Si es buying a home in the Netherlands, y particularmente en Amsterdam, los detalles pueden decir que la propiedad es en erfpachtEn ese caso, no se compra el terreno en sí, sino un derecho real limitado sobre la propiedad de otra persona, sujeto a condiciones establecidas por el propietario, a veces hace un siglo. Dichas condiciones determinan el precio a pagar, la duración del plazo y si un banco concederá el préstamo.
¿Qué es un erfpacht en la legislación inmobiliaria neerlandesa?
El derecho real sobre el terreno (Erfpacht) es un derecho real limitado ( beperkt recht ) que faculta a su titular, el erfpachter , a poseer y usar bienes inmuebles ajenos (art. 5:85 BW). El propietario del terreno conserva su propiedad. El derecho del erfpachter es un derecho real, no contractual: se inscribe en el Registro de la Propiedad (Kadaster), puede venderse, hipotecarse y heredarse, y subsiste tras la venta del terreno.
La escritura puede obligar al arrendatario a pagar una suma periódica, el canon o renta del suelo (art. 5:85 BW). El canon no es obligatorio por ley, pero casi todos los terrenos residenciales lo incluyen. Por lo demás, el arrendatario tiene, en términos generales, el uso que habría tenido el propietario (art. 5:89 BW), incluyendo los frutos de la propiedad y el derecho a arrendarla, y las reparaciones le corresponden a él. Lo que no puede hacer es cambiar el uso de la propiedad ni realizar obras que las condiciones reservan al consentimiento del propietario.
La plena propiedad ( volle eigendom ) es perpetua, no tiene coste de mantenimiento y se rige únicamente por la ley general. El arrendamiento de terrenos (erfpacht) se ejerce sobre terrenos ajenos, se rige por las condiciones de dicho propietario y puede ser revisado o extinguido. Un piso en arrendamiento con derecho de supervivencia (erfpacht) suele valer menos que el mismo piso en plena propiedad, y esta diferencia no siempre se refleja en el precio de venta.
Erfpacht, opstal y arrendamiento de un edificio
- arrendamiento de terreno otorga el derecho a poseer y usar la tierra de otra persona (art. 5:85 BW). Los edificios en la parcela generalmente forman parte del derecho de propiedad horizontal.
- Edificio, el derecho de superficie (art. 5:101 BW), otorga el derecho a tener o adquirir edificios, obras o plantaciones en, sobre o encima de la tierra de otra persona, rompiendo la regla de que un edificio pertenece al dueño del suelo. Puede conllevar un pago llamado venganzay suele concederse como un derecho dependiente junto con el erfpacht o un arrendamiento —para un cable, paneles solares—, aunque puede constituirse de forma independiente. Las normas legales sobre el erfpacht se aplican de forma análoga al derecho de superficie (art. 5:104 BW).
- AlquilarEl arrendamiento de un edificio o vivienda es un contrato, no un derecho real: no existe ningún derecho registrable, ni hipoteca, y se aplican las normas de arrendamiento del Libro 7 de la Ley de la Ciudadanía. Un arrendatario paga renta por la ocupación; un arrendatario de tierras paga un canon por un derecho de propiedad que posee y puede vender.
La escritura y las condiciones generales
Un derecho de propiedad sobre terrenos se crea mediante escritura notarial y se inscribe en los registros públicos. La escritura establece los términos específicos: parcela, duración, canon inicial, uso permitido, y casi invariablemente declara una serie de condiciones generales aplicables. Dichas condiciones generales constituyen la esencia del acuerdo: mecanismo de revisión, reglas de recompra, requisitos de consentimiento, régimen de compensación y facultades de rescisión.
Las condiciones del año de emisión rigen
Este es el punto que con mayor frecuencia se pasa por alto, y es decisivo. Un municipio no tiene un único conjunto de condiciones, sino una serie, emitidas en diferentes años, cada una de las cuales rige las parcelas otorgadas bajo su amparo. AmsterdamLas series se identifican por año, entre ellas AB 1915, 1934, 1937, 1955, 1966, 1994, 2000 y 2016, de las cuales AB 1994, AB 2000 y AB 2016 son las más comunes hoy en día. Las diferencias no son estéticas: los juegos más antiguos pueden otorgar al propietario una amplia discreción en cuanto a revisiones y derechos de compensación limitados.
