Protección de alquiler

Cuando alquila un alojamiento en los Países Bajos, automáticamente tiene derecho a la protección del alquiler. Lo mismo se aplica a sus coarrendatarios y subarrendatarios. En principio, la protección del alquiler comprende dos aspectos: protección del precio del alquiler y protección del alquiler contra la rescisión del contrato de arrendamiento en el sentido de que el propietario no puede simplemente rescindir el contrato de arrendamiento. Si bien ambos aspectos de la protección del alquiler se aplican a los inquilinos de viviendas sociales, este no es el caso de los inquilinos de viviendas en el sector libre. En este blog se analiza qué protección del alquiler está en cuestión, cuándo y qué implica exactamente la protección del precio del alquiler o la protección del alquiler en el contexto de la rescisión del alquiler. Pero primero, este blog analiza la condición denominada espacio vital para la aplicación general de la protección de arrendamiento.

Espacio vital

Para la aplicación de las disposiciones legales relativas a la protección del alquiler, primero debe ser una cuestión de espacio habitable. Según el artículo 7: 233 del Código Civil holandés, se debe entender por espacio habitable un bien inmueble construido en la medida en que se alquila como una casa independiente o no autónoma, una caravana o un puesto destinado a la residencia permanente. Por tanto, no se hace más distinción entre inquilinos de viviendas independientes o no autónomas a los efectos de la protección del alquiler.

El concepto de espacio habitable también incluye los accesorios inmuebles, es decir, instalaciones que por su naturaleza están indisolublemente ligadas a la vivienda, caravana o parcela o que forman parte de ella en virtud del contrato de alquiler. En un conjunto de viviendas, esto puede ser, por ejemplo, el hueco de la escalera, las galerías y pasillos, así como las instalaciones centrales si están designadas por contrato como espacios que no tienen carácter público.

Sin embargo, no hay espacio habitable en el sentido de la Sección 7: 233 del Código Civil holandés si se trata de:

• uso a corto plazo del espacio habitable; si este es el caso se determina sobre la base de la naturaleza del uso, por ejemplo, como casa de vacaciones o casa de cambio. En este sentido, corta duración se refiere, por tanto, al uso y no al tiempo pactado;
• un espacio vital dependiente; este es el caso si la casa se alquila junto con el local comercial; en ese caso, la vivienda forma parte del espacio comercial alquilado, de modo que no se aplican a la vivienda las condiciones de la vivienda sino las disposiciones relativas al espacio comercial;
• una casa flotante; este es un fenómeno que no se ajusta a la definición legal del artículo 7: 233 del Código Civil holandés. Por lo general, una casa así no puede considerarse propiedad inmueble, porque no existe una asociación duradera con el suelo o el banco.

Protección del precio de alquiler

Si se cumple la condición de espacio habitable descrita anteriormente, el inquilino disfrutará en primer lugar de la protección del precio del alquiler. En ese caso, se aplican los siguientes puntos de partida:

• la relación entre la calidad, incluida la ubicación del alojamiento alquilado, y el alquiler que debe pagarse por él, debe ser razonable;
• el inquilino tiene la opción en todo momento de que el Comité de Alquiler evalúe el precio de alquiler inicial; esto solo es posible dentro de los 6 meses posteriores al inicio del contrato de arrendamiento; la decisión del Comité de Rentas es vinculante, pero aún se puede presentar al Tribunal del Subdistrito para su revisión;
• el propietario no puede proceder con un aumento ilimitado de la renta; Se aplican límites legales específicos al aumento de alquiler, como el porcentaje máximo de aumento de alquiler determinado por el Ministro;
• Las disposiciones legales relativas a la protección del alquiler son ley obligatoria, es decir, el propietario no puede desviarse de ellas en el contrato de arrendamiento en detrimento del inquilino.

Por cierto, los principios establecidos solo se aplican al inquilino de una vivienda social. Este es el espacio habitable que cae dentro del sector de alquiler regulado y, por lo tanto, debe distinguirse del espacio habitable que pertenece al sector de alquiler liberalizado o gratuito. En el caso de vivienda liberalizada o gratuita, el alquiler es tan alto que el inquilino ya no es elegible para el subsidio de alquiler y, por lo tanto, queda fuera de la protección de la ley. El límite entre vivienda social y liberalizada está aproximadamente al precio de alquiler de aproximadamente 752 euros al mes. Si el precio de alquiler acordado excede este monto, el inquilino ya no puede confiar en los principios descritos anteriormente, porque entonces se trata del alquiler de una vivienda liberalizada.

