Buying a house in the Netherlands as a foreigner

La compra de una vivienda en los Países Bajos sigue un procedimiento legal definido: una oferta, una escritura de compraventa, un periodo de reflexión legal, condiciones suspensivas, un depósito y una escritura notarial de transmisión registrada en el Registro de la Propiedad. La mayoría de la información para extranjeros proviene de agentes inmobiliarios y se centra en el precio. Este artículo, en cambio, describe los pasos legales: qué le vincula y cuándo, y de qué puede desistir. Se trata de asesoramiento legal, no financiero.

¿Puede un ciudadano extranjero comprar una casa en los Países Bajos?

Sí. No existe ninguna restricción de nacionalidad para la propiedad de inmuebles residenciales en los Países Bajos. No es necesario ser ciudadano neerlandés, ciudadano de la UE ni residente en los Países Bajos para ser propietario registrado. No se requiere permiso ni periodo mínimo de residencia. El Registro de la Propiedad (Kadaster) registra al propietario de cada parcela independientemente de su pasaporte.

Dos puntos suelen confundirse con prohibiciones inexistentes. Primero, la propiedad no es un estatus migratorio: comprar una vivienda no otorga derecho de residencia, y la situación migratoria irregular no impide poseer una propiedad. Segundo, algunos municipios restringen la compra para alquilar, no a los extranjeros. Según el programa denominado opkoopbescherming , vigente desde el 1 de enero de 2022, un municipio puede designar barrios donde una vivienda de precio económico o medio no puede alquilarse durante un período posterior a la compra sin un permiso. La normativa se centra en el uso que se le dé a la vivienda, no en la identidad del propietario.

Lo que necesitas tener listo antes de presentar tu oferta.

Un número de servicio ciudadano (BSN)

El BSN se emite automáticamente a todas las personas inscritas en el Registro Civil neerlandés; los no residentes pueden, en cambio, inscribirse en el Registro de No Residentes y obtenerlo de esa forma. La titularidad no depende de tener un BSN, pero sí de la declaración del impuesto de transmisiones patrimoniales que presenta el notario, y los bancos la solicitarán.

Una cuenta bancaria holandesa

Aunque no existe ninguna ley que lo exija, es recomendable tenerlo. El precio y los gastos se abonan en la cuenta de clientes del notario ( derdengeldenrekening ), y los pagos desde una cuenta extranjera son más lentos y suelen verse afectados por controles contra el blanqueo de capitales. Si los fondos no se han acreditado la mañana de la transferencia, esta se detendrá.

Lo que un prestamista hipotecario exigirá a nivel legal.

• Una hipoteca holandesa es un derecho real creado mediante una escritura notarial independiente, otorgada en la misma cita que la transmisión y registrada en los mismos registros.
• El prestamista oferta escrita vinculante A esto debería estar vinculada su condición de financiación. Una indicación provisional no es una oferta, y confiar en ella es la forma más común en que los compradores pierden su depósito.
• Si está casado o en una unión civil registrada, su cónyuge generalmente deberá ser parte del proceso o dar su consentimiento. Los regímenes matrimoniales extranjeros complican este proceso; consulte con el notario cuanto antes.

Agentes inmobiliarios: ¿quién actúa para quién?

Aquí es donde los compradores extranjeros suelen encontrarse con más problemas. El agente que les muestra la casa, responde a sus preguntas y redacta la escritura de compraventa es el agente del vendedor ( verkoopmakelaar ), contratado y pagado por el vendedor y que actúa en su interés. Nada de lo que se diga durante la visita cambia eso. No es neutral, no es su asesor y no tiene la obligación de negociar una rebaja del precio ni de aconsejarles sobre las condiciones que deberían exigir.

Usted contrata a un agente de compra ( aankoopmakelaar ) para que realice la tasación, presente ofertas, verifique la comunidad de propietarios y el informe pericial, y le ayude a cumplir con su obligación de investigar. Según las normas profesionales de las principales asociaciones de agentes, un mismo agente no debe representar a ambas partes en la misma transacción.

