impago sin defensa suele durar entre tres y cinco meses. Considere este plazo, y todos los anteriores, como una práctica habitual y no como un derecho: salvo el plazo mínimo de preaviso antes del desalojo, ninguno de estos periodos está fijado por ley. El tribunal establece la fecha de desalojo en su sentencia, y el tiempo hasta la audiencia y la sentencia se rige por las normas procesales de los casos de distrito y la carga de trabajo del tribunal en cuestión. Un caso con defensa, o aquel en el que el inquilino cumple con el acuerdo, dura más y a menudo termina sin desalojo.

¿Una apelación detiene el desalojo?

Por lo general, no. Una sentencia de desahucio se declara normalmente provisionalmente ejecutable ( uitvoerbaar bij voorraad ) en virtud del artículo 233 Rv. Un recurso, regido por los artículos sobre asuntos superiores, incluido el artículo 350 Rv, no suspende por sí solo la ejecución, por lo que el arrendador puede desalojar mientras el recurso está pendiente, punto que los inquilinos suelen malinterpretar.

Un inquilino puede solicitar al tribunal de apelación la suspensión de la ejecución, basándose en un criterio restrictivo que generalmente exige un error jurídico o fáctico o una circunstancia excepcional que el juez de primera instancia no pudo valorar. Alternativamente, puede interponer un recurso de ejecución ( executeigeschil ) ante el juez de medidas cautelares, de conformidad con el artículo 438 del Rv, alegando que la ejecución inmediata de la sentencia constituye un abuso de derecho. En ambos casos, se vuelve a debatir el fondo del asunto. Ambos recursos presuponen una apelación interpuesta dentro del plazo establecido, que es breve: tres meses a partir de la fecha de la sentencia en un caso ordinario, pero solo cuatro semanas a partir de una sentencia en apelación (artículo 339 del Rv).

¿Puedo obtener una orden de desahucio a través de un kort geding?

Un kort geding es un procedimiento sumario ante el juez de primera instancia ( voorzieningenrechter ) conforme a los artículos que comienzan con el artículo 254 Rv. Emite una decisión provisional, generalmente en cuestión de semanas, pero no puede disolver un contrato; esa es la limitación fundamental. En un kort geding, el arrendador no puede obtener una resolución vinculante, sino únicamente una orden de desalojo.

Este recurso solo está disponible para el arrendador cuando la reclamación es urgente y el resultado de un procedimiento ordinario no está seriamente en duda: molestias graves, uso ilícito de la propiedad, ocupación continuada después de que el contrato de arrendamiento haya finalizado claramente o ocupación sin título. Un simple caso de impago rara vez cumple los requisitos, ya que el interés del inquilino en su vivienda prevalece sobre el interés del arrendador en la rapidez del proceso.

Para los inquilinos resulta al menos igual de útil: es el instrumento para oponerse a un propietario que ha cambiado las cerraduras y para detener un desahucio anunciado cuando las circunstancias han cambiado decisivamente.

¿Qué ocurre con los ocupantes ilegales, los locales comerciales y las personas que no tienen título de propiedad?

Okupas

La ocupación ilegal es un delito penal, y existen dos vías: una demanda civil por parte del propietario o el desalojo por la vía penal por parte del Ministerio Público. En su sentencia del 28 de octubre de 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), el Tribunal Superior dictaminó que el desalojo por la vía penal vulnera gravemente el derecho al respeto de la vivienda, consagrado en el artículo 8 del CEDH, por lo que el ocupante ilegal debe tener la oportunidad real de exponer su situación legal ante un juez en una audiencia preliminar antes de que se lleve a cabo el desalojo, salvo en circunstancias excepcionales como una amenaza a la seguridad pública. El plazo exacto de preaviso que deben dar las autoridades no está fijado por ley y debe determinarse caso por caso.

Local comercial

Los arrendatarios de locales comerciales y de hostelería, según los artículos 290 y siguientes del Código de Comercio (BW), tienen su propio régimen de términos y motivos de rescisión. Los arrendatarios de otros locales comerciales, principalmente oficinas y espacios industriales, se rigen por el artículo 7:230a del BW; esta distinción se explica en nuestro artículo sobre arrendamientos comerciales según los artículos 290 y 230a . Una vez finalizado el arrendamiento y notificado el desalojo, el arrendatario puede solicitar al juzgado de distrito una prórroga del plazo para desalojar el local, y el desahucio queda suspendido mientras se tramita la solicitud. La solicitud debe presentarse dentro de los dos meses siguientes a la fecha de desalojo anunciada, y el juzgado puede conceder como máximo tres prórrogas de un año cada una.

