Calefacción urbana y la Ley de Calefacción holandesa (Warmtewet): la legislación vigente y los cambios que introduce la Ley de Calefacción urbana.

Si su edificio en los Países Bajos está conectado a una red de calefacción urbana ( warmtenet ), el precio que paga, la fiabilidad que puede exigir y su procedimiento en caso de avería están regulados por ley, no únicamente por contrato. Dicha ley es la Warmtewet, que está siendo sustituida por la Wet collectieve warmte, aprobada y publicada, pero aún no en vigor. Este artículo describe el marco normativo vigente a fecha de 30 de agosto de 2026, así como los cambios que se producirán y cuándo entrarán en vigor.

Situación legislativa a 30 de agosto de 2026

La Ley Warmtewet de 2014 sigue vigente. Su texto consolidado estará en vigor desde el 1 de enero de 2026 hasta nuevo aviso. Ha sido modificada en varias ocasiones, siendo la más significativa la enmienda de 2019, que excluyó a los propietarios y a las asociaciones de propietarios del régimen de licencias y reformuló la medición del consumo. Todas las obligaciones que se detallan a continuación están vigentes actualmente.

La Ley de Vivienda Colectiva (Wcw) ha sido promulgada, pero aún no está en vigor. La Segunda Cámara (Tweede Kamer) la aprobó el 3 de julio de 2025 y la Primera Cámara (Eerste Kamer) el 9 de diciembre de 2025. Fue publicada en el Staatsblad el 22 de enero de 2026, y el 13 de febrero de 2026 se emitió un decreto real que establecía las fechas de entrada en vigor. Su aplicación se produce por etapas, y la Ley de Vivienda Colectiva (ACM) establece que entrará en vigor el 1 de enero de 2027.

La Ley de Calefacción Compartida (Wcw) es ley, pero aún no está en vigor. Quienes hoy afirman que las tarifas de calefacción ya se basan en los costos, o que su proveedor debe ser mayoritariamente público, describen un régimen que aún no ha comenzado. La derogación de la Ley de Calefacción Compartida (Warmtewet) y la entrada en vigor de la Ley de Calefacción Compartida (Wet collectieve warmte) están previstas para el 1 de enero de 2027.

Qué es una red de calor y quiénes son los actores.

Una red de calefacción transporta calor, generalmente agua caliente, a través de tuberías desde una fuente central hasta los edificios. Esta fuente puede ser una incineradora de residuos, una central de gas, calor residual industrial, energía geotérmica, almacenamiento térmico o una bomba de calor de gran tamaño. El edificio recibe el calor a través de un sistema de distribución ( afleverset ) en lugar de su propia caldera.

El artículo 1 de la Warmtewet distingue las funciones:

• El productor genera el calor.
• El proveedor (leverancier) Lo entrega y celebra un contrato con el usuario. La mayor parte de las obligaciones de la ley se encuentran aquí.
• El operador de red (administrador de red) gestiona la red. En los Países Bajos, el proveedor de calefacción urbana y el operador de la red suelen ser el mismo grupo, una de las razones por las que el sector parece integrado, a diferencia de la electricidad y el gas.
• El usuario (verbruiker) Recibe el calor y queda protegido o no dependiendo de un umbral.

También existe el sistema de tuberías internas del edificio ( inpandig leidingstelsel ), que va desde la conexión central del bloque hasta cada vivienda. Quien lo gestiona decide si el propietario del bloque es a su vez un proveedor.

¿Quién está protegido?: el límite de 100 kW

Aquí es donde comienzan la mayoría de las disputas comerciales. Según el artículo 1, un usuario recibe calor a través de una conexión de no más de 100 kW o a través de una conexión central que abastece a dichos usuarios. Todo lo que establece la ley —precio máximo, compensación, procedimiento de resolución de disputas, medición— se rige por esta definición.

Por encima de 100 kW, se queda fuera de la línea de suministro. Un propietario de oficinas con una gran conexión central, un hotel, un operador logístico o una planta de producción suelen estar por encima de dicha línea. En estos casos, no existe un precio máximo legal ni una compensación legal: la tarifa, la indexación, la disponibilidad, el plazo y la rescisión dependen de lo estipulado en el contrato de suministro, y estos contratos suelen ser extensos, redactados por el proveedor e indexados según términos que conviene leer detenidamente.

• La capacidad es un hecho legal, no un detalle de ingeniería. Cuando la capacidad contratada ronda los 100 kW, la cifra registrada en el contrato de conexión determina su situación legal.
• Una conexión central puede proteger a quienes están detrás de ella. Un bloqueo en una conexión principal que abastece a viviendas individuales incluye a esas viviendas dentro de la definición, y hace que la parte intermedia (el propietario o la asociación de propietarios) quede sujeta a las obligaciones del proveedor.