La pregunta nunca es "¿cuáles son las condiciones de erfpacht en esta ciudad?" sino "¿qué conjunto se aplica a este vídeo plot?” The answer is at the Kadaster: the deed of establishment and any later deeds of amendment name the conditions by year. Ask your notary to obtain the deed and the full text of those conditions and to read them — not a summary, not the agent’s paragraph.
El alquiler del terreno (canon)
El canon es el pago periódico por el uso de la tierra. La estructura habitual es un porcentaje de canon aplicado a un valor catastral de la tierra, derivado residualmente, de una proporción del valor de la propiedad o de un cuadro. Amsterdam Ese factor es el buurtstraatquote, que expresa el valor del terreno como una proporción del valor de la propiedad en la calle en cuestión.
Entre revisiones, la mayoría de las condiciones modernas indexan el canon anualmente según un índice de precios al consumidor. La indexación no es una revisión: refleja la inflación y es predecible, mientras que la revisión restablece el valor subyacente del terreno y puede multiplicar el canon. El impago puede, en última instancia, costarle al arrendatario el derecho mismo.
Los tres tipos de erfpacht
| Tipo | Término | Fin de un período | Riesgo principal |
|---|---|---|---|
| Temporario (temporal) | Plazo fijo, generalmente de 30, 50, 75 o 99 años, sin posibilidad de prórroga. | El derecho de propiedad finaliza; el terreno y el edificio revierten a su propietario. La indemnización depende del art. 5:99 del Código Civil y de las circunstancias. | Vencimiento. El valor y la posibilidad de financiación disminuyen a medida que se acerca el final; la renovación se negocia, no se exige. |
| Voortdurende (continuo) | Indefinido, dividido en períodos, generalmente de 50 o 75 años. | Continúa automáticamente en un nuevo período; el canon, y a menudo las condiciones, se revisan. | Revisión. El derecho está a salvo; el precio no. Un canon establecido hace décadas se reajusta a los valores actuales de la tierra. |
| Eeuwigdurende (perpetuo) | Indefinido, no dividido en períodos. | Nada. No hay fin de período ni momento de revisión periódica. | Baja una vez concedida. Lo que queda es el contenido de las condiciones y el coste de llegar hasta allí. |
Voortdurend y eeuwigdurend se traducen como «perpetuo» en inglés particulars. No son lo mismo, y la diferencia supone una gran inversión. Un derecho perpetuo también puede tener un canon adquirido solo por un período: la duración y la adquisición son cuestiones distintas.
Revisión al final de un período: el mayor riesgo financiero
En el caso de los arrendamientos perpetuos, al finalizar el período, el propietario puede restablecer el canon al valor actual del terreno. Dado que los períodos se extienden por décadas y el valor de los terrenos urbanos en los Países Bajos ha aumentado considerablemente, el nuevo canon puede ser un múltiplo considerable del anterior.
- No es gradual. El aumento se produce de una sola vez, en una fecha fijada décadas antes.
- El mecanismo se encuentra en las mismas condiciones que antes. En algunos conjuntos de derechos más antiguos, la discreción del propietario es amplia y la impugnación se limita a un procedimiento de valoración en lugar de a un tribunal.
- Los prestamistas miran hacia el futuro. Una fecha de revisión próxima afecta tanto a su préstamo como al mercado de reventa al que se enfrentará.
Antes de firmar, establezca la fecha de finalización del período actual, el mecanismo de revisión y, cuando se publiquen cifras indicativas, cuál sería el canon si se revisara hoy. Si hay una revisión en curso, debe consultarse la oferta y el plazo para presentar objeciones.
Compra de renta del suelo (afkoop)
En lugar de pagar un canon, el propietario del terreno puede adquirirlo mediante una suma de capital. La compra por un período determinado prepaga el canon por el resto del período vigente; al finalizar dicho período, la obligación se renueva con condiciones revisadas, por lo que una propiedad anunciada como «canon adquirido» puede estar cubierta únicamente hasta una fecha muy próxima. La compra por un período determinado extingue el canon a perpetuidad, sin posibilidad de revisión futura.