Ocupantes sin título de propiedad

Una persona que se encuentra en la propiedad sin contrato alguno —la pareja de un antiguo inquilino que se quedó, un huésped que se niega a marcharse, un ocupante con un acuerdo antiocupación vencido— no tiene seguridad de tenencia, y estos son los casos más claros. Una advertencia: un acuerdo denominado antiocupación a veces resulta ser, en realidad, un contrato de arrendamiento, con la protección que ello conlleva.

¿Qué ocurre el día del desalojo?

Solo un alguacil judicial ( gerechtsdeurwaarder ) puede ejecutar una orden de desalojo. Es un funcionario público, no un empleado del propietario. Notifica la sentencia, ordena al inquilino que desocupe la vivienda y luego anuncia el desalojo mediante una notificación judicial. El desalojo forzoso se rige por los artículos sobre desalojo forzoso (gedwongen ontruiming), artículos 555 a 562 Rv; el artículo 555 Rv establece un plazo mínimo de tres días entre la orden y el desalojo, un plazo mínimo legal breve y no el plazo voluntario más largo que suele concederse en la sentencia.

El día de la ejecución, el alguacil puede llamar a la policía para que acceda al inmueble y mantenga el orden, así como a un cerrajero. El arrendador contrata y paga inicialmente a la empresa de mudanzas, y se retiran las pertenencias que quedan en el inmueble. El destino final de estas pertenencias está preestablecido, no depende de la práctica local: el municipio debe retirar y almacenar los bienes a expensas de la parte que ejecuta la sentencia, aplicando las normas sobre ejecución administrativa (artículo 556 Rv, en referencia a los artículos 5:29 y 5:30 Awb). El almacenamiento tiene una duración máxima de trece semanas, tras las cuales los bienes pueden venderse o destruirse; en caso de venta, el antiguo propietario conserva el derecho a percibir el producto de la venta durante tres años. Los bienes sin valor razonable, así como cualquier objeto peligroso o perecedero, pueden retirarse de inmediato. El coste se carga al inquilino a través del arrendador, no lo factura directamente el municipio.

Un desahucio aún puede cancelarse hasta el último momento. Los agentes judiciales suelen suspenderlo cuando se han pagado íntegramente los atrasos y los gastos, o cuando se llega a un acuerdo y el propietario solicita la suspensión. Sin embargo, la flexibilidad disminuye drásticamente una vez que se ha contratado a la empresa de desahucios.

¿Quién paga los gastos de un desahucio?

Las tasas judiciales ( griffierecht ) en los casos de distrito dependen del valor de la demanda y de si el demandante es una empresa, un particular o una persona con recursos limitados, quien paga una tasa fija reducida en la mayoría de los tramos. Los tramos y los importes están fijados por ley, se actualizan anualmente y se publican en la tabla que mantiene el Tribunal Administrativo (Rechtspraak); la tasa aplicable es la vigente en el momento de interponer la demanda. Las tasas judiciales están exentas de IVA.

A esto se suman los honorarios del alguacil, establecidos por la Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders e indexados anualmente. La notificación de una sentencia ejecutable conlleva una tarifa moderada; el desahucio en sí mismo cuesta varias veces esa cantidad, y el alguacil facilitará las tarifas vigentes si se le solicitan. Los gastos de retirada, almacenamiento y los honorarios legales del propietario se suman a estas tarifas y no están sujetos a ninguna normativa, por lo que el total depende del tamaño de la propiedad y de su estado.

La parte perdedora paga las costas de la ganadora, pero la orden de costas holandesa es una contribución a tanto alzado, no una indemnización total, y normalmente es muy inferior a los gastos legales reales. Para el propietario, un desahucio exitoso suele suponer una pérdida económica, ya que la orden y los atrasos se ejecutan contra un inquilino que, por definición, no tiene dinero. Para el inquilino, perder significa atrasos, intereses, tasas judiciales y de agentes judiciales, gastos de mudanza y almacenamiento, además de encontrar un lugar donde vivir; y la deuda persiste tras el desahucio.

