Arrendamiento comercial: 7:290 o 7:230a DCC, ¿qué régimen le corresponde?

El régimen aplicable a su local comercial depende del uso real del mismo, no de lo que figure en el contrato de arrendamiento. Las tiendas, restaurantes, cafeterías, hoteles y campings con zona de venta al público se rigen por el artículo 7:290 del Código Civil neerlandés (CCD) y gozan de una sólida protección legal; las oficinas, almacenes, talleres sin mostrador de atención al público y la mayoría de los demás locales comerciales se rigen por el artículo 7:230a del CCD, que solo protege al arrendatario contra el desahucio inmediato.

Ambos regímenes son de cumplimiento obligatorio. Según el artículo 7:291 del Código Civil neerlandés, las cláusulas que se aparten de las normas del artículo 7:290 en perjuicio del arrendatario pueden ser anuladas, salvo que el juzgado de primera instancia (kantonrechter) las haya aprobado. Este artículo explica las diferencias entre ambos regímenes, cómo clasificar los inmuebles mixtos o de uso mixto y qué deben verificar tanto el arrendatario como el arrendador antes de firmar.

¿Qué se considera espacio comercial según la norma 7:290?

El espacio 7:290 es un espacio comercial donde el público puede entrar y comprar bienes o recibir servicios en el acto. El artículo 7:290(2) del Código Civil de Delhi enumera los comercios minoristas, restaurantes y cafeterías, servicios de comida para llevar y a domicilio, y negocios de artesanía, siempre que el local cuente con una sala accesible al público para el suministro directo de bienes o servicios.

Los hoteles y campings también se rigen por el artículo 7:290 del Código Civil de Delhi, sin el requisito de mostrador de atención al público. Según el artículo 7:290(3) del Código Civil de Delhi, el régimen abarca las dependencias, el terreno perteneciente al inmueble y una vivienda anexa, como el piso situado encima de un local comercial que se alquila junto con este.

¿Qué empresas suelen cumplir los requisitos?

Los inquilinos típicos del artículo 7:290 son una panadería con tienda en la parte delantera, una boutique de ropa, una peluquería, un taller de reparación de bicicletas con mostrador de venta, un establecimiento de comida para llevar y un hotel. Lo que tienen en común es que los clientes entran en el local para obtener un producto o servicio en ese mismo momento, que es el criterio establecido en el artículo 7:290(2)(a) del Código Civil neerlandés.

¿Qué se considera espacio comercial según las 7:230 a. m.?

El espacio 7:230a es la categoría residual: toda propiedad construida que no sea ni vivienda ni espacio 7:290. Por lo tanto, el artículo 7:230a del DCC abarca oficinas, almacenes, centros de distribución, fábricas, garajes, despachos de abogados, arquitectos y fisioterapeutas, y salas de exposición donde los clientes no pueden comprar en el acto.

La protección se limita al desahucio. Una vez finalizado el contrato de arrendamiento, el inquilino puede solicitar al tribunal una prórroga del plazo para desalojar la vivienda, pero debe hacerlo dentro de los dos meses siguientes a la notificación por escrito del arrendador (Artículo 7:230a(1) del Código Civil de Dublín). El tribunal puede conceder una prórroga de hasta un año, la cual puede extenderse dos veces por un año adicional a solicitud del inquilino, es decir, un máximo de tres años (Artículo 7:230a(5) del Código Civil de Dublín).

¿En qué se diferencian ambos regímenes en la práctica?

Las diferencias radican en la duración, la rescisión, la revisión del alquiler y la libertad contractual. La tabla que aparece a continuación resume los puntos principales; los párrafos siguientes los explican.

¿Cuánto dura un contrato de arrendamiento de 7:290?

Un contrato de arrendamiento conforme al artículo 7:290 tiene una duración mínima de cinco años y se prorroga automáticamente por otros cinco años (Artículo 7:292 del Código Civil de Delhi). Se permite un plazo inicial mayor. Un contrato de arrendamiento de dos años o menos queda fuera de esta protección, pero si el uso se prolonga más allá de dos años, se genera automáticamente un contrato de arrendamiento de cinco años, descontando los dos años ya transcurridos (Artículo 7:301 del Código Civil de Delhi).

