La Ley de alquiler asequible (Wet betaalbare huur)

Desde el 1 de julio de 2024, los Países Bajos han regulado mucho más su mercado de alquileres que antes. La Ley de Alquileres Asequibles — la Ley de alquiler asequible — extendió el control de alquileres de la vivienda social al segmento de mercado medio, convirtió el sistema de puntos en vinculante en lugar de una vara de medir y transfirió la aplicación a los municipios. Si alquila en Amsterdam or Eindhoven, o si alquila una propiedad allí, las siguientes reglas determinan cuál puede ser su alquiler legalmente.

¿Qué hace la Ley de Alquileres Asequibles?

La ley no es un código independiente sino un estatuto de enmienda, que reescribe partes del Libro 7 del Código Civil holandés, el Uitvoeringswet huurprijzen woonruimte, el Besluit huurprijzen woonruimte y el Wet goed verhuurderschap. Entró en vigor el 1 de julio de 2024. Tres cambios son los más importantes.

• La regulación se extendió hasta el período intermedio del arrendamiento. Antes de julio de 2024, solo las viviendas con una puntuación de hasta 143 puntos estaban sujetas a control de alquiler; las que superaban esa puntuación estaban sujetas a una regulación más flexible y podían alquilarse al precio que dictara el mercado. La ley creó una franja regulada de precio medio, comprendida entre los 144 y los 186 puntos.
• El sistema de puntos se volvió vinculante. Anteriormente, el propietario podía cobrar más del máximo permitido y el alquiler se mantenía a menos que el inquilino lo impugnara a tiempo. Ahora, el máximo es ley: cobrar más es ilegal, independientemente de que el inquilino presente una queja.
• El sistema de puntos fue modernizado. Se estableció un límite máximo para el componente WOZ, se otorgó mucha más importancia a las etiquetas energéticas, se recompensó mejor el espacio exterior y se introdujeron recargos para edificios de nueva construcción y edificios catalogados.

En aquel momento, el gobierno estimó que los alquileres de unas 300,000 viviendas bajarían una media de unos 190 euros al mes, de las cuales unas 157,000 viviendas de gama media verían una bajada media de unos 240 euros. Se trataba de proyecciones realizadas con antelación, no de resultados medidos.

El sistema de valoración de viviendas (woningwaarderingsstelsel)

El woningwaarderingsstelsel, o WWS, califica una vivienda según características mensurables y convierte el total en un alquiler básico mensual máximo (el kale huur , excluyendo los cargos por servicio). Se encuentra en el artículo 5 del Besluit huurprijzen woonruimte, con las tablas de puntuación en sus anexos.

Viviendas independientes

Para una vivienda independiente —con su propia puerta de entrada, cocina y baño— se otorgan puntos por:

• la superficie de cada habitación y de cualquier espacio de almacenamiento;
• Accesorios de cocina y sanitarios, incluyendo la longitud de la encimera y un segundo inodoro o una bañera;
• la etiqueta energética, que desde la modernización tiene mucha más importancia: una buena etiqueta suma muchos puntos, mientras que las etiquetas E, F y G conllevan una deducción;
• espacio exterior como un jardín, balcón o terraza en la azotea, con una deducción cuando no exista;
• el valor WOZ (la valoración de la propiedad municipal), sujeto a un límite máximo para que la ubicación no pueda dominar la puntuación en áreas de alto valor;
• catalogación como edificio protegido, centros de atención y artículos de menor tamaño.

Cada punto corresponde a una cantidad en una tabla publicada, por lo que 143 y 186 puntos se traducen en una cifra exacta en euros. Estas cifras se indexan el 1 de enero de cada año según el artículo 12 de la Besluit huurprijzen woonruimte, siguiendo el método del artículo 27 de la Wet op de huurtoeslag. Por lo tanto, cualquier cifra que lea es válida únicamente para el año indicado.

Habitaciones y otros alojamientos no independientes.

Las habitaciones y otros alojamientos donde se comparte cocina o baño se valoran según un sistema independiente —el WWSO— que también se modernizó y entró en vigor el 1 de julio de 2024. En la práctica, para estudiantes y jóvenes profesionales, esto significa que no existe un sector gratuito para las habitaciones : por muy alta que sea la puntuación, una habitación tiene un alquiler máximo.