Protección del alquiler contra la rescisión del contrato de alquiler

Sin embargo, para la aplicación del otro aspecto de la protección del alquiler, no se hace distinción entre inquilinos de vivienda social y liberalizada. En otras palabras, esto significa que cada inquilino de un espacio habitable está protegido en gran medida y automáticamente contra la rescisión del contrato de alquiler, en el sentido de que el propietario no puede simplemente cancelar el contrato de alquiler. En este contexto, el inquilino está específicamente protegido porque:

• la rescisión por parte del propietario no resuelve el contrato de arrendamiento de conformidad con el artículo 7: 272 del Código Civil holandés; en principio, corresponde al arrendador intentar primero efectuar la rescisión del contrato de alquiler por consentimiento mutuo. Si eso no funciona y el inquilino no está de acuerdo con la rescisión, la rescisión del arrendador no resuelve realmente el contrato de alquiler. Esto significa que el contrato de alquiler continúa como de costumbre y el propietario tiene que presentar un reclamo legal para la rescisión del contrato de alquiler con la corte del subdistrito. En ese caso, el contrato de alquiler no terminará hasta que el tribunal haya tomado una decisión irrevocable sobre el reclamo de despido del propietario.
• En vista del artículo 7: 271 del Código Civil holandés, el propietario debe indicar una razón para la terminación.; si el arrendador va a rescindir el contrato de alquiler deberá cumplir con las formalidades del citado artículo del Código Civil. Además del período de preaviso, una causal de rescisión es una formalidad importante en este contexto. Por lo tanto, el arrendador debe indicar uno de los motivos para la rescisión en su aviso de rescisión, como se establece en el artículo 7: 274 párrafo 1 del Código Civil holandés:

1. el inquilino no se ha comportado como un buen inquilino
2. se trata de alquiler por un período fijo
3. el arrendador necesita urgentemente el alquiler para su propio uso
4. el inquilino no acepta una oferta razonable para celebrar un nuevo contrato de alquiler
5. el propietario quiere realizar un uso de la tierra en el alquiler de acuerdo con un plan de zonificación válido
6. los intereses del arrendador en la terminación del contrato de arrendamiento superan a los del inquilino en la continuación del contrato de arrendamiento (en caso de arrendamiento de arrendador)

• el contrato de arrendamiento solo puede ser rescindido por un juez por los motivos establecidos en el artículo 7: 274 párrafo 1 del Código Civil holandés; Los motivos antes mencionados son exhaustivos: es decir, si se lleva a cabo un procedimiento judicial ante los tribunales, no es posible la rescisión del contrato de alquiler por otros motivos. Si surge uno de los motivos antes mencionados, el tribunal también debe conceder la terminación del reclamo del inquilino. En ese caso, por lo tanto, no hay lugar para una (más) ponderación de intereses. Sin embargo, se aplica una excepción a este punto con respecto al motivo de rescisión por uso personal urgente. Cuando se permite el reclamo, el tribunal también determinará el momento del desalojo. Sin embargo, si se rechaza el reclamo de rescisión del arrendador, este no podrá rescindir el contrato de arrendamiento en cuestión nuevamente durante tres años.

Ley de movimiento del mercado de alquiler

Anteriormente, la protección del alquiler estaba sujeta en la práctica a muchas críticas: la protección del alquiler habría ido demasiado lejos y hay más propietarios a quienes les gustaría alquilar la casa si la protección del alquiler no fuera tan estricta. El legislador se ha mostrado sensible a esta crítica. Por este motivo, el legislador ha optado por introducir esta ley a partir del 1 de julio de 2016, la Ley de Transmisiones del Mercado de Alquiler. Con esta nueva ley, la protección del inquilino se volvió menos estricta. En el contexto de esta ley, estos son los cambios más importantes:

• para los contratos de alquiler con respecto al espacio habitable independiente de dos años o menos y para los contratos de alquiler con respecto al espacio habitable no independiente de cinco años o menos, se ha hecho posible que el propietario alquile sin protección del alquiler. Esto significa que el contrato de alquiler termina por aplicación de la ley después del plazo acordado y no tiene que ser rescindido por el propietario como antes.
• con la introducción de contratos para grupos destinatarios, también se ha facilitado al propietario la rescisión del contrato de alquiler de viviendas destinadas a un grupo destinatario específico, como los estudiantes. Si el inquilino ya no pertenece a un grupo objetivo específico y, por ejemplo, ya no puede ser considerado un estudiante, el propietario podrá proceder con la rescisión por motivos de uso personal urgente de manera más fácil y rápida.

¿Es usted un inquilino y desea saber para qué protección de alquiler es elegible? ¿Es usted un propietario que quiere rescindir el contrato de alquiler? ¿O tienes alguna otra pregunta sobre este blog? Entonces contacta Law & More. Nuestros abogados son expertos en derecho de alquiler y estarán encantados de asesorarle. También pueden ayudarlo legalmente en caso de que su disputa de alquiler dé lugar a procedimientos legales.