Para el espacio 7:230a no existen plazos mínimos. Las partes pueden acordar un año, tres años o cualquier otra duración, y un contrato de arrendamiento de plazo fijo finaliza cuando expira dicho plazo sin previo aviso (Artículo 7:228(1) DCC).

¿Cómo puede el propietario rescindir un contrato de arrendamiento 7:290?

El arrendador debe notificar mediante auto judicial o carta certificada, con al menos un año de antelación, la finalización del contrato de arrendamiento (Artículo 7:293 del Código Civil de Dublín). La notificación debe indicar los motivos, de lo contrario será nula (Artículo 7:294 del Código Civil de Dublín).

Si el arrendatario no llega a un acuerdo por escrito en un plazo de seis semanas, el contrato de arrendamiento continúa vigente hasta que el tribunal se pronuncie sobre la reclamación del arrendador (Artículo 7:295 del Código Civil de Dublín). Al término de los primeros cinco años, el tribunal solo puede rescindir el contrato por mala gestión del negocio del arrendatario o por necesidad personal urgente del arrendador o sus familiares directos (Artículo 7:296(1) del Código Civil de Dublín). Transcurridos diez años, el tribunal pondera los intereses de ambas partes (Artículo 7:296(3) del Código Civil de Dublín). La segunda parte de esta serie trata la rescisión en detalle.

¿Se puede revisar el alquiler?

En el caso del espacio 7:290, cualquiera de las partes puede solicitar al tribunal que ajuste el alquiler al promedio de alquileres de locales similares en la zona durante los cinco años anteriores (Artículo 7:303 del Código Civil de Delhi). La solicitud solo será admisible con el dictamen de uno o más peritos designados de común acuerdo por las partes o por el tribunal (Artículo 7:304 del Código Civil de Delhi).

Para el espacio 7:230a, este derecho legal no existe. El alquiler se rige por el contrato, generalmente con una cláusula de indexación anual basada en el índice de precios al consumidor de la CBS.

¿Puede usted aceptar términos que se aparten de la ley?

En el caso de los espacios 7:290, las cláusulas que se desvíen de la protección legal en detrimento del arrendatario pueden ser anuladas, a menos que el juzgado de distrito las haya aprobado previamente (Artículo 7:291 del Código Civil). El juzgado solo aprueba la cláusula si esta no afecta sustancialmente los derechos del arrendatario o si este no necesita dicha protección dada su situación.

En el caso del espacio 7:230a, las partes tienen amplia libertad para llegar a sus propios acuerdos, dentro de los límites de la razonabilidad y la equidad (redelijkheid en billijkheid). El derecho del inquilino a solicitar una prórroga del plazo de desalojo se mantiene, salvo que el inquilino haya notificado la rescisión por sí mismo o haya aceptado explícitamente la misma (Artículo 7:230a(2) del DCC).

¿Cómo se clasifica el uso mixto o límite?

En los casos de uso mixto, el tribunal examina qué uso predomina. Si una tienda con mostrador de ventas es el núcleo del negocio y el almacén en la parte trasera es secundario, todo el inmueble se rige por el artículo 7:290 del Código Civil de Delhi; si el almacén es la función principal y el mostrador es secundario, se aplica el artículo 7:230a del Código Civil de Delhi.

Sala de exposición, tienda online o consulta en casa

Una sala de exposición donde los clientes pueden ver los productos pero no comprarlos allí mismo carece del suministro directo exigido por el artículo 7:290(2)(a) del Código Civil neerlandés y, por lo general, se considera un espacio 7:230a. Una tienda en línea con solo un punto de recogida se evalúa de la misma manera: recoger un paquete no equivale a comprar en el establecimiento. La sala de tratamiento de un fisioterapeuta autónomo en su domicilio tampoco suele considerarse un espacio 7:290.

En caso de duda, el tribunal decidirá basándose en el uso previsto acordado por las partes y en el uso real del inmueble. Una cláusula que indique «este espacio no cumple con los requisitos de 7:290» no vincula al tribunal si el uso real demuestra lo contrario.