Buying off is not buying the land: the freehold stays with the owner, only the payment obligation ends, and the conditions still govern use and consent. Whether a buy-off must be offered, how it is calculated and whether it can be done mid-period are matters for the conditions, not general law. It is effected by notarial deed and registered. The tax treatment follows the same distinction, and it is not the same for a periodic canon as for a capital buy-off, so have the consequences of the route you choose confirmed by a tax adviser before you commit to it.
Amsterdam: de continuo a perpetuo erfpacht
Amsterdam Por eso este tema es importante para la mayoría de los compradores internacionales: gran parte del parque de viviendas de la ciudad se encuentra en terrenos municipales arrendados, históricamente sujetos al régimen de erfpacht con revisiones periódicas.
A partir de 2016, el municipio comenzó a emitir contratos de arrendamiento perpetuo para nuevas concesiones bajo un nuevo conjunto de condiciones generales, e implementó un programa que permite a los arrendatarios vigentes cambiar de contrato ( overstappen ). El arrendatario solicita una oferta que establece un canon perpetuo o una suma de compra perpetua, calculada a partir del valor del terreno en un momento de referencia; la aceptación conlleva una escritura de modificación, registrada en el Catastro.
El punto financieramente significativo es la fecha de referencia y el descuento. Las solicitudes presentadas antes del 8 de enero de 2020 se calcularon en condiciones más favorables que las posteriores: esa fecha es la fecha de referencia que rige el derecho a la prima de cambio favorable y al descuento sobre el valor del terreno, que a su vez se deriva del valor de la propiedad a través de la cotización de la calle. Desde entonces, se han establecido acuerdos de segunda oportunidad para quienes no presentaron su solicitud en esa fecha, cada uno con sus propias condiciones y fecha límite, y son establecidos exclusivamente por el municipio, no por ley. Por lo tanto, es importante averiguar si existe un plazo para una propiedad en particular, y en qué base de cálculo, consultando el plan publicado por el municipio antes de comprometerse: pregunte al vendedor por cualquier oferta ya emitida y verifique la fecha límite actual directamente con el municipio. La diferencia entre una base de cálculo y otra asciende a decenas de miles de euros.
Three practical points follow from this:
- Determinar qué posee el vendedor. El erfpacht continuo; el erfpacht continuo con un cambio solicitado pero no completado; el erfpacht perpetuo con un canon indexado; y el erfpacht perpetuo comprado a perpetuidad son cuatro activos diferentes a cuatro precios.
- Una oferta no es un cambio. Hasta que se formalice y registre la escritura de modificación, la propiedad seguirá bajo el régimen anterior. La posibilidad de que un comprador asuma una oferta pendiente, y el plazo para hacerlo, dependen de los términos del plan.
- Los planes municipales cambian. AmsterdamLa política de parcelación de terrenos es objeto de controversia y se ha modificado repetidamente; los plazos, los descuentos, los factores de valoración de la tierra y los porcentajes de canon varían de un año a otro. Nada de lo que se indica aquí refleja la situación el día de la compra.
Terrenos privados: promotores, corporaciones y propietarios institucionales
Los terrenos también se arriendan a largo plazo por promotores inmobiliarios, corporaciones de vivienda, inversores institucionales, fundaciones benéficas y propietarios privados. La ley es la misma; las condiciones, con frecuencia, no lo son.
Las condiciones de los contratos de arrendamiento privados suelen ser menos favorables en aspectos fácilmente reconocibles: plazos más cortos o fijos sin posibilidad de prórroga; revisiones a intervalos más cortos, a veces cada cinco o diez años; revisión vinculada al valor de la propiedad en lugar del valor del terreno, por lo que las mejoras realizadas por el arrendatario contribuyen al aumento; indemnización excluida o limitada; amplios requisitos de consentimiento para el arrendamiento, la modificación y la venta. Algunos proyectos dirigidos a compradores primerizos, donde el vendedor conserva el terreno para reducir el precio, son ejemplos de este tipo de contratos de arrendamiento.
Un municipio es una institución permanente con limitaciones políticas e interés en un mercado inmobiliario que funcione correctamente; un propietario privado posee una inversión. Por ello, la propiedad privada no es necesariamente mala, pero nunca hay que asumir que sus condiciones se asemejan a las municipales que un comprador pueda haber leído.
