Todo inquilino tiene el derecho a tener dos derechos importantes: el derecho al disfrute de la vida y el derecho a la protección del alquiler. Donde discutimos el primer derecho del inquilino en relación con las obligaciones del arrendador, el segundo derecho del inquilino vino en un blog separado sobre protección de alquiler. Por eso, en este blog se comentará otra pregunta interesante: ¿qué otros derechos tiene el inquilino? El derecho al disfrute de la vida y el derecho a la protección del alquiler no son los únicos derechos que tiene el inquilino contra el propietario. Por ejemplo, el inquilino también tiene derecho a una serie de derechos en el contexto de la transferencia de la propiedad que no cruza el alquiler y el subarrendamiento. Ambos derechos se comentan consecutivamente en este blog.
La transferencia de la propiedad no cruza el alquiler
El párrafo 1 del artículo 7: 226 del Código Civil holandés, que se aplica a los inquilinos de espacios residenciales y comerciales, establece lo siguiente:
"Transferencia de la propiedad a la que se refiere el contrato de arrendamiento (...) por parte del propietario transfiere los derechos y obligaciones del propietario del contrato de arrendamiento al adquirente."
Para el inquilino, este artículo significa en primer lugar que la transferencia de propiedad de la propiedad alquilada, por ejemplo, mediante la venta del propietario a otro, no pone fin al contrato de alquiler. Además, el inquilino puede hacer valer sus reclamaciones contra el sucesor legal del propietario, ahora que este sucesor legal asume los derechos y obligaciones del propietario. Para saber qué derechos tiene el inquilino, es importante establecer primero qué derechos y obligaciones del propietario pasan a su sucesor legal. Según el párrafo 3 del artículo 7: 226 del Código Civil, estos son en particular los derechos y obligaciones del propietario que están directamente relacionados con el uso de la propiedad alquilada a cambio de la contraprestación a pagar por el inquilino, es decir, el alquiler. Esto significa que los reclamos que el inquilino puede hacer contra el sucesor legal del propietario, en principio, se relacionan con sus dos derechos más importantes: el derecho al disfrute de la vida y el derecho a la protección del alquiler.
A menudo, sin embargo, el inquilino y el propietario también hacen otros acuerdos en el contrato de alquiler en términos de otro contenido y los registran en cláusulas. Un ejemplo común es una cláusula sobre el derecho de preferencia del inquilino. Si bien no da derecho al inquilino a la entrega, sí implica una obligación del propietario de ofrecer: el propietario primero tendrá que ofrecer la propiedad alquilada en venta al inquilino antes de que pueda venderse a otro sucesor legal. ¿El próximo propietario también estará obligado por esta cláusula hacia el inquilino? A la vista de la jurisprudencia, este no es el caso. Esto establece que un derecho de preferencia del inquilino no está directamente relacionado con el alquiler, por lo que la cláusula relativa al derecho de compra de la propiedad alquilada no pasa al sucesor legal del propietario. Esto solo es diferente si se trata de una opción de compra del inquilino y el monto a pagar periódicamente al propietario también incluye un elemento de compensación por la adquisición final.
Subarrendamiento
Además, el artículo 7: 227 del Código Civil establece lo siguiente con respecto a los derechos del inquilino:
"El inquilino está autorizado a ceder la propiedad alquilada en uso, en su totalidad o en parte, a otra persona, a menos que tenga que suponer que el arrendador tendría objeciones razonables al uso de la otra persona".
En general, se desprende de este artículo que el inquilino tiene derecho a subarrendar todo o parte de la propiedad alquilada a otra persona. En vista de la segunda parte del artículo 7: 227 del Código Civil, el inquilino no puede, sin embargo, proceder a subarrendar si tiene razones para sospechar que el propietario se opondrá a esto. En algunos casos, la objeción del propietario es evidente, por ejemplo, si se incluye una prohibición de subarrendamiento en el contrato de alquiler. En ese caso, no se permite el subarrendamiento por parte del inquilino. Si el inquilino hace esto de todos modos, puede haber una multa a cambio. Esta multa debe estar vinculada a la prohibición de subarrendamiento en el contrato de alquiler y estar sujeta a un monto máximo. Por ejemplo, el subarrendamiento de una habitación de un Air B&B puede estar prohibido de esta manera en el contrato de arrendamiento, lo que a menudo resulta ser el caso.
En este contexto, el artículo 7: 244 del Código Civil también es importante para el subarrendamiento del espacio habitable, que establece que el inquilino del espacio habitable no puede alquilar todo el espacio habitable. Esto no se aplica a una parte de un espacio habitable, como una habitación. En otras palabras, el inquilino es, en principio, libre de subarrendar parcialmente un espacio habitable a otro. En principio, el subinquilino también tiene derecho a permanecer en la propiedad alquilada. Esto también se aplica si el inquilino tiene que desalojar él mismo la propiedad alquilada. Después de todo, el artículo 7: 269 del Código Civil holandés establece que el propietario seguirá subarrendando por aplicación de la ley, incluso si el contrato de alquiler principal ha finalizado. Sin embargo, se deben cumplir las siguientes condiciones a los efectos de este artículo:
- Espacio de vida independiente. En otras palabras, un espacio habitable con acceso propio y sus propias instalaciones esenciales, como una cocina y un baño. Por lo tanto, solo una habitación no se considera un espacio de vida independiente.
- Acuerdo de subarriendo. Siendo un contrato entre el inquilino y el subinquilino que cumpla con los requisitos para un contrato de alquiler, tal como se describe en el artículo 7: 201 del Código Civil.
- El contrato de arrendamiento se refiere al alquiler de espacio habitable. En otras palabras, el contrato de alquiler principal entre el inquilino y el propietario debe relacionarse con el alquiler y el arrendamiento del espacio al que se aplican las disposiciones legales sobre el espacio habitable.
Si no se cumplen las disposiciones anteriores, el subinquilino aún no tiene derecho o título para reclamar al propietario el derecho a permanecer en la propiedad alquilada después de que se haya rescindido el contrato principal de alquiler entre el inquilino y el propietario, por lo que el desalojo también es inevitable para él. Si el subarrendatario cumple las condiciones, deberá tener en cuenta que el arrendador puede iniciar un proceso contra el subarrendatario transcurridos seis meses para provocar la terminación del subarrendamiento y la evacuación del alquiler.
Al igual que el espacio habitable, el inquilino también puede subarrendar el espacio comercial. Pero, ¿cómo se relaciona el subinquilino con el propietario en este caso, si el inquilino no estaba autorizado para hacerlo o tiene que desalojar la propiedad alquilada? Para el 2003 había una clara distinción: el arrendador no tenía nada que ver con el subinquilino porque el subinquilino solo tenía relación legal con el arrendatario. Como resultado, el subinquilino tampoco tenía derechos y, por lo tanto, un reclamo contra el propietario. Desde entonces, la ley ha cambiado en este punto y estipula que si finaliza el contrato principal de alquiler entre inquilino y propietario, el inquilino debe cuidar los intereses y la posición del subarrendatario, por ejemplo, uniendo al subinquilino en el procedimiento con dueño. Pero si el contrato de alquiler principal aún se rescinde después del procedimiento, los derechos del subinquilino también terminarán.
¿Eres inquilino y tienes alguna pregunta sobre este blog? Entonces contacta Law & More. Nuestros abogados son expertos en el campo del derecho de arrendamiento y estarán encantados de asesorarle. También pueden ayudarlo legalmente en caso de que su disputa de alquiler resulte en un procedimiento legal.