Los defectos en locales comerciales suelen ser motivo de disputas entre arrendatario y arrendador. Sin embargo, no todo inconveniente en un local arrendado constituye un defecto en el sentido legal. La ley define un defecto en el artículo 7:204 del Código Civil de Delhi como cualquier condición o característica del inmueble, o cualquier otra circunstancia no imputable al arrendatario, que impida que este disfrute del inmueble como le correspondía al celebrar el contrato.
Esta definición es más amplia de lo que parece a primera vista. No se limita a daños físicos como una gotera en el tejado o una avería en el sistema de calefacción central. Una circunstancia ajena al inmueble, como una grave molestia por ruido causada por obras de las que el arrendador es responsable, también puede constituir un defecto. Lo decisivo es si se ve afectado el disfrute que el inquilino podría razonablemente esperar. El desgaste menor propio del uso normal no se considera un defecto.
¿Quién es el responsable: el propietario o el inquilino?
La regla principal
La norma principal del artículo 7:206 del Código Civil neerlandés es clara: el arrendador está obligado a subsanar los defectos a petición del arrendatario. Esta obligación se aplica salvo que la subsanación sea imposible o que no sea razonable exigir al arrendador el gasto correspondiente. Por lo tanto, el arrendador no puede simplemente eludir su obligación de reparar alegando los costes.
Se aplica una excepción para reparaciones menores. Las reparaciones que, por ley o costumbre, corren a cargo del inquilino, no tienen que ser realizadas por el propietario. Por ejemplo, reemplazar una manija de puerta rota, reparar un rodapié dañado o subsanar pequeños defectos que razonablemente se espera que los inquilinos realicen por sí mismos. La línea divisoria entre una «reparación menor para el inquilino» y un «mantenimiento mayor para el propietario» no siempre es clara y suele generar debate en la práctica.
Desviaciones contractuales a través de los términos de ROZ
En la práctica, los contratos de arrendamiento de locales comerciales casi siempre se formalizan según los modelos estándar del Consejo de Bienes Raíces (ROZ). Las disposiciones generales del ROZ para locales comerciales presentan importantes desviaciones de la norma principal legal: muchas obligaciones de mantenimiento se transfieren contractualmente del arrendador al arrendatario.
Así, en los modelos ROZ, cuestiones como el mantenimiento interior, el mantenimiento de las instalaciones, la sustitución de piezas de desgaste e incluso, en ocasiones, reparaciones mayores, corren a cargo del inquilino. En principio, esto está permitido, ya que el régimen 7:230a y, con autorización judicial, también el régimen 7:290, permiten excepciones a la ley. Los límites se determinan por la razonabilidad y la equidad, así como por las normas sobre cláusulas excesivamente onerosas.
Por lo tanto, es fundamental leer detenidamente las cláusulas generales antes de firmar un contrato de arrendamiento y comprender qué obligaciones de mantenimiento recaen sobre usted como inquilino.
Derechos del arrendatario por defectos en locales comerciales
Exigir una solución
El primer paso en caso de un defecto es notificar al arrendador: se le solicita por escrito que subsane el defecto en un plazo razonable. Sin esta notificación, el arrendador no incurre en incumplimiento y usted, como inquilino, no tiene derecho a las compensaciones legales. La notificación debe describir con precisión cuál es el defecto, en qué plazo debe subsanarse y qué consecuencias se derivan del incumplimiento.
Reducción del alquiler
Si, a pesar de la notificación de incumplimiento, el arrendador no subsana el defecto, el inquilino tiene derecho, conforme al artículo 7:207 del Código Civil de Delhi, a una reducción proporcional del alquiler durante el período en que persista el defecto. Dicha reducción se calcula en función de la proporción entre el disfrute real del inquilino y el disfrute que habría tenido de no existir el defecto. El inquilino puede exigir esta reducción ante el juzgado de primera instancia.
La reducción del alquiler entra en vigor desde el momento en que se notifica el defecto al propietario, no solo desde la sentencia judicial. Por lo tanto, es recomendable notificar siempre los defectos por escrito y lo antes posible, para que quede debidamente documentada la fecha de inicio de la reducción.
compensación
Si el defecto es imputable al arrendador, por ejemplo, por no haber realizado el mantenimiento necesario a sabiendas o debiendo haber sabido que el defecto era inminente, el inquilino puede reclamar una indemnización adicional conforme al artículo 7:208 del Código Civil neerlandés. Dichos daños pueden consistir en pérdidas indirectas, como la pérdida de facturación debido al defecto o los gastos en los que el inquilino haya incurrido para continuar con su actividad comercial.
Autorreparación y compensación
Si, tras una notificación de incumplimiento y transcurrido el plazo establecido, el arrendador no subsana el defecto, el arrendatario tiene derecho, en principio, a realizar la reparación por su cuenta y a descontar los gastos razonables del alquiler (Art. 7:206(3) DCC). No obstante, este derecho está sujeto a limitaciones.
En primer lugar, debe tratarse de un defecto que el arrendador esté obligado a subsanar. Quien repare una obligación de mantenimiento que le corresponde contractualmente como inquilino y traslade los costos al arrendatario no tendrá éxito. En segundo lugar, el arrendatario debe poder demostrar que le dio al arrendador la oportunidad de subsanar el defecto con antelación y que este no lo hizo. En tercer lugar, los costos incurridos no deben ser desproporcionados.
La compensación de deudas con el alquiler sin que se cumplan estas condiciones puede dar lugar a un procedimiento judicial por impago. Por lo tanto, es recomendable consultar con un abogado antes de proceder a la compensación.
