La VvE y la ley holandesa sobre derechos de propiedad en apartamentos: una guía para propietarios en Eindhoven y Amsterdam

Si ha comprado un piso en los Países Bajos, no ha comprado un edificio. Ha comprado un appartementsrecht (derecho de propiedad de un apartamento ) y, con él, la membresía en una Vereniging van Eigenaars (VvE), la asociación de propietarios del edificio. La membresía es obligatoria, tiene gran influencia en lo que respecta a su vivienda y no puede renunciar a ella.

Qué es realmente un derecho sobre un apartamento

La legislación neerlandesa no considera un piso como una propiedad independiente. Cada derecho de propiedad sobre un apartamento constituye una participación en la propiedad incluida en la división, que conlleva el derecho exclusivo de uso de determinadas partes del edificio destinadas a ser utilizadas como un todo autónomo (art. 5:106 BW). Esta participación también puede incluir el uso exclusivo de terrenos, como un jardín o una plaza de aparcamiento.

Así pues, el derecho se divide en dos partes. Una es la propiedad: usted es copropietario de todo el complejo —tejado, cimientos, fachada, escalera, ascensor— en la proporción estipulada en la escritura. La otra es el uso: usted es el único que puede usar el piso que se encuentra detrás de su puerta. Esto explica la mayor parte de lo que sigue: las decisiones sobre el edificio se toman de forma colectiva, no se puede exigir que se divida la comunidad y no se puede renunciar conservando el piso.

La escritura de división y el plano de división

La división se realiza mediante escritura notarial, la akte van splitsing , inscrita en los registros públicos del Registro de la Propiedad. Debe ir acompañada de un plano de división, el splitsingstekening (art. 5:109 BW), y debe contener una lista fija de elementos, incluyendo la descripción de cada parte privada y el reglamento de la asociación (art. 5:111 BW).

En conjunto, estos documentos delimitan la separación entre las partes privadas y las comunes, la principal fuente de disputas entre asociaciones de vecinos, ya que determina quién paga. Si una ventana con goteras es un problema común, la asociación paga; si es un problema privado, lo paga usted.

Se interpretan objetivamente: dado que compradores y prestamistas deben basarse en los registros, lo que importa es lo que los documentos transmiten a un lector externo, no la intención original de las partes. Cuando la escritura y el plano se contradicen, ninguno prevalece automáticamente; el tribunal decide cuál tiene mayor peso, considerando el nivel de detalle y la razonabilidad del resultado (Hoge Raad, 1 de noviembre de 2013, ECLI:NL:HR:2013:1078).

Donde suele discurrir el límite (su propia escritura siempre rige)

Los reglamentos modelo y sus generaciones

La escritura debe contener normas que regulen qué deudas y gastos recaen sobre los propietarios conjuntamente, las cuentas anuales y las cuotas, el uso, la administración y el mantenimiento de las zonas comunes, los seguros y los estatutos de la comunidad (art. 5:112 BW). En lugar de redactarlo explícitamente, la escritura establece un reglamento estándar —el modelo de reglamento— aplicable y enumera las excepciones.

Circulan varias versiones: 1973, 1983, 1992, 2006, 2017 y un modelo de 2021 para pequeñas asociaciones, además de modelos para pisos compartidos y urbanizaciones. Para saber cuál se aplica, basta con leer la escritura, y es importante: los modelos más antiguos imponen un quórum, los modelos de 2006 y 2017 lo eliminaron para decisiones por mayoría simple, y el modelo de 2017 ya contempla los puntos de recarga.

Debajo del reglamento se encuentran las normas de la casa, el huishoudelijk reglement , aprobado por la asamblea. Estas normas detallan el día a día, pero no pueden contradecir la escritura ni la ley; cualquier cláusula que lo haga es nula.

La VvE como persona jurídica y por qué no puedes dimitir.

La asociación se constituye con la división. Es una persona jurídica con patrimonio, cuenta bancaria y pasivos propios, inscrita en la Cámara de Comercio. Su función es administrar la comunidad, salvo las partes destinadas a uso independiente, y mantener un fondo de reserva (art. 5:126 BW). Puede representar a los propietarios dentro y fuera de los tribunales y exigir el cumplimiento de las obligaciones que se tengan entre ellos.

La membresía se adquiere automáticamente al adquirir el apartamento: no es necesario afiliarse, no se puede dar aviso de renuncia y, en caso de venta, pasa al comprador. En una comunidad mixta, donde una corporación o un inversor posee parte del edificio, un miembro puede tener una participación decisiva en los votos.