¿Qué debes comprobar como inquilino?

• ¿Existe una sala abierta al público donde los clientes compren bienes o reciban servicios en el acto (Artículo 7:290(2) DCC)?
• ¿Describe el contrato de arrendamiento el uso previsto de forma concreta, de manera que coincida con la forma en que realmente utilizará el local?
• ¿Contiene el contrato de arrendamiento cláusulas que se desvíen de los artículos 7:290-7:310 del Código del Distrito de Columbia en su perjuicio, y las ha aprobado el tribunal de distrito?
• ¿El plazo es de dos años o menos, y qué sucede si se permanece más tiempo (Artículo 7:301 DCC)?
• Para el espacio 7:230a: tenga en cuenta el plazo de dos meses después de una notificación escrita de desalojo para solicitar al tribunal más tiempo.
• ¿El propietario utiliza el correcto? Modelo ROZ ¿Para qué tipo de local?

¿Qué debes comprobar como propietario?

• ¿Qué régimen se desprende del uso previsto y real, y se ajusta la estructura de renta y plazos a ese régimen?
• Para el espacio 7:290: envíe cualquier notificación por auto judicial o carta certificada, al menos un año antes del final del plazo, indicando los motivos (Artículos 7:293-7:294 DCC).
• Compruebe si existe algún terreno disponible conforme al artículo 7:296 del DCC en el momento en que desee rescindir el contrato de arrendamiento.
• Las cláusulas que se desvíen de lo estipulado deberán ser aprobadas por el tribunal de distrito antes de que comience el contrato de arrendamiento (Artículo 7:291 DCC).
• Para un contrato de arrendamiento a corto plazo de hasta dos años: anote la fecha de finalización, ya que el uso continuado más allá de dos años crea un contrato de arrendamiento de cinco años (Artículo 7:301(2) DCC).
• Para el espacio 7:230a: entregue un aviso escrito claro para desalojar, lo que inicia el período de dos meses del inquilino.

¿Qué podemos hacer por usted con la clasificación de arrendamientos comerciales?

Nuestros abogados especializados en arrendamientos asesoran tanto a inquilinos como a propietarios sobre ambos regímenes. Podemos:

• Evalúe si su local es un espacio 7:290 o 7:230a, según el contrato de arrendamiento y el uso real;
• Revise el borrador del contrato de arrendamiento y el modelo ROZ antes de firmar, y marque las cláusulas que requieren aprobación judicial;
• presentar una solicitud de aprobación de cláusulas desviadas ante el tribunal subdistrital de conformidad con el Artículo 7:291 DCC;
• Redactar o revisar un aviso de despido, incluyendo el formulario, el plazo de preaviso de un año y los motivos;
• Presente una solicitud para extender el período de desalojo conforme al Artículo 7:230a del Código Civil de Delhi dentro del plazo de dos meses;
• preparar una reclamación de revisión de alquiler conforme a los artículos 7:303-7:304 del DCC, incluyendo el nombramiento del perito.

Resumen

• El régimen se deriva del uso real del local, no de la denominación que figura en el contrato de arrendamiento.
• El espacio 7:290 (tiendas, restaurantes, hoteles, campings) tiene un plazo de 5+5 años, y solo se puede rescindir por motivos legales y mediante una revisión judicial del alquiler.
• Los espacios 7:230a (oficinas, almacenes, salas de exposición) no tienen protección de plazo; el inquilino solo puede solicitar hasta tres años adicionales para desocupar el inmueble.
• En el caso de usos mixtos, el uso predominante es el que determina el resultado.
• Cualquier desviación de las reglas 7:290 en detrimento del inquilino requiere la aprobación previa del tribunal de subdistrito.

Más artículos de esta serie sobre derecho de arrendamiento comercial.

• Parte 2: Rescisión de un contrato de arrendamiento comercial: plazos de preaviso, motivos y dificultades
• Parte 3: Defectos en su local comercial: derechos, mantenimiento y reducción del alquiler.

Preguntas frecuentes