La oferta y por qué aún no te vincula

El precio de venta es una invitación a negociar, no una oferta. El vendedor puede rechazar la oferta más alta, aceptar una más baja en mejores condiciones o vender en otro lugar. Si hay mucho interés, la propiedad puede someterse a licitación pública ( inschrijving ), y el vendedor aún tiene la opción de vender.

El punto legal más importante es el siguiente: cuando el comprador es un particular que no actúa en el ejercicio de una actividad empresarial o profesional, y la propiedad está destinada a vivienda, la compraventa debe formalizarse por escrito (art. 7:2 BW). Hasta que ambas partes no firmen la escritura, no existe venta vinculante. Una oferta aceptada por teléfono, correo electrónico o palabra no genera ningún compromiso.

La consecuencia es incómoda: tampoco vincula al vendedor. Hasta la firma, puede aceptar una oferta mayor y usted no tiene ningún derecho. Los compradores que asumen que "nuestra oferta fue aceptada" significa que la casa es suya y, en consecuencia, organizan la mudanza, quedan expuestos. Insista en obtener la escritura por escrito cuanto antes.

La escritura de compra (koopovereenkomst)

Casi todas las viviendas existentes se venden mediante un modelo estándar de escritura de compraventa elaborado conjuntamente por las asociaciones de agentes inmobiliarios y las organizaciones de consumidores. Su uso no es obligatorio, pero cualquier excepción merece ser cuestionada: el modelo está diseñado para ser equilibrado, por lo que una cláusula añadida suele favorecer al vendedor. Al menos, compruebe lo siguiente:

• La descripción catastral y si el terreno es de propiedad absoluta o está sujeto a un contrato de arrendamiento.
• La lista de elementos móviles y accesorios: se pueden evitar las disputas sobre cocinas y suelos.
• La fecha de transferencia y la fecha de ocupación, que pueden diferir.
• Las condiciones precedentes, sus plazos y cómo deben invocarse.
• El depósito o garantía bancaria, y cuándo debe presentarse.
• Cláusulas añadidas: una cláusula de antigüedad, una cláusula de venta "tal cual", una cláusula sobre el amianto o una que indique que el vendedor nunca vivió allí.
• Gravámenes: servidumbres, obligaciones cualitativas y restricciones municipales.

Haga revisar la escritura antes de firmarla: una vez transcurrido el período de reflexión y vencidas las condiciones, sus términos se convierten simplemente en su contrato.

El período de reflexión legal

El comprador particular de una vivienda dispone de un plazo legal de reflexión de tres días durante el cual puede rescindir la compra (art. 7:2 BW).

• El plazo comienza al día siguiente de que le entreguen la escritura firmada, o una copia. Solicite un recibo con fecha.
• Al menos dos de los tres días no deben ser sábado, domingo ni día festivo reconocido; de lo contrario, se añade un día.
• No es necesario dar ninguna explicación ni se debe pagar ninguna compensación. Protege únicamente al comprador; el vendedor no tiene ningún derecho equivalente.
• Disuelva por escrito y asegúrese de que el aviso alcances El vendedor o agente de ventas dentro del plazo — enviado el último día pero recibido más tarde es demasiado tarde.

Condiciones precedentes (ontbindende voorwaarden)

Las condiciones suspensivas son las cláusulas de rescisión negociadas en la escritura: la protección más valiosa del comprador y lo primero que se sacrifica en un mercado competitivo. Renunciar a ellas para ganar una subasta convierte una compra sin financiación en una deuda personal de aproximadamente el diez por ciento del precio.

La condición de financiación

• Establezca un plazo realista. Lo habitual son entre cuatro y seis semanas; un prestamista que opere con ingresos extranjeros o empleos en período de prueba podría necesitar más tiempo.
• Especifique el importe y, de ser posible, las condiciones en las que debe estar disponible la financiación.
• El modelo de escritura normalmente requiere que la invocación sea documentadoNotificación por escrito, presentada a tiempo y respaldada por la negativa del prestamista. Una declaración sin respaldo que indique que la financiación fracasó suele ser rechazada.
• Si no se va a cumplir el plazo, solicite una prórroga por escrito. antes Caduca y se obtiene el acuerdo por escrito del vendedor. El silencio no es una prórroga.