La asamblea general, votaciones y quórum

La asamblea general de propietarios es el órgano supremo. La reunión y sus decisiones se rigen por los artículos 5:124 a 5:135 del Código Civil. Debe reunirse al menos una vez al año para tratar asuntos como las cuentas, el presupuesto y las cuotas, y es convocada por la junta directiva o el presidente, o a petición de los propietarios (artículo 5:127 del Código Civil).

La votación no es un voto único y directo, a menos que la escritura lo estipule. Las participaciones son iguales, salvo que la escritura establezca una proporción diferente, y en tal caso, deberá indicar el fundamento de dicha proporción (art. 5:113 BW). Dicha fracción, denominada breukdeel , determina tanto sus votos como su parte de los gastos.

La mayoría de las decisiones requieren una mayoría simple de los votos emitidos. Las normativas más antiguas establecen un quórum: si no está representada la mitad de los votos, no se puede tomar ninguna decisión válida y debe convocarse una segunda reunión, en la que se puede aprobar la misma propuesta independientemente del número de propietarios que asistan, a veces con una mayoría mayor. Las decisiones tomadas fuera de una reunión requieren unanimidad; la modificación de la escritura normalmente requiere una mayoría de cuatro quintos del total de votos, una escritura notarial y la cooperación de los acreedores hipotecarios (art. 5:139 BW).

La Ley sobre la celebración de juntas generales digitales de personas jurídicas privadas fue aprobada por la Cámara de Representantes el 16 de diciembre de 2025 y por el Senado sin debate el 2 de junio de 2026, y publicada como Staatsblad 2026, n.º 161. Aún no está en vigor; la fecha se fijará mediante decreto real durante el transcurso de 2026. A partir de ese momento, será posible celebrar juntas generales totalmente digitales o híbridas sin autorización previa en el acta constitutiva.

La junta y el administrador

La asociación cuenta con una junta directiva, cuyos miembros son nombrados y destituidos por la asamblea general (art. 5:131 BW). En un bloque pequeño, generalmente está formada por uno o dos propietarios que prestan sus servicios en su tiempo libre. La junta directiva ejecuta las decisiones; no establece las políticas.

Las asociaciones más grandes también contratan a un administrador profesional, el VvE-beheerder . El administrador es un contratista, no un órgano de la asociación: lleva la contabilidad, recauda las cuotas, gestiona los seguros y el mantenimiento, y prepara las reuniones, con las únicas facultades que le confieren la propia reunión y el acuerdo de gestión. Si el servicio es deficiente, la solución reside en el contrato: el administrador responde ante la asociación, no ante usted.

Fondo de reserva, plan de mantenimiento y cargos por servicio.

Toda asociación debe mantener un fondo de reserva para gastos distintos de los gastos anuales ordinarios (art. 5:126 BW). Desde la entrada en vigor de la Ley de mejora del funcionamiento de las asociaciones de propietarios ( Wet verbetering functioneren VvE ), esta obligación es vinculante. Para los edificios total o parcialmente de uso residencial, la contribución anual al fondo de reserva debe ser, como mínimo, el importe resultante de un plan de mantenimiento plurianual adecuado o, en su defecto, el 0.5 % del valor de reconstrucción deducido del seguro del edificio. Dicho fondo debe depositarse en una cuenta separada a nombre de la asociación, salvo que la junta decida lo contrario por amplia mayoría o se otorgue una garantía bancaria. La Ley entró en vigor el 1 de enero de 2018, con un periodo transitorio de tres años que finalizó el 1 de enero de 2021.

El plan de mantenimiento plurianual, o MJOP , debe abarcar al menos diez años, no tener más de cinco años de antigüedad y detallar el mantenimiento, las reparaciones y las renovaciones previstas, así como su coste. Es el mejor indicador de una asociación sana. La ley también otorga a las asociaciones la facultad expresa de endeudarse, salvo que el reglamento lo excluya (art. 5:126 BW), y la responsabilidad de cada propietario se rige por el principio de endeudamiento.

Las cuotas se fijan anualmente en la asamblea general con base en un presupuesto. Constituyen una deuda contraída con la asociación, no un pago discrecional: el propietario que no esté de acuerdo debe impugnar la decisión, no retener el dinero, y generalmente no se permite la compensación. El impago genera intereses, gastos de cobranza y acciones legales.