Indemnización al final del contrato de arrendamiento.
Cuando finaliza un derecho de propiedad sobre terrenos agrícolas, el antiguo propietario tiene derecho, en principio, a una indemnización por el valor de los edificios, obras y plantaciones que haya erigido él mismo o adquirido de su predecesor a cambio de un pago (art. 5:99 BW), y puede retener la propiedad hasta que se haya pagado dicha indemnización (art. 5:100 BW).
Dos aspectos son importantes. El derecho puede limitarse o excluirse mediante escritura pública, dentro de los límites que permite la ley, algo que suele ocurrir en contratos privados antiguos. Además, se trata de una compensación por el inmueble, no por la diferencia entre el valor del arrendamiento y el de la propiedad: un arrendatario cuyo derecho temporal expira no recibe el valor de mercado de la vivienda. Cuando las condiciones hablan del «valor del inmueble», la base de valoración es determinante.
La posición del prestamista hipotecario
Un derecho de arrendamiento (erfpacht) puede hipotecarse y la mayoría de los prestamistas holandeses conceden préstamos sobre propiedades arrendadas. La aprobación de un préstamo depende casi exclusivamente de las condiciones generales. Los prestamistas evalúan el tipo de derecho y, si es temporal, el plazo restante en relación con el plazo del préstamo; si el canon es fijo, indexado o sujeto a revisión, y cuándo se produce la próxima revisión; si la rescisión podría destruir la garantía; si se debe notificar al prestamista y permitirle subsanar el incumplimiento; y si la indemnización al final del contrato se mantiene vigente.
Two things make this workable. The standard conditions of the large municipalities are generally accepted by the main lenders, so a purchase on them rarely raises a financing question. Private erfpacht is the harder case, because the conditions are whatever the landowner has drawn up. There the acceptability of the construction has to be established for that specific set of conditions, with the lender and, where it is involved, with the mortgage guarantor. Where a national mortgage guarantee (NHG) is sought, the position is published. The NHG conditions and standards, republished each year, accept traditional erfpacht, but they set requirements on the remaining term of the lease measured against the term of the loan, and those requirements are stricter for rights created before 1 January 1992, when the statutory entitlement to compensation for buildings took effect. A construction that is not traditional, and any form of buyer support (koperssteun), debe haber sido aceptado por la propia NHG, y NHG publica la lista de las construcciones que ha aceptado. Aquellas que no figuren en dicha lista no recibirán financiación de NHG.
Una condición de financiación ( financieringsvoorbehoud ) no protege nada si la solicitud nunca llegó al prestamista con las condiciones de arrendamiento adjuntas.
Venta: consentimiento y morosidad
El derecho de propiedad sobre terrenos es transferible, pero la escritura puede requerir el consentimiento del propietario para la transferencia o división (art. 5:91 BW); en caso de denegación, la ley permite que se sustituya por una autorización judicial. En la mayoría de los municipios, el consentimiento es una formalidad, pero nunca se debe dar por sentado: el calendario debe ajustarse a la finalización del trámite, y las condiciones pueden exigir que no haya atrasos ni incumplimientos pendientes.
Arrears follow the right: the acquirer and the seller are jointly and severally liable for the canon that fell due in the five years before the transfer (art. 5:92 BW). The notary should obtain a written statement from the landowner on the canon position, arrears, charges and alleged breaches.
Rescisión por parte del propietario del terreno
El propietario del terreno puede rescindir el contrato de arrendamiento (opzegging) where the canon has gone unpaid for two consecutive years, or the erfpachter is in serious breach (art. 5:87 BW). The formalities are strict and they protect the lender: termination is effected by bailiff’s writ, at least one month before the date against which it is given where the ground is default, and it must be served within eight days on anyone registered as a mortgagee or other limited right holder, so the bank can step in and cure the arrears (art. 5:87, art. 5:88 BW). Separately, once twenty-five years have passed since the erfpacht was created, either party may ask the court to amend or terminate it for unforeseen circumstances (art. 5:97 BW) — a narrow route, not a remedy against a canon that has merely become expensive.
