En los Países Bajos, el desahucio es un proceso judicial. El propietario no puede finalizarlo por sí mismo, y rara vez un inquilino es desalojado de la noche a la mañana. Entre el primer impago y la llegada del camión de mudanzas, se suceden una carta de requerimiento, una citación, una audiencia, una sentencia y el anuncio del agente judicial. Este artículo describe dicha secuencia, los plazos, los costes y las opciones de actuación de cada parte.
La regla fundamental: ningún desalojo sin una orden judicial.
Un propietario nunca puede desalojar a un inquilino por su propia cuenta. La rescisión del contrato de arrendamiento y el desalojo de la propiedad son decisiones independientes, y ambas corresponden al tribunal. Hasta que un juez dicte una orden de desalojo y un agente judicial la ejecute, el inquilino puede permanecer en la vivienda, independientemente de los pagos atrasados y de lo que estipule el contrato.
Puede que no:
- cambiar las cerraduras o colocar una cadena;
- cortar el suministro de agua, gas, electricidad o calefacción para obligar al inquilino a marcharse;
- retirar, almacenar o deshacerse de las pertenencias del inquilino;
- entrar en la vivienda sin consentimiento, sea o no el propietario.
La ley neerlandesa denomina a esta práctica "autotutela" eigenrichting , y es ilegal. El inquilino puede interponer una orden judicial provisional ( kort geding ) y, por lo general, recupera la posesión en cuestión de días. El propietario queda obligado a restablecer el acceso bajo pena de una multa diaria y es responsable civilmente por los daños y perjuicios ocasionados. Entrar en una vivienda sin autorización del ocupante también puede constituir el delito de huisvredebreuk (artículo 138 Sr). Un propietario que cambia las cerraduras convierte un caso que probablemente habría ganado en uno que sin duda perderá.
Dos rutas: opzegging y ontbinding
Rescisión mediante aviso (opzegging)
El opzegging es la terminación de un contrato de arrendamiento de una vivienda mediante notificación escrita, enviada por correo certificado, por uno de los motivos legales establecidos en una lista cerrada. Estos aparecen en los artículos sobre la terminación de un arrendamiento en el Libro 7, Título 4, Sección 5 BW (artículos 271 a 282 BW): que el inquilino no se haya comportado como un buen inquilino, que el arrendador necesite urgentemente la propiedad para su propio uso ( dringend eigen gebruik ), que el inquilino rechace una oferta razonable de un nuevo contrato, y que la propiedad sea necesaria para demolición o remodelación.
Los plazos de preaviso son de tres meses para contratos de arrendamiento de menos de un año, aumentando un mes por cada año adicional hasta un máximo de seis. El preaviso por sí solo no extingue el contrato: a menos que el inquilino dé su consentimiento por escrito, el arrendamiento continúa automáticamente hasta que un tribunal decida lo contrario, y el arrendador debe interponer una demanda. Los contratos de duración determinada para viviendas también se vieron limitados por la Ley de Arrendamientos Urbanos (Wet vaste huurcontracten), vigente desde el 1 de julio de 2024, que restableció el arrendamiento indefinido como norma principal, por lo que un arrendador que asumió que su contrato expiraría podría estar manteniendo un arrendamiento de duración indefinida.
Disolución por incumplimiento (no vinculante)
El artículo 6:265 del Código Civil alemán establece que todo incumplimiento otorga a la otra parte la facultad de disolver el contrato, salvo que dicho incumplimiento, por su carácter especial o escasa importancia, no justifique la disolución. En el caso de viviendas, esta facultad no se ejerce mediante carta: el artículo 7:231 del Código Civil alemán reserva la disolución del contrato de arrendamiento de inmuebles construidos a los tribunales. La excepción es el cierre administrativo del inmueble, conforme al artículo 13b de la Ley del Opio o al artículo 174a de la Ley de Municipios, en cuyo caso el arrendador puede disolver el contrato sin necesidad de acudir a los tribunales.
In atrasos en el alquiler cases ontbinding is almost always the route. No notice period runs first, the facts need not fit a closed list, and the landlord can combine the money claim, dissolution and eviction in one summons. The same approach serves for nuisance, unauthorised subletting and cannabis cultivation.