En caso de transmisión, el nuevo propietario, junto con el vendedor, es responsable del pago de las cuotas adeudadas correspondientes al ejercicio actual y al anterior (art. 5:122 BW). El notario suele solicitar a la junta directiva un estado de cuentas de los atrasos y del fondo de reserva, y liquida los atrasos con el precio de compra; de no ser así, la deuda recae sobre el comprador. Quienes eran propietarios cuando surgió la deuda de la asociación también son responsables solidariamente, cada uno en proporción a su participación (art. 5:113 BW).

Modificaciones: su piso, las zonas comunes, plantas y balcones.

Dentro de tu piso, tu libertad es amplia pero no ilimitada: el reglamento puede contener normas sobre el uso, la gestión y el mantenimiento de las zonas privadas (art. 5:112 BW), y generalmente las incluye. Cualquier asunto relacionado con la estructura, la fachada, el tejado o las instalaciones compartidas requiere la aprobación de la junta de vecinos.

• Suelos duros. El suelo estructural es común; el revestimiento es privado, pero el ruido llega a su vecino. La mayoría de las normativas o reglas de la casa prohíben los revestimientos de suelo duros sin permiso o establecen un estándar mínimo de aislamiento acústico de impacto, a menudo un ico valor. Colocar parquet o baldosas sin comprobar su estado es una vía segura a los tribunales, y el resultado habitual es una orden para retirarlo.
• Balcones, terrazas en la azotea y fachadas. Los acristalamientos de balcones, toldos, aparatos de aire acondicionado, barandillas y tarimas pesadas afectan a las zonas comunes, incluso cuando se tiene el derecho exclusivo de uso. Requieren la aprobación de la junta de vecinos, a menudo sujeta a condiciones relativas al aspecto estético o al mantenimiento futuro.

Cuando se requiere consentimiento y este se deniega injustificadamente, puede solicitar al juzgado de primera instancia ( kantonrechter ) una autorización sustitutiva (art. 5:121 BW, aplicable a las decisiones de la junta según el art. 5:129 BW). El juzgado pregunta si la asociación tenía motivos razonables para denegar la autorización; suele dar la razón a la asociación cuando el propietario no le ha proporcionado suficiente información para poder juzgar, por lo que un expediente con planos y un dictamen estructural mejorará su posición.

Alquileres, estancias cortas y alquileres vacacionales

El alquiler a una vivienda unifamiliar mediante un contrato de arrendamiento residencial ordinario suele estar permitido. Normalmente, la normativa exige notificar a la comunidad de vecinos la identidad del inquilino y que este firme una declaración en la que acepte la escritura, el reglamento y las normas de la comunidad, de forma que estos le sean vinculantes.

El alquiler a corto plazo y el alquiler vacacional son diferentes. Las escrituras y las normativas suelen restringir el uso de un piso a la vivienda y prohíben su uso como casa de huéspedes, pensión o para el alquiler de habitaciones. Las estancias cortas de pago repetidas generalmente se consideran explotación comercial en lugar de residencia, por lo que quedan fuera de la cláusula de uso residencial, incluso cuando no se mencionan las vacaciones. Además, se aplican las normas municipales, que cada vez son más estrictas. Amsterdam Un alquiler vacacional necesita un permiso y un número de registro, cada alquiler debe ser notificado al municipio, y el límite es de treinta noches al año; a partir del 1 de abril de 2026, ese límite se reduce a quince noches en once barrios designados en el distrito Centrum y el Pijp, bajo una norma que se reserva una reducción adicional hasta una prohibición temporal si quince noches resultan insuficientes. EindhovenEl alquiler de habitaciones y la división de una vivienda requieren permiso de planificación según el omgevingsplan; las normas vigentes desde el 1 de enero de 2026 deniegan el permiso a menos de treinta metros de una habitación alquilada legalmente fuera del centro, establecen superficies mínimas por unidad y por habitación, y cierran seis barrios específicos a nuevas solicitudes. Ambos regímenes cambian con frecuencia, por lo que conviene consultar la normativa vigente para la dirección en lugar de basarse en una cifra. Un permiso municipal no anula la escritura.

Paneles solares, bombas de calor, aislamiento y puntos de recarga.

Casi todas las medidas de sostenibilidad afectan a una parte común. Los paneles se instalan en un tejado común, la bomba de calor en una fachada común o en una sala de máquinas, el aislamiento en una pared común y un punto de recarga consume la capacidad eléctrica compartida del edificio. Por lo tanto, la decisión corresponde a la junta general, y la mayoría requerida es la que establezcan la escritura y la normativa aplicable para ese tipo de gasto. Las normativas antiguas suelen exigir una mayoría cualificada, a veces con quórum, para gastos que superen un umbral o para obras que se consideren de renovación en lugar de mantenimiento. Hasta que la ley cambie, la vía consiste en incluir el tema en el orden del día con una propuesta con presupuesto y un plan de financiación, y comprobar qué préstamos se pueden financiar en virtud del art. 5:126 de la Ley de Construcción y las subvenciones disponibles.