Recargos: obra nueva, monumentos y energía

El artículo 8a del Besluit huurprijzen woonruimte permite varios aumentos del alquiler máximo:

• Recargo por obra nueva del 10% para viviendas de gama media cuya construcción haya comenzado antes del 1 de enero de 2028, con una vigencia de veinte años a partir de la primera ocupación, para mantener la viabilidad del desarrollo de viviendas de gama media.
• Monumento nacional (rijksmonument): un recargo del 35%.
• Monumento provincial o municipal: un recargo del 15%.
• Paisaje urbano protegido: un recargo del 5% para las viviendas construidas antes de 1965 en un entorno urbano protegido que no estén catalogadas como tales.

Los edificios catalogados también están protegidos contra la deducción por baja calificación energética: en lugar de perder puntos por una mala calificación, un monumento obtiene cero puntos en ese aspecto. No existe una exención específica para renovaciones; estas se rigen por el procedimiento habitual, por lo que un propietario que realmente mejora una propiedad, especialmente su calificación energética, puede aumentar el alquiler máximo legal.

Los tres segmentos

The boundaries are expressed in points. Each of the two boundary scores converts into a euro maximum for the basic comenzando rent at the commencement of a new tenancy, exclusive of service charges. Those euro figures are indexed every 1 January under article 12 of the Besluit huurprijzen woonruimte and published by the Rijksoverheid and the comité de alquiler, so use the amount for the year in which the tenancy starts.

The points score governs, not the rent asked: a home scoring 160 points is a mid-market home even if advertised at €1,600, and the excess is unlawful.

Contratos existentes: el régimen transitorio

La Ley se aplica íntegramente a todos los contratos de arrendamiento celebrados a partir del 1 de julio de 2024. Para los contratos firmados antes de esa fecha, las normas transitorias difieren según la puntuación obtenida:

• Hasta 143 puntos, por debajo del umbral de liberalización al inicio. Ya regulado; el WWS modernizado y el nuevo límite máximo se aplicarán a partir del 1 de julio de 2024.
• Hasta 143 puntos, pero se mantiene por encima del umbral de liberalización al inicio. — un contrato “liberalizado” sobre una vivienda que, de hecho, obtiene una puntuación baja. La Ley captó estos casos. 1 July 2025 Tras un período transitorio de un año que permite a los propietarios realizar ajustes voluntarios, el inquilino actual puede exigir que el alquiler se reduzca al máximo permitido.
• 144 a 186 puntos. Los contratos existentes son No afectado. El límite máximo del mercado medio solo se aplica en caso de cambio de inquilino, cuando la vivienda se vuelve a alquilar.
• 187 puntos o más. Fuera del régimen; sin renta máxima inicial.

Esta es la parte más incomprendida de la Ley. Muchos inquilinos asumen que la regulación del mercado medio les aplica de inmediato; sin embargo, para la mayoría de los inquilinos actuales de este segmento, no es así. Aun así, vale la pena tener en cuenta los puntos: un piso que parece de mercado medio puede obtener una puntuación inferior a 143 si se consideran una mala calificación energética y un valor WOZ limitado, y dicho piso queda cubierto.

La declaración de puntos que el propietario debe entregarle

Un arrendador que alquila una vivienda regulada o de precio medio debe facilitar al inquilino, al inicio del contrato, un cálculo de puntos según la WWS o la WWSO, con el correspondiente alquiler máximo. Esta obligación se aplica a los nuevos contratos de arrendamiento desde el 1 de julio de 2024, fecha en que entró en vigor la Ley de Alquileres Asequibles; las facultades e instrumentos de aplicación de la Comisión de Arrendamientos (Huurcommissie) estuvieron plenamente operativos desde el 1 de enero de 2025. Se incluye entre las normas generales de buena gestión arrendadora recogidas en el artículo 2 de la Ley de buena gestión arrendadora (Wet goed verhuurderschap), por lo que el municipio puede hacerla cumplir. El inquilino debe comenzar por solicitarla por escrito, ya que, de no recibirla, se trata de una infracción que debe ser denunciada.

Aplicación: desde la iniciativa del inquilino hasta la del municipio.

Antes de la Ley, un alquiler excesivo era problema del inquilino: este debía presentar una solicitud ante la Comisión de Arrendamientos (Huurcommissie) dentro de los seis meses posteriores al inicio del contrato, y un inquilino con un contrato temporal que temía la no renovación a menudo no hacía nada. La Ley incorporó el alquiler máximo a las normas generales de buena gestión de arrendamientos, y desde el 1 de enero de 2025 los municipios pueden hacer cumplir dichas normas por iniciativa propia, utilizando la escala de escalada de la Ley de buena gestión de arrendamientos (Wet goed verhuurderschap).