Regulación arancelaria: el precio máximo

El artículo 5 exige que la ACM establezca el precio máximo que un proveedor puede cobrar a un usuario protegido. Se trata de un límite máximo, no de un precio fijo, aunque muchos proveedores cobran precios iguales o cercanos a dicho límite.

Así lo establece ahora la ACM

El límite máximo se basa en el principio de "nunca más que nadie" : un usuario de calefacción nunca debería pagar más que un hogar comparable que utiliza gas para calentar su hogar. La ACM lo calcula a partir del precio promedio de un contrato de gas fijo anual ofrecido por los principales proveedores de gas, medido al inicio del año, y lo establece anualmente.

No se trata de una cifra única. Cada componente tiene un límite máximo independiente: un cargo variable por gigajulio ; un cargo anual fijo ( vastrecht ) , que varía según el suministro contratado (calefacción y agua caliente, solo calefacción, solo agua caliente, calefacción a baja temperatura o refrigeración); un cargo por suministro ; y un cargo por medición .

Para 2026, la ACM fijó el máximo variable en 40.97 € por GJ, frente a los 43.79 € de 2025, y el máximo anual fijo para una conexión que suministra tanto calefacción como agua caliente en 615.66 €, frente a los 577.48 € de 2025. Estos valores se actualizan anualmente: nunca se fíe de una cifra sin el año correspondiente.

La tendencia actual se aleja del vínculo con el gas. La ACM ha declarado públicamente que vincular las tarifas de calefacción a los precios del gas no es una buena idea y que preferiría analizar los costos de los proveedores, pero que el proyecto Warmtewet exige dicho vínculo y que la decisión final corresponde al poder legislativo.

Cargo por conexión, cargo por desconexión y medición

La contribución única por conexión ( aansluitbijdrage ) se rige por el artículo 6: cuando un proveedor cobra a un usuario una contribución única por la conexión, la ACM establece un límite máximo. Para 2026, el máximo fue de 5,296.30 €, frente a los 5,251.45 € de 2025, lo que representa un coste real en un plan residencial.

Es importante distinguir entre ese pago único y el cargo recurrente por conexión . En su sentencia del 23 de enero de 2026 (ECLI:NL:HR:2026:94), el Tribunal Superior dictaminó que, en las circunstancias de ese caso, el contrato de suministro no justificaba un cargo periódico por conexión: el cargo anual fijo se refiere a la contratación y el mantenimiento de la conexión, no a su contratación. Por consiguiente, el coste de la conexión no puede recuperarse simplemente mediante un cargo recurrente en la factura.

El cargo por desconexión ( afsluitkosten ) se rige por el artículo 4a: un proveedor que desconecte una conexión no podrá cobrar más de la tarifa establecida por la ACM, con diferentes máximos para diferentes situaciones: para 2026, 3,904.26 € para conexiones permanentes y 620.44 € para conexiones temporales.

La medición se rige por el artículo 8. El proveedor debe proporcionar un contador individual cuando sea técnicamente factible y económicamente razonable, y la tarifa de medición tiene un límite máximo de 33.73 € anuales para 2026, con un alquiler fijo por el contador también con límite máximo. Cuando la medición individual no sea posible, se aplicarán los sistemas de asignación de costes de calefacción u otro sistema de reparto equitativo.

Obligación de suministro, interrupciones y compensación

El artículo 2 obliga al proveedor a garantizar un suministro fiable en condiciones razonables y con una calidad de servicio adecuada, a facturar al menos anualmente y a tratar debidamente a los usuarios. El artículo 3 exige información clara previa al contrato sobre la calidad y la seguridad del suministro. El artículo 4 exige que las interrupciones se reduzcan al mínimo, con previo aviso de los trabajos planificados. El artículo 3c otorga el derecho a rescindir el contrato, con ciertas limitaciones cuando esto no sea factible.

Dos sentencias del Tribunal de Arnhem-Leeuwarden, de 24 de febrero de 2026, delimitan el alcance de dicho derecho. En la sentencia ECLI:NL:GHARL:2026:1102, el tribunal dictaminó que el artículo 3c no se aplica a un contrato celebrado antes del 1 de julio de 2019, dado que el artículo 42a de la Ley de Calefacción (Warmtewet) mantiene vigente la situación anterior para este tipo de contratos. En la sentencia ECLI:NL:GHARL:2026:1103, dictaminó que la supervivencia financiera de una pequeña red de calefacción no justifica un acuerdo que, en la práctica, impide a los consumidores rescindirlo.

El artículo 3a establece la cláusula de compensación: en caso de una interrupción grave, el proveedor deberá abonar una compensación según los importes establecidos en el Warmteregeling, que aumentarán proporcionalmente a la duración de la interrupción: 35 € por una interrupción imprevista de entre ocho y doce horas, y 20 € adicionales por cada período subsiguiente de cuatro horas. El pago es automático. El proveedor queda exento de compensación por la primera interrupción en un período de doce meses, siempre que dicha interrupción dure menos de veinticuatro horas.