Dos novedades son relevantes. Un proyecto de ley para acelerar la sostenibilidad y el mantenimiento en las asociaciones de propietarios se sometió a consulta pública el 1 de julio de 2026, con vigencia hasta el 20 de septiembre de 2026. Según la consulta, permitiría que dichas decisiones se tomen por mayoría simple, extendería el horizonte del plan de mantenimiento de diez a treinta años y autorizaría el uso de instalaciones como paneles solares sin necesidad de modificar la escritura. Por otra parte, se está preparando un plan según el cual un propietario que desee un punto de recarga deberá notificar a la asociación en lugar de solicitar permiso. El proyecto de ley aún se encuentra en la fase de consulta y preparación parlamentaria, por lo que todavía no es ley.

Impugnar una decisión y pedir al tribunal que intervenga

El derecho neerlandés distingue dos defectos. Una decisión que contravenga la ley o el acta de división es nula: nunca existió y no tiene plazo de prescripción. Una decisión adoptada en contravención de una norma procesal, o inaceptable según los principios de razonabilidad y equidad, es anulable: se mantiene vigente hasta que un tribunal la revoque.

Para anular una decisión, debe solicitarlo ante el juzgado de distrito en el plazo de un mes a partir del día en que tuvo conocimiento de la misma o pudo haberlo tenido (art. 5:130 BW, en relación con la norma general sobre decisiones de personas jurídicas del art. 2:15 BW). Este plazo es breve y crucial: los propietarios que esperan a que se publiquen las actas o que negocian previamente con la junta directiva suelen perder el derecho a reclamar. La anulación impugna una decisión ya tomada; la autorización sustitutiva restituye la que fue denegada.

El VvE latente y cómo despertarlo

Muchas asociaciones, especialmente en pequeños bloques de viviendas de antes de la guerra divididos en dos o tres pisos, existen solo en el papel pero no hacen nada: no tienen junta directiva, ni reuniones, ni cuentas, ni fondo de reserva, a veces ni siquiera seguro colectivo de edificios. Se trata de una VvE slapende . No es legal y, cada vez más, obstaculiza las ventas y las refinanciaciones hipotecarias. Reactivación, en orden:

• Obtenga la escritura de división y el dibujo del Registro de la Propiedad y determine qué reglamento modelo se aplica.
• Convoque una asamblea general según lo estipulado en el reglamento y levante el acta correspondiente; si la junta directiva no actúa, los propietarios normalmente pueden convocarla ellos mismos.
• Designar una junta directiva y, si procede, un administrador; registrarlos a ambos en la Cámara de Comercio; y abrir una cuenta bancaria a nombre de la asociación, además de una cuenta de reserva separada.
• Contratar o verificar el seguro del edificio, comprobar la suma asegurada en relación con el valor de reconstrucción, encargar un plan de mantenimiento y fijar las cuotas en función del mismo.
• Si un copropietario se niega a cooperar, estas obligaciones pueden hacerse cumplir a través de los tribunales.

Qué debe comprobar un comprador antes de firmar

• La escritura de división y el plano, así como la normativa aplicable, deben leerse detenidamente para determinar los límites entre la propiedad privada y la común antes de presentar una oferta.
• Restricciones de uso: solo para uso residencial, prohibición de alquilar habitaciones o estancias cortas, normas sobre mascotas, suelos y modificaciones.
• El reglamento interno y las actas de las últimas tres reuniones: la prueba más rápida para saber si la asociación funciona.
• Cuentas, presupuesto y saldo del fondo de reserva, y si la reserva se encuentra en una cuenta separada.
• El MJOP: su fecha, el período cubierto y si las contribuciones coinciden con él; una contribución baja con una reserva escasa es una factura diferida.
• Cualquier decisión sobre obras importantes o un gravamen especial (que le vinculará una vez finalizada la obra) y cualquier préstamo.
• Un informe de la junta sobre los atrasos y la confirmación de que el notario los liquidará al finalizar la obra (art. 5:122 BW).
• El valor del seguro y de reconstrucción del edificio, la inscripción en la Cámara de Comercio y, en el caso de un edificio subdividido, también la escritura de subdivisión.

Si los documentos no se entregan a tiempo, incluya una cláusula de rescisión en el contrato de compraventa para que pueda rescindirlo si el expediente resulta ser peor de lo presentado.