Mantenimiento, términos de ROZ y cláusulas de exoneración
Las disposiciones generales del ROZ dividen el mantenimiento en mantenimiento exterior (a cargo del arrendador) y mantenimiento interior (a cargo del arrendatario), pero la delimitación exacta varía según la versión del contrato. Además, las disposiciones generales suelen incluir cláusulas de exención de responsabilidad: disposiciones mediante las cuales el arrendador excluye o limita su responsabilidad por ciertos daños.
Una cláusula de exención de responsabilidad no siempre es válida. Si el daño resulta de dolo o negligencia grave por parte del arrendador, o si la exención es inaceptable en las circunstancias dadas según los principios de razonabilidad y equidad, el tribunal puede anularla. Lo mismo se aplica si una cláusula de exención se considera excesivamente onerosa según el artículo 6:233 del Código Civil neerlandés. En el caso de los consumidores, esto suele ocurrir rápidamente; en el caso de los arrendatarios comerciales, el umbral es más alto, pero también existen límites.
Antes de firmar el contrato de arrendamiento, revise las cláusulas relativas a la división de gastos de mantenimiento y las exoneraciones de responsabilidad, especialmente en locales grandes o con rentas elevadas. El coste del asesoramiento legal suele ser limitado en comparación con los riesgos financieros que se corren al firmar un contrato sin conocer las cláusulas generales.
Revisión del alquiler a lo largo del tiempo
Para los locales comerciales del artículo 7:290, la ley también contempla la posibilidad de revisión del alquiler. Una vez transcurrido el plazo de alquiler acordado, o transcurridos cinco años en el caso de un contrato de larga duración, cualquiera de las partes puede solicitar al juzgado de primera instancia que ajuste el alquiler al promedio de los alquileres de locales comerciales similares en la localidad durante los últimos cinco años (art. 7:303 del Código Civil). Esto requiere un dictamen pericial obligatorio: el juzgado designa a uno o más peritos que determinan el alquiler conforme al mercado.
Este procedimiento está disponible tanto para el arrendador que considera que el alquiler es demasiado bajo como para el inquilino que cree estar pagando demasiado. El resultado es vinculante, salvo acuerdo mutuo entre las partes. En el caso del local comercial 7:230a, este derecho legal a la revisión del alquiler no existe. El ajuste del alquiler solo es posible por vía contractual, generalmente mediante una cláusula de indexación.
La revisión del alquiler completa el círculo de la dinámica legal que rodea a los locales comerciales: no solo el acceso al local y la rescisión del contrato, sino también el precio que se paga, están determinados por el régimen aplicable.
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Este artículo forma parte de nuestra serie de tres partes sobre derecho de arrendamiento comercial. Lea también las otras partes:
- Parte 1: ¿7:290 o 7:230a DCC? ¿Qué régimen de arrendamiento se aplica a su local comercial?
- Parte 2: Rescisión de un contrato de arrendamiento comercial: plazos de preaviso, motivos y dificultades
Lea también: ¿7:290 o 7:230 a. m. DCC? ¿Qué régimen de arrendamiento se aplica a su local comercial? y Rescisión de un contrato de arrendamiento comercial: plazos de preaviso, motivos y posibles problemas..
Conclusión
Los defectos en locales comerciales son un problema frecuente y, a veces, costoso. Ya sea una gotera en el tejado, una instalación de calefacción defectuosa o un mantenimiento pendiente que dificulte la actividad comercial, como inquilino usted tiene derechos concretos, pero debe ejercerlos activamente y seguir el procedimiento correcto. Informe siempre de los defectos por escrito, emita un aviso de incumplimiento y registre toda la información.
Como propietario, es recomendable mantener un plan de mantenimiento claro y evitar que los defectos persistan. La responsabilidad por las pérdidas consecuentes puede ascender rápidamente a cantidades considerables.
Law & More Asesoramos tanto a inquilinos como a propietarios de locales comerciales sobre defectos, reparto de gastos de mantenimiento, revisión de alquileres y otros asuntos relacionados. Contáctenos para una consulta sin compromiso.
Preguntas frecuentes
¿Tengo derecho a una reducción del alquiler por un defecto en mi local comercial?
Sí. Si existe un defecto según lo estipulado en el artículo 7:204 del Código Civil de Delhi y el arrendador no lo subsana a tiempo tras recibir una notificación de incumplimiento, usted puede reclamar una reducción proporcional del alquiler conforme al artículo 7:207 del mismo código. Dicha reducción surte efecto desde el momento de la notificación escrita del defecto.
¿Qué reparaciones menores corren por mi cuenta como inquilino?
Las reparaciones menores son aquellas que, por ley o costumbre, corresponden razonablemente al inquilino, como la sustitución de interruptores averiados, el sellado de pequeñas grietas en las juntas o la reparación de piezas que se desgastan con el uso diario. La distinción con el mantenimiento mayor, que corre a cargo del arrendador, puede resultar difusa en la práctica y, en ocasiones, se especifica con mayor detalle en las cláusulas del contrato de arrendamiento.
¿Puedo reparar yo mismo un desperfecto y deducir el coste del alquiler?
Es posible, pero solo si se cumplen las condiciones legales: se ha enviado una notificación de incumplimiento, el arrendador ha dejado transcurrir el plazo, se trata de un defecto que el arrendador está obligado a subsanar y los costes son razonables. La compensación sin cumplir dichas condiciones puede dar lugar a un procedimiento por impago de alquiler.
¿Puedo, como inquilino, solicitar una revisión del alquiler?
Para los locales comerciales del artículo 7:290, tras el vencimiento del contrato de arrendamiento o transcurridos cinco años, se puede solicitar al juzgado de distrito que ajuste el alquiler al precio de mercado de locales similares en la zona (artículo 7:303 del Código Civil). Este derecho legal no existe para los locales comerciales del artículo 7:230a.