El estado del estudio estructural

Esto permite disolver o renegociar el contrato si una inspección revela que los costos de reparación superan un umbral acordado. Dos cosas deben ser correctas: el umbral y qué costos se tienen en cuenta para alcanzarlo; una condición que solo considera las reparaciones "inmediatamente necesarias" es mucho más restrictiva que una que considera todos los defectos encontrados.

La condición de garantía hipotecaria nacional

La Garantía Hipotecaria Nacional (Garantía Nationale Hypotheek, NHG) reduces the lender’s risk and normally the interest rate, and protects the borrower against a residual debt in defined circumstances. The maximum loan that can be guaranteed, the higher ceiling that applies where energy-saving measures are financed with it, and the one-off fee are set each year by the Stichting Waarborgfonds Eigen Woningen and published on its own website; ask your lender for the figures current on the date of your application. Because NHG attaches to the loan rather than the house, a buyer relying on it should make the purchase conditional on obtaining finance con NHG, no solo en la obtención de financiación.

Sea cual sea la condición, la regla es la misma: invocarla a tiempo, por escrito y en la forma que estipula el contrato. Una condición invocada incorrectamente no tiene validez.

El depósito o garantía bancaria

La escritura normalmente le exigirá que, dentro de un plazo determinado tras el vencimiento de las condiciones, abone un depósito en la cuenta del notario o proporcione una garantía bancaria. El modelo de contrato de compraventa de la NVM, VBO, VastgoedPRO y Vereniging Eigen Huis fija este importe en el 10 % del precio de compra . La garantía la emite su banco a cambio de una comisión y evita la inmovilización de efectivo; el depósito lo retiene el notario y se descuenta del precio en el momento de la transferencia. Ambas opciones garantizan la penalización que se le impondría en caso de incumplimiento de la escritura. El incumplimiento de este plazo constituye una infracción, y es el plazo que con mayor frecuencia incumplen los compradores que financian la compraventa desde el extranjero.

La encuesta, la divulgación y su propio deber de investigar

La legislación neerlandesa impone obligaciones a ambas partes. El vendedor debe entregar un inmueble conforme al contrato y apto para su uso normal como vivienda (art. 7:17 BW), y debe transferirlo libre de cargas y restricciones especiales, salvo las que usted haya aceptado expresamente (art. 7:15 BW). Asimismo, debe revelar toda la información que posea sobre el inmueble.

Frente a esto, se alza el deber del comprador de investigar. Los defectos que podrías haber descubierto simplemente observando, preguntando o encargando una inspección son, por lo general, tu responsabilidad. El deber de informar suele ser más fuerte cuando el vendedor conocía un defecto y no dijo nada, pero nunca cuentes con ganar esa discusión. En su lugar, investiga: encarga una inspección, lee el cuestionario del vendedor y el plan ambiental, y en el caso de un piso, los documentos de la comunidad de propietarios.

Dos cláusulas transfieren el riesgo al comprador. La cláusula de antigüedad ( ouderdomsclausule ), común en casas antiguas, limita la responsabilidad del vendedor para que el comprador acepte los estándares de construcción y mantenimiento propios de la época del edificio; la redacción es importante, ya que algunas versiones van más allá de los defectos genuinamente relacionados con la antigüedad. La cláusula "tal cual" vende la propiedad en su estado actual, excluyendo la responsabilidad del vendedor en la medida en que lo permita la ley, y suele ir acompañada de una cláusula que indica que el vendedor nunca vivió allí. Si encuentra alguna de estas cláusulas, la inspección deja de ser opcional.

If a defect emerges after transfer, notify the seller in writing at once. Art. 7:23 BW requires the buyer to complain within a reasonable time (bekwame tijd) of discovering the defect, or of the moment he ought reasonably to have discovered it; the fixed two-month period of that article applies to consumer purchases of movable goods, not to the purchase of a house, so there is no safe number of weeks to rely on. A buyer who waits loses the claim.

El notario, la escritura de transmisión y el momento de la propiedad.

En los Países Bajos, la propiedad no puede transmitirse de forma privada. La titularidad se transfiere únicamente mediante escritura pública de transmisión otorgada por un notario público habilitado en los Países Bajos, seguida de su inscripción en el Registro de la Propiedad (art. 3:89 BW). La transmisión también requiere un título válido y un vendedor con capacidad de disposición (art. 3:84 BW).