La compensación se aplica únicamente a los usuarios protegidos. Quienes consuman más de 100 kW deberán negociar un régimen de disponibilidad y crédito por servicio en lugar de aceptar las condiciones estándar.

Quejas, el comité de disputas y la ACM

El artículo 3b exige que los usuarios puedan someter las controversias derivadas de un contrato de suministro de calefacción a un comité de resolución de conflictos independiente: en la práctica, un comité sectorial en el marco de la legislación neerlandesa sobre litigios de consumo, y la primera vía natural para una controversia de facturación o una reclamación de indemnización por parte de un usuario protegido.

La ACM supervisa el cumplimiento, establece las tarifas máximas y puede sancionar a los proveedores que las superen. No se trata de una vía para la compensación individual, ya que actúa en interés público, pero un patrón de cobros excesivos que se ponga en su conocimiento puede generar una respuesta que beneficie a todos los usuarios de la red. Los tribunales civiles siguen estando disponibles: un usuario protegido al que se le haya cobrado por encima del máximo no está obligado a pagar el excedente.

El propietario como proveedor de calefacción

Esto sorprende a los propietarios de edificios más que cualquier otra cosa en la Ley. Si usted es propietario de un edificio con una instalación o conexión de calefacción central y suministra calefacción a los inquilinos, está suministrando calefacción. Los arrendadores y las asociaciones de propietarios abandonaron el régimen de licencias en 2019, pero no las obligaciones sustantivas. El suministro fiable, la información, la facturación anual, la medición cuando sea factible, la compensación, el procedimiento de resolución de disputas y el precio máximo siguen vigentes.

La interacción con la legislación sobre alquileres es donde radica el problema. Normalmente, el calor se cobra a los inquilinos residenciales como un cargo por servicio, y este régimen tiene sus propias normas sobre lo que se puede repercutir, el estado de cuenta anual y el derecho del inquilino a impugnar el acuerdo ante el Tribunal de Alquileres. El propietario se enfrenta a dos límites simultáneamente: el máximo establecido por la ACM y la exigencia de la ley de alquileres de que los cargos por servicio reflejen los costos reales prorrateados razonablemente.

• Determine si sus inquilinos son usuarios protegidos. Quienes se encuentran detrás de una conexión central casi siempre lo son.
• Compare su carga con el máximo permitido por la ACM para el año correspondiente, componente por componente.
• Comprar calor por encima de 100 kW y venderlo por debajo implica asumir la diferencia entre un precio de compra no regulado y un precio de venta regulado. Ese riesgo debe incluirse en el contrato de compraventa.

Nuevas construcciones, obligaciones de conexión y planes municipales de calefacción

No existe ninguna obligación legal general de conectar un edificio nuevo a la red de calefacción. La obligación de conexión al gas para las construcciones nuevas se eliminó en 2018, lo que convierte a las redes de calefacción en una alternativa principal sin que su conexión sea obligatoria.

Lo que cambió fue el conjunto de herramientas municipales. La Ley de instrumentos de transición de la calefacción municipal (Wet gemeentelijke instrumenten warmtetransitie) fue adoptada por la Cámara Alta el 10 de diciembre de 2024 y publicada en el Boletín Oficial el 17 de diciembre de 2024, con un decreto de entrada en vigor parcial ese mismo día. Esta ley proporciona a los municipios un programa de calefacción que establece qué distritos adoptan qué alternativa y cuándo, y les permite implementarlo a través del plan ambiental ( omgevingsplan ).

Para un promotor inmobiliario, la pregunta rara vez es "¿debo conectarme?", sino "¿qué exige el plan medioambiental en este caso y qué ha designado el municipio?". Cuando una zona está designada para calefacción colectiva, la opción de gas o electricidad puede quedar descartada a través del plan, en lugar de por una normativa específica sobre calefacción.

Lo que cambia el calentamiento del colectivo Wet

La Wcw no es una enmienda, sino una nueva ley basada en una premisa diferente. Mientras que la Warmtewet trata la calefacción urbana como un mercado privado que necesita protección al consumidor, la Wcw la trata como una infraestructura pública gestionada por los municipios y administrada bajo control público.