Qué debe comprobar un comprador antes de firmar
- La escritura de constitución registrada y toda escritura posterior de modificación o compraventa.
- Qué conjunto de condiciones generales se aplica, por año, y su texto completo.
- Si el derecho es temporal, continuo o perpetuo, y la fecha exacta de vencimiento o finalización del período.
- El canon actual, su base de indexación y si se ha comprado; en caso afirmativo, ¿hasta cuándo?
- La próxima fecha y mecanismo de revisión, así como cualquier procedimiento de revisión o cambio en curso.
- Si se requiere el consentimiento del propietario para la transferencia y cuánto tiempo tarda.
- Una declaración escrita del propietario del terreno sobre los pagos atrasados, los cargos y las presuntas infracciones.
- Confirmación por escrito del prestamista de que concederá el préstamo bajo estas condiciones.
- En el caso de los pisos: cómo interactúa el contrato de arrendamiento con la asociación de propietarios y quién paga la cuota de mantenimiento.
- Para Amsterdam: la postura publicada actualmente por el municipio sobre el cambio, el día de la compra.
Erfpacht no es un defecto. Con las escrituras en mano, es una forma más condicional de poseer una propiedad, y puede ser perfectamente válida. Los errores los cometen los compradores que consideran la cláusula de arrendamiento como una mera formalidad.
¿Soy propietario de mi casa si está en un terreno de propiedad horizontal?
Usted es propietario del derecho de arrendamiento y, normalmente, del edificio construido sobre la parcela; no es propietario del terreno. El derecho está registrado, es hipotecable, vendible y heredable, por lo que en la práctica se comporta de forma muy similar a la propiedad. Las diferencias radican en las condiciones: un canon de arrendamiento que puede ser revisado, los requisitos de consentimiento y, en el caso de arrendamientos temporales, una fecha de finalización.
¿Cuál es la diferencia entre voortdurende y eeuwigdurende erfpacht?
El erfpacht continuo se extiende indefinidamente, pero por periodos, y al final de cada periodo se revisa el alquiler del terreno y, a menudo, las condiciones. El erfpacht perpetuo no tiene periodos y, por lo tanto, no hay revisión periódica. La traducción al inglés de ambos términos es «perpetuo», lo cual puede resultar engañoso. Consulte la escritura: la diferencia económica entre ambos puede ser muy sustancial.
¿Se ha cancelado definitivamente el canon de arrendamiento del terreno?
No necesariamente. Un acuerdo de compraventa puede abarcar solo el resto del período actual, tras el cual se establece un nuevo canon con condiciones revisadas, o puede ser perpetuo, en cuyo caso no se adeuda ningún canon adicional. La escritura lo especificará. La mención "Afgekocht" en un anuncio no es suficiente: pregunte hasta cuándo y obtenga la escritura de compraventa debidamente registrada.
¿Cómo puedo averiguar qué condiciones de arrendamiento se aplican a mi parcela?
Según los documentos de propiedad del Registro de la Propiedad, la escritura de constitución especifica las condiciones generales por año, y es posible que escrituras posteriores las hayan modificado. Su notario puede obtener tanto la escritura como el texto de las condiciones. La página web general del municipio describe la normativa vigente, que a menudo no coincide con la que rige su parcela en particular.
¿Un banco concederá un préstamo hipotecario sobre una propiedad con escritura de propiedad (erfpacht)?
Por lo general, sí, pero depende de las condiciones. Los prestamistas analizan si el derecho es perpetuo o temporal, el plazo restante del préstamo, el mecanismo de revisión, las facultades de rescisión y si se notifica al prestamista antes de la rescisión. Las condiciones municipales estándar suelen aceptarse; las condiciones privadas inusuales pueden reducir el préstamo o incluso provocar su denegación.
¿Puede el propietario expropiar la propiedad si no realizo un pago?
No se trata de un solo pago atrasado. El propietario puede rescindir el contrato si el alquiler del terreno permanece impagado durante un período prolongado o si existe un incumplimiento grave. Deben cumplirse las formalidades legales, incluyendo la notificación a los acreedores hipotecarios registrados para que su entidad financiera pueda intervenir. No obstante, se trata de una solución válida y no se debe permitir que se acumulen los atrasos.
