¿Cómo afecta la crisis del coronavirus a los alquileres de espacios comerciales?
El mundo entero está experimentando una crisis en una escala inimaginable. Esto significa que los gobiernos también deben tomar medidas extraordinarias. El daño que esta situación ha causado y seguirá causando puede ser enorme. El hecho es que actualmente nadie está en condiciones de evaluar la magnitud de la crisis ni cuánto durará. Independientemente de la situación, los arrendamientos de locales comerciales siguen vigentes. Esto plantea varias preguntas. En este artículo nos gustaría responder algunas preguntas que pueden surgir con inquilinos o propietarios de locales comerciales.
El pago del alquiler.
¿Todavía tienes que pagar el alquiler? La respuesta a esta pregunta depende de las circunstancias del caso. En cualquier caso, se deben distinguir dos situaciones. En primer lugar, locales comerciales que ya no pueden utilizarse con fines comerciales, como restaurantes y cafeterías. En segundo lugar, hay tiendas que aún pueden estar abiertas, pero que eligen cerrar sus puertas ellos mismos.
El inquilino está obligado a pagar el alquiler según el contrato de arrendamiento. Si esto no sucede, se trata de un incumplimiento del contrato. Ahora surge la pregunta: ¿puede haber fuerza mayor? Tal vez haya acuerdos en el contrato de arrendamiento sobre las circunstancias en las que puede aplicarse la fuerza mayor. Si no es así, el inquilino debe pagar el alquiler. ley Se aplica la ley. Hay fuerza mayor cuando el inquilino no puede ser considerado responsable del incumplimiento, es decir, no es culpa del inquilino no poder pagar el alquiler.
No está claro si el incumplimiento de las obligaciones debido al coronavirus da lugar a un caso de fuerza mayor. Como no hay precedentes al respecto, es difícil juzgar cuál será el resultado en este caso. Sin embargo, lo que sí influye es el contrato ROZ (Real Estate Council) que se utiliza con frecuencia en este tipo de relaciones de alquiler. En este contrato, la reclamación de una reducción del alquiler está excluida de forma estándar. La pregunta es si un propietario puede mantener razonablemente este punto de vista en la situación actual.
Si el inquilino decide cerrar su tienda, la situación será diferente. Sin embargo, actualmente no hay obligación de hacerlo, la realidad es que hay menos visitantes y, por lo tanto, menos ganancias. La pregunta es si la circunstancia debe ser totalmente a expensas del inquilino. No es posible dar una respuesta clara a esta pregunta porque cada situación es diferente. Esto debe evaluarse caso por caso.
Circunstancias inesperadas
Tanto el inquilino como el propietario pueden alegar circunstancias imprevistas. En general, la crisis económica es imputable al empresario, aunque en la mayoría de los casos puede ser diferente debido a la crisis del coronavirus. También se pueden tener en cuenta las medidas adoptadas por el gobierno. Una reclamación basada en circunstancias imprevistas ofrece la posibilidad de que el tribunal modifique o anule el contrato de arrendamiento.
Esto es posible en el caso de que ya no se pueda obligar razonablemente al inquilino a continuar con el contrato. Según la historia parlamentaria, el juez debe actuar con moderación en este asunto. Además, ahora nos encontramos en una situación en la que los tribunales están cerrados, por lo que no será fácil obtener una sentencia con rapidez.
Deficiencia en la propiedad alquilada
El inquilino puede reclamar una reducción del alquiler o una indemnización en caso de deficiencias. Una deficiencia en el estado de la propiedad o cualquier otra condición tiene como consecuencia la pérdida del disfrute del alquiler al que el inquilino tenía derecho al inicio del contrato de alquiler. Por ejemplo, una deficiencia puede ser: defectos de construcción, goteras en el techo, moho e imposibilidad de obtener un permiso de explotación debido a la ausencia de una salida de emergencia.
Los tribunales no suelen estar dispuestos a juzgar si existe una circunstancia que deba ser atribuida al propietario. En cualquier caso, una mala situación comercial debido a la ausencia de público no es una circunstancia que deba imputarse al propietario. Esto forma parte del riesgo empresarial. Otro factor que influye es que, en muchos casos, la propiedad alquilada todavía se puede utilizar. Por ello, cada vez más restaurantes ofrecen la opción de entrega a domicilio o de recogida de la comida.