¿Cuánto es suficiente? El umbral de tolerancia
La frase «salvo que el incumplimiento, dada su naturaleza especial o su escasa importancia, no justifique la disolución» constituye la principal defensa del arrendatario. En su sentencia de 28 de septiembre de 2018 (ECLI:NL:HR:2018:1810), el Tribunal Superior confirmó el funcionamiento de este criterio. Se trata de una regla general con una excepción: cualquier incumplimiento de principio da derecho a disolver el contrato; el arrendador debe probar el incumplimiento y el arrendatario debe demostrar la excepción. Esta excepción no se limita a los factores mencionados en la ley; pueden considerarse todas las circunstancias, incluido el interés del arrendatario en conservar su vivienda, y el tribunal debe tenerlas en cuenta incluso en caso de incumplimiento.
Así pues, un solo pago atrasado o un pequeño saldo pendiente no dará lugar a una orden de desahucio. Pero tampoco existe un umbral en meses a partir del cual se produzca la disolución del contrato: ni la ley ni la normativa judicial nacional lo fijan. En la práctica, los atrasos de varios meses son el punto en el que los arrendadores suelen demandar y en el que la reclamación tiene posibilidades reales de éxito; sin embargo, la cifra por sí sola no determina nada: el tribunal debe sopesar el incumplimiento en función de todos los requisitos que le impone el Hoge Raad, y puede denegar la disolución en caso de atrasos mayores o concederla en caso de atrasos menores.
Los casos límite dependen tanto del comportamiento como de los cálculos: si el inquilino respondió a la carta de requerimiento, si se ofreció un acuerdo y este se incumplió, y si se solicitó ayuda para la gestión de la deuda.
El procedimiento habitual, paso a paso.
Las disputas sobre el alquiler se tramitan en el juzgado de distrito ( kantonrechter ), independientemente de la cuantía en juego, y comienzan con una citación judicial ( dagvaarding ). Si bien no es obligatorio contar con un abogado, suele ser habitual para el propietario y a menudo resulta decisivo para el inquilino.
| Paso | Lo que sucede | Tiempo indicativo |
|---|---|---|
| Carta de demanda | Notificación de incumplimiento que especifica los pagos atrasados y el plazo para su pago. | 2-6 semanas |
| Citación | El alguacil notifica al alguacil reclamando atrasos, disolución y desalojo. | Servido al menos una semana antes |
| Defensa | El inquilino responde por escrito o verbalmente. Si no responde, se considera incumplimiento, pero la reclamación se sigue evaluando. | 2 a 6 semanas después del servicio |
| Oír | Ambas partes fueron escuchadas; el juez generalmente primero explora la posibilidad de llegar a un acuerdo. | Una sesión, a menudo de menos de una hora. |
| Judgment | Vonnis disuelve el contrato de arrendamiento, ordena el pago y autoriza el desahucio. | Entre dos y seis semanas después de la audiencia |
| Orden de desalojo | El alguacil notifica la sentencia y ordena al inquilino que abandone el lugar. | Comúnmente 14 días |
| Anuncio | El alguacil anuncia la fecha de desalojo mediante un exploit aparte. | Mínimo legal breve |
| Desalojos | El alguacil desaloja la propiedad, con la ayuda de la policía y de una empresa de mudanzas si fuera necesario. | En la fecha anunciada |
Un caso de impago sin defensa suele durar entre tres y cinco meses. Considere este plazo, y todos los intervalos de la tabla, como una práctica habitual y no como un derecho: salvo el plazo mínimo de preaviso para el desahucio, ninguno de estos plazos está fijado por ley. El tribunal establece la fecha de desahucio en su sentencia, y el tiempo hasta la vista y la sentencia se rige por las normas procesales de los casos de distrito y la carga de trabajo del tribunal en cuestión, que el Rechtspraak publica en sus cifras de tramitación. Un caso con defensa, o uno en el que el inquilino cumple con el acuerdo, dura más y a menudo termina sin desahucio.
Ejecubilidad provisional y apelación
Una sentencia de desahucio se declara normalmente provisionalmente ejecutable ( uitvoerbaar bij voorraad ) en virtud del artículo 233 Rv. Este es el punto que los inquilinos suelen malinterpretar: una apelación, regida por los artículos sobre asuntos superiores, incluido el artículo 350 Rv, no suspende por sí sola la ejecución. El arrendador puede desahuciar mientras la apelación está pendiente.
