El desalojo es un procedimiento drástico tanto para el inquilino como para el propietario. Después de todo, tras el desalojo, los inquilinos se ven obligados a abandonar la propiedad alquilada con todas sus pertenencias, con todas sus consecuencias de largo alcance. Por lo tanto, el propietario no puede simplemente proceder con el desalojo si el inquilino no cumple con sus obligaciones bajo el contrato de alquiler. Aunque el desalojo no está explícitamente regulado por la ley, se aplican reglas estrictas a este procedimiento.
Para poder proceder con el desalojo, el propietario debe recibir una orden de desalojo del tribunal. Esta orden judicial incluye permiso para desalojar la propiedad alquilada en una fecha determinada por el tribunal. Si el inquilino no está de acuerdo con la orden de desalojo, el inquilino puede apelar contra esta orden judicial. La presentación de una apelación generalmente suspende el efecto de la orden judicial y, por lo tanto, el desalojo, hasta que el tribunal de apelación haya decidido sobre esto. Sin embargo, si la orden de desalojo ha sido declarada ejecutoria por el tribunal, la apelación del inquilino no dará lugar a la suspensión y el propietario puede proceder con el desalojo. Este curso de eventos representa un riesgo para el arrendador si el tribunal de apelaciones decide lo contrario en caso de desalojo.
Antes de que el tribunal otorgue el permiso de desalojo, el propietario debe haber rescindido el contrato de alquiler. El propietario puede terminar a través de los siguientes métodos:
disolución
Para este método de terminación, debe haber una deficiencia del inquilino en el cumplimiento de sus obligaciones del contrato de alquiler correspondiente, en otras palabras, incumplimiento. Este es el caso si el inquilino, por ejemplo, crea una renta atrasada o causa molestias ilegales. La deficiencia del inquilino debe ser suficiente para justificar la disolución del contrato de alquiler. Si la propiedad alquilada se refiere a un espacio residencial o un espacio comercial de tamaño mediano, el inquilino disfrutará de protección en el sentido de que la disolución solo puede tener lugar a través del procedimiento judicial.
Cancelación
Esta es otra forma de terminación. Los requisitos que debe cumplir el arrendador en este contexto dependen del tipo de propiedad alquilada. Si la propiedad alquilada se refiere a un espacio residencial o un espacio comercial de tamaño medio, el inquilino se beneficia de la protección en el sentido de que la cancelación solo se produce por una serie de motivos exhaustivos a que se refiere el artículo 7: 274 y 7: 296 de la Código civil holandés. Uno de los motivos que puede invocarse en ambos casos es, por ejemplo, el uso personal urgente del inmueble alquilado. Además, el arrendador debe respetar otras formalidades, como los plazos.
¿El espacio alquilado no es un espacio habitable o un espacio comercial de tamaño mediano, es decir, un espacio comercial 230a? En ese caso, el inquilino no disfruta de la protección de alquiler como se mencionó anteriormente y el propietario puede efectuar la terminación del contrato de alquiler de manera relativamente rápida y fácil. Sin embargo, esto de ninguna manera se aplica al desalojo. Después de todo, un inquilino de un llamado espacio comercial 230a tiene derecho a protección de desalojo conforme al Artículo 230a del Código Civil Holandés en el sentido de que el inquilino puede solicitar una extensión del período de desalojo por un máximo de un año dentro de los dos meses posteriores a la notificación escrita de desalojo. Dicha solicitud también se puede hacer al inquilino que ya ha dejado o desocupado el espacio alquilado. Si el inquilino ha presentado una solicitud de prórroga del período de desalojo, la evaluación de esta solicitud se realizará con un balance de intereses. El tribunal otorgará esta solicitud si los intereses del inquilino se ven seriamente dañados por el desalojo y deben superar los intereses del propietario para usar la propiedad alquilada. Si el tribunal rechaza la solicitud, no hay apelación o casación abierta al inquilino contra esta decisión. Esto solo es diferente si el tribunal ha aplicado incorrectamente o no ha aplicado el artículo 230a del Código Civil holandés.
Si el propietario ha completado correctamente todos los pasos necesarios en el procedimiento de desalojo y el tribunal otorga su permiso para desalojar la propiedad alquilada, esto no significa que el propietario pueda proceder con el desalojo él mismo. Si lo hace, el propietario a menudo actuará ilegalmente hacia el inquilino, para que el inquilino pueda reclamar una indemnización en ese caso. El permiso de la corte solo significa que el propietario puede desalojar la propiedad alquilada. Esto significa que el propietario debe emplear un agente judicial para el desalojo. El agente judicial también entregará la orden de desalojo al inquilino, dándole al inquilino la última oportunidad de abandonar la propiedad alquilada. Si el inquilino no hace esto, los costos del desalojo real correrán a cargo del inquilino.
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