• Propiedad mayoritaria pública. Una empresa de calefacción debe ser propiedad en más de un 50% de organismos públicos, como municipios o provincias; este es el cambio más trascendental para los operadores comerciales, que poseen la mayor parte de la red eléctrica holandesa.
• Designación de una zona de calor. Los municipios dividen su territorio en zonas de calor (Warmtekavels) y designar una empresa de calefacción por área para que se responsabilice de la red en esa zona.
• Tarifas basadas en costos, por fases. La hoja de ruta de la ACM establece tres fases. En la primera, desde el inicio del régimen en 2027, las tarifas siguen vinculadas al precio del gas, con una corrección de dicho vínculo en varios aspectos. En la segunda, prevista a partir de 2028 como muy pronto, los máximos para los grandes sistemas colectivos de calefacción —aquellos con más de 1,500 consumidores— se basarían en los costes eficientes de la zona de calefacción, con una tarifa de referencia basada en costes para los sistemas más pequeños; esta fase solo entrará en vigor una vez que la Cámara de Representantes la haya aprobado. No se espera una tercera fase, en la que la ACM fijaría las tarifas para los grandes sistemas en función de los ingresos permitidos de la red individual, antes de 2034. La ACM consultó hasta 2026 sobre las normas contables regulatorias y la metodología estandarizada de valoración de activos en la que se basa el método.
• Transición de las redes existentes. Los operadores existentes no son expropiados. Según las normas transitorias, una empresa de calefacción existente queda designada para su sistema actual por un plazo de entre 14 y 30 años, dependiendo la duración exacta de los contratos de conexión más antiguos. Por otra parte, durante un período posterior a la entrada en vigor de la Ley, un municipio podrá designar una empresa sin participación mayoritaria pública para una nueva zona de calefacción cuando no haya un candidato público disponible; este plazo se fijó en siete años en el proyecto de ley y se amplió a diez años mediante una enmienda durante su tramitación en la Cámara de Representantes, y se rechazó una prórroga adicional. Es necesario verificar los términos exactos con las disposiciones transitorias de la propia Ley antes de planificar cualquier venta o reestructuración.
• Sistemas colectivos pequeños. Un conjunto de normas aparte regula los pequeños sistemas de calefacción colectiva, con disposiciones específicas para propietarios, asociaciones de propietarios y operadores de transporte de calor, reconociendo que la normativa Warmtewet no los adaptó adecuadamente.

Si usted es propietario u operador de una red de calefacción hoy en día

• Mapea tus redes según la lógica de la zona de calor. ¿Qué municipio designará la zona donde se ubica su red? Es mejor participar ahora que presentar una solicitud después.
• Modelar el requisito de propiedad. Un accionista público, una empresa conjunta, una venta con retención de funciones operativas o la dependencia del período de transición conllevan perfiles fiscales, financieros y contractuales distintos, y cada uno requiere tiempo. Es importante revisar los convenios financieros y los acuerdos de accionistas para detectar cambios de control y cambios regulatorios.
• Participe en el trabajo metodológico de la ACM. Las normas contables y la valoración de activos que se están estableciendo ahora determinan la base de activos a partir de la cual se calculan sus futuras tarifas.

Permisos y el Omgevingswet

La construcción de una red de calefacción es una obra física en el espacio público y se rige por la normativa Omgevingswet. Un proyecto generalmente requiere un plan ambiental para autorizar las obras, un permiso ambiental para las actividades de construcción y acuerdos con el municipio y otros propietarios de servicios públicos para la instalación de tuberías en terrenos públicos. La energía geotérmica profunda también requiere autorizaciones conforme a la legislación minera.

Según la Ley Warmtewet, un proveedor que supere un número determinado de usuarios o un volumen anual establecido debe obtener una licencia conforme al Artículo 9. El ministro la otorga según el Artículo 10, en función de la capacidad organizativa, financiera y técnica, y puede revocarla según el Artículo 11. Los propietarios y las asociaciones de propietarios quedan excluidos de esta normativa.

Cómo comprobar si se le está cobrando correctamente

• Determina tu capacidad. Por encima de 100 kW, se requiere una revisión del contrato; por debajo de ese valor, se aplican los límites legales.
• Desglosar la factura en el cargo variable por GJ, el cargo fijo anual, el conjunto de suministro y la medición. Una sola cifra combinada es en sí misma una señal de alerta.
• Compare cada componente con el valor máximo de ACM para ese año. Los límites máximos de consumo cambian anualmente. Compruebe que el cargo fijo coincida con el consumo real de la conexión: una conexión solo para calefacción no debería facturarse con la tarifa combinada de calefacción y agua caliente.
• Compruebe la cifra de consumo. en contra de las lecturas del medidor; si no tiene un medidor individual, verifique que el método de prorrateo coincida con su contrato o estado de cuenta de cargos por servicio.
• Consulte los cargos únicos por separado. Los cargos por conexión y desconexión tienen sus propios límites máximos anuales según los artículos 6 y 4a, y la compensación por interrupciones según el artículo 3a debería haberse pagado automáticamente.
• Entonces, intensificar: por escrito al proveedor; al comité de disputas según el artículo 3b; a la ACM cuando el cobro excesivo parezca sistemático; a los tribunales civiles para la recuperación.