Un inquilino puede solicitar al tribunal de apelación la suspensión de la ejecución, basándose en un criterio restringido que generalmente exige un error jurídico o fáctico o una situación de emergencia que el juez de primera instancia no pudo valorar. Alternativamente, puede interponer un recurso de ejecución ante el juez de medidas cautelares en virtud del artículo 438 Rv, argumentando que la ejecución de la sentencia en ese momento constituye un abuso de derecho. Ninguna de las dos opciones implica la repetición del caso. Ambas presuponen una apelación interpuesta dentro del plazo establecido, y este plazo es breve: tres meses a partir de la fecha de la sentencia en un caso ordinario, pero solo cuatro semanas a partir de una sentencia en apelación (artículo 339 Rv).
La vía de orden judicial provisional (kort geding)
Un kort geding es un procedimiento sumario ante el juez de primera instancia ( voorzieningenrechter ) conforme a los artículos que comienzan con el artículo 254 Rv. Emite una decisión provisional, generalmente en cuestión de semanas, pero no puede disolver un contrato. Esa es la limitación fundamental: en un kort geding, el arrendador no puede obtener una resolución vinculante, sino únicamente una orden de desalojo.
Este recurso solo está disponible para el arrendador cuando la reclamación es urgente y el resultado de un procedimiento ordinario no está seriamente en duda: molestias graves, uso ilícito de la propiedad, ocupación continuada tras la finalización clara del contrato de arrendamiento u ocupación sin título. Un simple caso de impago rara vez cumple los requisitos: el interés del inquilino en su vivienda prevalece sobre el interés del arrendador en la rapidez del proceso.
Para los inquilinos resulta al menos igual de útil: es el instrumento para oponerse a un propietario que ha cambiado las cerraduras y para detener un desahucio anunciado cuando las circunstancias han cambiado decisivamente.
Ocupantes ilegales, locales comerciales y personas sin título de propiedad
Okupas
La ocupación ilegal es un delito penal, y existen dos vías: una demanda civil por parte del propietario o la autorización del fiscal. En su sentencia del 28 de octubre de 2011 (ECLI:NL:HR:2011:BQ9880), el Tribunal Superior dictaminó que el desahucio por la vía penal constituye una injerencia tan grave en el derecho al respeto de la vivienda, consagrado en el artículo 8 del CEDH, que requiere una revisión judicial previa: las autoridades deben notificarlo por escrito, conceder un plazo mínimo de siete días para la presentación de una demanda y esperar la resolución del juez, salvo en circunstancias excepcionales como una amenaza a la seguridad pública.
Local comercial
Tenants of retail and hospitality premises under articles 290 and following BW have their own regime of terms and termination grounds. Tenants of other business premises, mainly offices and industrial space, fall under article 7:230a BW; the distinction is set out in our article on commercial leases under articles 290 and 230a: once the tenancy has ended and notice to vacate given, the tenant may ask the subdistrict court to extend the period for vacating, and the eviction is suspended while that application is pending. The application must be made within two months of the announced date for vacating, and the court may grant at most three extensions of one year each.
Ocupantes sin título de propiedad
Una persona que se encuentra en la propiedad sin contrato —la pareja de un antiguo inquilino que se quedó, un huésped que se niega a marcharse, un ocupante con un acuerdo antiocupación vencido— no tiene seguridad de tenencia, y estos son los casos más claros. La advertencia es que un acuerdo denominado antiocupación a veces se considera, en función de los hechos, un arrendamiento, con la protección que ello conlleva.
El alguacil, el anuncio y las pertenencias
Solo un alguacil judicial ( gerechtsdeurwaarder ) puede ejecutar una orden de desalojo, y es un funcionario público, no un empleado del propietario. Notifica la sentencia, ordena al inquilino que desocupe la vivienda y luego anuncia el desalojo mediante una notificación judicial. El desalojo forzoso se rige por los artículos sobre desalojo forzoso (gedwongen ontruiming), artículos 555 a 562 Rv. El artículo 555 Rv establece un plazo mínimo de tres días entre la orden y el desalojo; este breve plazo mínimo legal no coincide con el plazo voluntario más largo que se concede en la sentencia.