La mayor parte de su protección reside en el trabajo del notario:

• Se realizan búsquedas en los registros para confirmar la propiedad del vendedor e identificar hipotecas, embargos, servidumbres y restricciones; este proceso se repite el día de la firma y después del registro.
• Verifica tu identidad y el origen de tus fondos conforme a las normas contra el blanqueo de capitales.
• Redacta la escritura de transferencia y, si usted está solicitando un préstamo, la escritura de hipoteca, y emite un estado de cuenta de finalización.
• Garantiza la cancelación de las hipotecas existentes, entrega el dinero al vendedor solo una vez que se confirma que el registro está en regla y paga el impuesto de transferencia.

La propiedad se adquiere al registrarse la escritura, no al firmarla ni al realizar el pago. Tradicionalmente, el comprador elige al notario, ya que es quien paga. Es importante elegir bien: las tarifas varían, y conviene buscar un notario que trabaje en inglés.

Costes

Las viviendas existentes suelen venderse. Costo de compra (kk): el comprador asume los gastos de transferencia además del precio. La obra nueva suele ser vrij op naam (de), con ellos incluidos. El elemento principal es impuesto de transmisiones patrimoniales (sobregirar). Four regimes exist side by side: a one-off exemption for a first-time buyer within an age bracket who will live in the home and whose purchase stays under a maximum value; a reduced rate for a dwelling you will occupy yourself as your main residence; a higher rate for a dwelling you will not occupy, such as a holiday home or a buy-to-let; and the general rate for other immovable property. The rates, the age bracket and the value ceiling sit in the Wet op belastingen van rechtsverkeer, are adjusted by the legislature in the annual tax package, and are published by the Belastingdienst; check the figure applying on the date of transfer rather than the date of the contract, and take it from your tax adviser. The rate for dwellings not used as a main residence was reduced with effect from 1 January 2026, so older summaries quote a higher figure.

Also budget for the notary’s fees for the transfer and mortgage deeds; the Land Registry registration fee for each deed, set annually by the Kadaster; a valuation; a survey; the NHG fee; mortgage advice; and a buying agent’s fee.

Arrendamiento de terrenos y asociaciones de propietarios

Arrendamiento de terreno (arrendamiento). En partes de Amsterdam En otras ciudades, se compra el edificio y un contrato de arrendamiento a largo plazo del terreno, no el terreno en sí: un derecho de uso, sujeto a condiciones y a una renta que puede ser fija, revisada periódicamente o adquirida a perpetuidad. Lea las condiciones y el mecanismo de revisión antes de presentar su oferta; una revisión que venza poco después de la compra puede resultar costosa.

Asociaciones de propietarios ( Vereniging van Eigenaars , VvE). Comprar un piso implica adquirir el derecho de propiedad, y la membresía es automática y obligatoria. Antes de firmar, obtenga la escritura de división, el reglamento interno, las actas recientes, las cuentas, el saldo del fondo de reserva y cualquier plan de mantenimiento, y verifique si se han acordado obras importantes pero no se han pagado. Una asociación con fondos insuficientes representa una carga que usted hereda.

Si el vendedor no cumple

Una vez transcurrido el plazo de reflexión y vencidas las condiciones, el contrato vincula a ambas partes. Si el vendedor se niega a realizar la transferencia en la fecha acordada, el modelo estándar prevé una solución estructurada: notificar por escrito el incumplimiento, respetando el plazo estipulado en el contrato; si el vendedor sigue sin cumplir, se puede rescindir el contrato y reclamar la penalización, o bien exigir el cumplimiento y reclamar una penalización diaria por la demora. La penalización suele ser del 10 % del precio de compra , razón por la cual el depósito se fija en esa cantidad.

El mismo mecanismo se vuelve en tu contra: un comprador que no puede completar la compra, sin ninguna condición que pueda invocar, se enfrenta a esa penalización, y el notario retiene el depósito. Busca asesoramiento ante el primer indicio de que no se cumplirá con el plazo.

Cronología paso a paso