¿Están mejor protegidos los inquilinos en situación de vulnerabilidad?

Tener hijos no otorga al inquilino el derecho a permanecer en la vivienda, pero es una circunstancia que se considera dentro de la excepción prevista en el artículo 6:265 del Código Civil alemán, y un motivo de peso para que el juez inste a ambas partes a llegar a un acuerdo. Los tribunales suelen dictar una sentencia de "última oportunidad": se ordena la disolución del contrato de arrendamiento y el desahucio, pero no se ejecutan siempre que el inquilino cumpla con el calendario acordado.

Un inquilino admitido en un plan de reestructuración de deudas está protegido, ya que la moratoria limita lo que los acreedores individuales pueden exigir. Según el artículo 305 de la Ley de Quiebras (Faillissementswet), el arrendador no puede rescindir el contrato de arrendamiento ni desalojar al inquilino por impagos de alquiler anteriores a la entrada en vigor del plan, y cualquier desahucio en curso por esa deuda queda suspendido por ley. La protección es condicional: a partir de entonces, el inquilino debe pagar puntualmente cada cuota de alquiler, y un nuevo impago reactiva la facultad del arrendador para rescindir el contrato y desalojar al inquilino. Si el inquilino se enfrenta a un desahucio, debe solicitar de inmediato la ayuda municipal para el pago de deudas; el arrendador debe comprobar si ya se ha presentado una solicitud.

Desde el 1 de enero de 2021, los Países Bajos cuentan con un sistema nacional de alerta temprana. Los propietarios, las compañías de energía, las empresas de agua y las aseguradoras de salud deben notificar los impagos al municipio, sin el consentimiento del inquilino, una vez que hayan fracasado sus propios intentos de cobro. Según la Ley de Asistencia a los Deudores de Vivienda (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), el municipio debe responder a cada aviso ofreciendo una primera conversación, generalmente en pocas semanas y con mayor rapidez en casos urgentes (un desahucio inminente es el ejemplo más común). Las empresas de vivienda consideran esta comunicación como un requisito previo para iniciar cualquier procedimiento.

Orientación práctica

Para propietarios:

• Nunca tomes las riendas de la situación.
• Documenta todo: el registro de alquileres, los recordatorios, la carta de reclamación, las ofertas de acuerdo, las quejas fechadas de los vecinos.
• Antes de interponer una demanda, envíe una notificación escrita de incumplimiento y deje que los pagos atrasados ​​superen claramente el umbral de tolerancia, en lugar de demandar prematuramente y perder por la excepción.
• Informe de los pagos atrasados ​​al municipio cuando sea requerido y sea capaz de demostrarlo.

Para inquilinos:

• No ignore la citación; un caso con defensa se desarrolla de manera muy diferente a un caso de rebeldía.
• Asista a la audiencia o presente una defensa por escrito con antelación; es gratuito y no necesita abogado.
• Solicita de inmediato la ayuda para el pago de deudas municipales, presenta pruebas en la audiencia y realiza pagos regulares, aunque no puedas pagar la totalidad.
• Si el propietario ha cambiado las cerraduras o cortado los servicios básicos, solicite asesoramiento el mismo día.
• Tenga en cuenta que una apelación, por sí sola, no detendrá el desalojo.

En resumen

• Solo un tribunal puede rescindir un contrato de arrendamiento y autorizar un desahucio; un propietario que actúa por su cuenta, por ejemplo cambiando las cerraduras, está actuando ilegalmente.
• La mayoría de las demandas de desahucio por atrasos se tramitan mediante resolución (no vinculante), no mediante notificación, y no existe un número fijo de meses de atraso que garantice o descarte el éxito.
• Una sentencia de desalojo normalmente es ejecutable de inmediato, por lo que una apelación por sí sola no la detendrá; existen pasos separados y con plazos limitados para intentar suspender la ejecución.
• Las pertenencias olvidadas son retiradas y almacenadas por el municipio a cargo de la parte que realiza la ejecución, durante un máximo de trece semanas, y el inquilino sigue siendo responsable de los costes resultantes.
• Los inquilinos vulnerables, incluidos aquellos con hijos o que se encuentran en un proceso de reestructuración de deudas, reciben mayor consideración en la decisión del tribunal, pero no tienen derecho automático a permanecer en la vivienda.

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