El día de la ejecución, el alguacil puede llamar a la policía para que acceda a la propiedad y mantenga el orden, así como a un cerrajero. El arrendador contrata y paga a la empresa de mudanzas en primera instancia, y se retiran las pertenencias que quedan en la propiedad. Lo que sucede con ellas ya no es una cuestión de práctica local. El municipio debe retirar los bienes y almacenarlos, a expensas de la parte que ejecuta la sentencia, y las normas sobre ejecución administrativa se aplican a dicho almacenamiento (artículo 556 Rv, en referencia a los artículos 5:29 y 5:30 Awb). El almacenamiento tiene una duración máxima de trece semanas, tras las cuales los bienes pueden venderse o destruirse; en caso de venta, el antiguo propietario conserva el derecho a percibir el producto de la venta durante tres años. Los bienes sin valor razonable para su propietario, así como cualquier objeto peligroso o perecedero, pueden retirarse de inmediato. Los costos recaen sobre el arrendador a través del arrendador, no mediante una factura del municipio.
Un desahucio puede cancelarse hasta el último momento. Los agentes judiciales suelen suspenderlo cuando se han pagado íntegramente los atrasos y los gastos, o cuando se llega a un acuerdo y el propietario solicita la suspensión. Sin embargo, la flexibilidad disminuye drásticamente una vez que se contrata a la empresa de desahucio.
Costos y quién termina pagándolos.
tasas judiciales (derecho de grifo) in subdistrict cases depend on the value of the claim and on whether the claimant is a company, an individual, or a party of limited means, who pays a low flat rate in most brackets. The brackets and the amounts are fixed by law, adjusted with effect from 1 January each year, and published in the table the Rechtspraak maintains; the rate that applies is the one in force when the case is brought. No VAT is charged on the court fee.
To that add the bailiff’s charges, which are fixed by the Besluit tarieven ambtshandelingen gerechtsdeurwaarders and indexed with effect from 1 January each year. Serving an enforceable judgment carries a modest tariff; the forced eviction itself costs a multiple of it. The current tariffs are published with that decree, and the bailiff will quote them on request. Removal, storage and the landlord’s own legal fees sit on top of those tariffs and are not fixed by anything, so the total turns on the size of the property and the state in which it is left.
La parte perdedora paga las costas de la ganadora, pero la orden de costas holandesa es una contribución de base fija, no una indemnización total, y normalmente muy inferior a los gastos legales reales. Para el propietario, un desahucio exitoso suele suponer una pérdida económica, ya que la orden y los atrasos se ejecutan contra un inquilino que, por definición, no tiene dinero. Para el inquilino, perder significa atrasos, intereses, tasas judiciales y de agentes judiciales, mudanza y almacenamiento, además de encontrar un lugar donde vivir; y la deuda persiste tras el desahucio.
Inquilinos en situación vulnerable
Tener hijos no otorga al inquilino el derecho a permanecer en la vivienda, pero es una circunstancia que se considera dentro de la excepción prevista en el artículo 6:265 del Código Civil alemán, y un motivo de peso para que el juez inste a ambas partes a llegar a un acuerdo. Los tribunales suelen conceder una sentencia de "última oportunidad": se ordena la disolución del contrato de arrendamiento y el desahucio, pero no se ejecutan mientras el inquilino cumpla con el calendario acordado.
Un inquilino admitido en un plan de reestructuración de deudas legal goza de una posición aún más ventajosa, ya que la moratoria restringe las acciones que los acreedores individuales pueden emprender. Según el artículo 305 de la Ley de Quiebras, el arrendador no puede rescindir el contrato de arrendamiento ni desalojar al inquilino por atrasos de alquiler anteriores a la entrada en vigor del plan de reestructuración, y cualquier desalojo en curso por dicha deuda queda suspendido automáticamente. Esta protección es condicional: a partir de entonces, el inquilino debe pagar puntualmente cada cuota de alquiler, y un nuevo atraso reactiva la facultad del arrendador para rescindir el contrato y desalojar al inquilino. Si el inquilino se enfrenta a un desalojo, debe solicitar de inmediato la ayuda municipal para el pago de deudas; el arrendador debe verificar si ya existe una solicitud en trámite.
Desde el 1 de enero de 2021, los Países Bajos cuentan con un sistema nacional de alerta temprana. Los arrendadores, proveedores de energía, compañías de agua y aseguradoras de salud deben notificar los impagos al municipio, sin el consentimiento del inquilino, una vez que hayan fracasado sus propios esfuerzos de cobro. Según la Ley de Asistencia a los Deudores Municipales (Wet gemeentelijke schuldhulpverlening), el municipio debe responder a cada notificación ofreciendo una primera conversación; los artículos 3 y 4 de dicha ley exigen que esto se haga en un plazo de cuatro semanas, o tres días hábiles en casos de urgencia (un desahucio inminente es el ejemplo más común). Las corporaciones de vivienda consideran la comunicación con el inquilino como un requisito previo para iniciar los procedimientos.