La obligación de explotación
La mayoría de los arrendamientos de locales comerciales incluyen una obligación operativa. Esto significa que el inquilino debe usar los locales comerciales alquilados. En circunstancias especiales, la obligación de explotar puede surgir de la ley, pero este no es siempre el caso. Casi todos los propietarios de locales comerciales y de oficinas utilizan los modelos ROZ. Las disposiciones generales asociadas con los modelos ROZ establecen que el inquilino utilizará el espacio arrendado "de manera efectiva, completa, adecuada y personal". Esto significa que el inquilino está sujeto a una obligación operativa.
Hasta el momento, no existe ninguna medida gubernamental general en los Países Bajos que ordene el cierre de un centro comercial o de un espacio de oficinas. Sin embargo, el gobierno ha anunciado que todas las escuelas, establecimientos de restauración, clubes deportivos y de fitness, saunas, clubes de sexo y cafeterías deberán permanecer cerrados en todo el país hasta nuevo aviso. Si un inquilino se ve obligado por orden del gobierno a cerrar la propiedad alquilada, no será responsable de ello.
En la situación actual, el inquilino no tiene que asumir ninguna responsabilidad por este hecho. Según las disposiciones generales, el inquilino también está obligado a cumplir las instrucciones del gobierno. Como empleador, también está obligado a garantizar un entorno de trabajo seguro. Esta obligación se deriva de no exponer a los empleados al riesgo de contagio del coronavirus. En estas circunstancias, el propietario no puede obligar al inquilino a trabajar.
Debido a la atención médica del personal y / o clientes, vemos que los propios inquilinos también eligen cerrar voluntariamente la propiedad arrendada, incluso si el gobierno no les ha ordenado hacerlo. En las circunstancias actuales, creemos que los propietarios no podrán presentar un reclamo por el cumplimiento de la obligación, pago de multas o compensación por daños. Con base en la racionalidad y la equidad, así como en la obligación de limitar el daño por parte del inquilino tanto como sea posible, nos resulta difícil imaginar que el propietario se opondrá a un cierre (temporal).
Uso diferente de la propiedad alquilada
Los establecimientos de alimentos y bebidas están cerrados en este momento. Sin embargo, todavía está permitido recoger y entregar alimentos. Sin embargo, un contrato de alquiler proporciona la mayoría de las veces una política de propósito estricto; lo que hace que recoger sea diferente de un restaurante. Como resultado, un inquilino puede actuar en contra del contrato de alquiler y, posiblemente, perder multas.
En la situación actual, todos tienen el deber de limitar su daño tanto como sea posible. Al cambiar a una función de recogida / entrega, el inquilino cumple. En estas circunstancias, es difícil, con toda razonabilidad, defender el punto de vista de que esto es contrario al propósito contractual. De hecho, es más probable que un arrendador tenga un reclamo sobre el inquilino si el inquilino no hace todo lo que está en su poder para mantener su negocio en funcionamiento y poder pagar el alquiler.
Conclusión
En otras palabras, todos están obligados a limitar su daño tanto como sea posible. El gobierno ya ha anunciado medidas de gran alcance para ayudar a los empresarios y reducir su presión financiera. Se recomienda utilizar las posibilidades de estas medidas. Si un inquilino se niega a hacerlo, puede considerarse difícil transmitir las pérdidas al propietario. Esto también se aplica al revés. Mientras tanto, los políticos también han pedido a los propietarios que moderen la renta durante el próximo período, para que el riesgo sea compartido.
Aunque el inquilino y el propietario tienen una relación contractual entre sí y se aplica el principio de "un trato es un trato", recomendamos hablar entre sí y analizar las posibilidades. El inquilino y el propietario podrían reunirse en estos tiempos excepcionales. Si bien el inquilino no tiene ingresos debido al cierre, los gastos del propietario también continúan. Es en interés de todos que ambas empresas sobrevivan y superen esta crisis.
De esta manera, el inquilino y el propietario pueden acordar que el alquiler se pagará parcialmente temporalmente y que el déficit se recuperará cuando se vuelva a abrir el local comercial. Tenemos que ayudarnos mutuamente en la medida de lo posible y, además, los propietarios no se benefician de los inquilinos en quiebra. Al fin y al cabo, no es fácil encontrar un nuevo inquilino en estos tiempos. Sea cual sea su elección, no tome decisiones apresuradas y déjenos asesorarlo sobre las posibilidades.
Contacto
Debido a que la situación actual es tan impredecible, podemos imaginar que esto puede plantearle muchas preguntas. Seguimos de cerca los desarrollos y nos complace mantenerlo informado sobre la situación más reciente. Si tiene alguna pregunta sobre este artículo, no dude en ponerse en contacto con abogados de Law & More.