Orientación práctica
Para propietarios:
- Nunca tomes las riendas de la situación.
- Documente todo: el registro de alquileres, los recordatorios, la carta de reclamación, las ofertas de acuerdo, las quejas fechadas de los vecinos.
- Antes de interponer una demanda, envíe una notificación escrita de incumplimiento y deje que los pagos atrasados superen claramente el umbral de tolerancia, en lugar de demandar prematuramente y perder por la excepción.
- Informe de los pagos atrasados al municipio cuando sea requerido y sea capaz de demostrarlo.
Para inquilinos:
- No ignore la citación; un caso con defensa es muy diferente a un caso de rebeldía.
- Asista a la audiencia o presente una defensa por escrito con antelación; es gratuito y no necesita abogado.
- Solicita de inmediato la ayuda para el pago de deudas municipales, presenta pruebas en la audiencia y realiza pagos regulares, aunque no puedas pagar la totalidad.
- Si el propietario ha cambiado las cerraduras o cortado los servicios básicos, solicite asesoramiento el mismo día.
- Tenga en cuenta que una apelación, por sí sola, no detendrá el desalojo.
¿Puede mi propietario desalojarme sin ir a la corte?
No. Un arrendador necesita una orden judicial para rescindir un contrato de arrendamiento por incumplimiento y autorización para desalojar la propiedad; solo un alguacil puede llevar a cabo el desalojo. Cambiar las cerraduras, retirar pertenencias o cortar los servicios públicos constituye una forma ilegal de autotutela. Un inquilino que se encuentre en esta situación puede obtener una orden que le permita recuperar el acceso en cuestión de días, generalmente con una multa, y puede reclamar una indemnización por daños y perjuicios.
¿Cuántos meses de alquiler debo acumular antes de que puedan desalojarme?
No existe un umbral legal ni un número fijo de meses. La clave reside en determinar si el incumplimiento, dada su naturaleza o escasa importancia, justifica la disolución del contrato, y el tribunal sopesa todas las circunstancias (ECLI:NL:HR:2018:1810). En la práctica, los arrendadores suelen iniciar procedimientos legales cuando el impago se acumula durante varios meses, pero la mera cantidad no resuelve nada: responder a la carta de requerimiento, llegar a un acuerdo y cumplirlo, y buscar asesoramiento para la gestión de la deuda son factores que influyen en el resultado.
¿Cuánto tiempo dura un desalojo de principio a fin?
Un caso de impago sin defensa suele durar entre tres y cinco meses desde la carta de requerimiento hasta el desalojo: varias semanas para el requerimiento, algunas semanas entre la citación y la audiencia, algunas más para la sentencia, luego un período voluntario de generalmente catorce días y un breve anuncio del alguacil. Un caso con defensa, o en el que se llega a un acuerdo, dura más y a menudo termina sin desalojo.
¿Una apelación detiene el desalojo?
Por lo general, no. Las sentencias de desalojo suelen declararse provisionalmente ejecutables, por lo que el arrendador puede ejecutarlas mientras la apelación está pendiente. Para impedirlo, el inquilino debe solicitar por separado al tribunal de apelación la suspensión de la ejecución o presentar una controversia ante el juez de medidas cautelares alegando abuso de derecho. En ninguno de los casos se vuelve a debatir el fondo del asunto.
¿Qué ocurre con mis muebles si me desalojan?
El alguacil retira los bienes que queden en la propiedad, y el municipio debe entonces retirarlos y almacenarlos a costa de la parte que ejecuta la sentencia (artículo 556 Rv). El almacenamiento dura hasta trece semanas, tras las cuales los bienes pueden venderse o destruirse, y el derecho a reclamar el producto de la venta se mantiene vigente durante tres años. El costo se suma a la deuda ya adeudada por el inquilino, por lo que retirar las pertenencias con antelación siempre resulta más económico.
¿Se puede detener un desahucio en el último minuto?
Sí, aunque se complica a medida que se acerca la fecha. El pago íntegro de los atrasos y los gastos acumulados suele evitarlo, al igual que un acuerdo que el arrendador acepte y autorice al agente judicial a ejecutar. Si las circunstancias han cambiado drásticamente desde la sentencia, una orden judicial provisional puede suspender la ejecución. Una vez contratados los servicios de mudanza, la flexibilidad del arrendador disminuye considerablemente.
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