• una advertencia;
• una orden bajo coacción administrativa (último bajo el administrador) o una orden de sanción (último bajo dwangsom);
• una multa administrativa (bestuurlijke boete), que aumenta con la repetición;
• En los casos más graves de incumplimiento reiterado, toma de control por parte de la dirección (beheerovername), poniendo la propiedad bajo la administración de un tercero.

The maximum administrative fine is set by reference to the statutory fine categories of article 23 of the Dutch Criminal Code and rises where the same landlord breaches the rules again within the period the Act specifies (article 19 of the Wet goed verhuurderschap). Those category amounts are adjusted every two years, so the ceiling that counts is the one in force at the time of the breach; municipalities publish their own fine tables within it. Every municipality must also operate a reporting point (punto de informe) donde los inquilinos pueden denunciar malas prácticas de alquiler, de forma anónima si así lo desean.

La aplicación de la ley por parte del municipio no sustituye los recursos legales que pueda tener el inquilino; los complementa.

• En un plazo de seis meses desde el inicio del contrato de arrendamiento, el inquilino puede solicitar a la Comisión de Arrendamientos (Huurcommissie) que revise el alquiler inicial conforme al artículo 7:249 del Código Civil neerlandés. Si el alquiler es excesivo, se reducirá con efecto retroactivo a la fecha de inicio del contrato.
• Transcurrido ese plazo, el inquilino de una vivienda regulada o de precio medio puede proponer una rebaja al propietario y, en caso de negativa, recurrir a la Comisión de Arrendamientos (Huurcommissie) en virtud del artículo 7:254 del Código Civil neerlandés. Dicha rebaja suele tener efecto únicamente para el futuro.
• Las decisiones de la comisión de arrendamiento son vinculantes para las partes, salvo que la controversia se remita al tribunal de distrito dentro del plazo legal.

¿Cuánto puede subir el alquiler cada año?

Los aumentos de alquiler están sujetos a límites fijos, independientemente del alquiler inicial, y dichos límites se restablecen anualmente.

• Regulated homes (up to 143 points). A percentage ceiling applies from 1 July each year, with a fixed euro maximum instead where the basic rent is very low. The same ceiling applies to rooms, caravans and pitches.
• Mid-market homes (144–186 points). A separate, slightly higher percentage ceiling applies. Where the contract itself specifies a lower percentage, the contractual figure prevails; where it specifies a higher one, the landlord may not apply it.

Both caps follow the same statutory formula: the lower of inflation and collectively agreed wage development, plus one percentage point. They are announced each year by the Minister of Housing and Spatial Planning and published on rijksoverheid.nl before they take effect, so take the figure for the year of the increase and not the one you read last year. A tenant who considers an increase excessive can put the proposal to the Huurcommissie, but only within the period the Huurcommissie publishes for that year, which for an increase taking effect on 1 July falls in the following autumn. Missing it leaves the increase standing. Our guide to the annual rent increase Describe los pasos.

Cómo se integra la Ley con el resto de la legislación holandesa sobre alquileres.

La ley sobre el buen propietario (Wet goed verhuurderschap)

En vigor desde el 1 de julio de 2023, la Ley de Arrendamiento de Viviendas (Wet goed verhuurderschap) establece normas nacionales de conducta para arrendadores y agencias inmobiliarias: no discriminación en la selección, prohibición de la intimidación, fianza de no más del doble del alquiler básico, contrato de arrendamiento por escrito, información escrita al inquilino, prohibición de comisiones dobles y solo gastos de servicio permitidos. La Ley de Alquileres Asequibles añadió a esta lista el alquiler máximo y el incremento máximo, por lo que una disputa sobre el alquiler ahora es un asunto tanto civil como administrativo.

Contratos temporales tras el Wet vaste huurcontracten

La Ley de Contratos de Arrendamiento Fijo entró en vigor el 1 de julio de 2024, el mismo día que la Ley de Alquileres Asequibles, y conviene leerlas conjuntamente. Según el artículo 7:271 del Código Civil neerlandés, un nuevo inquilino de una vivienda unifamiliar recibe ahora, por regla general, un contrato de duración indefinida. Los contratos temporales siguen siendo posibles únicamente para determinadas categorías establecidas en la legislación delegada —entre ellas, ciertos estudiantes, personas que alquilan su propia vivienda mientras trabajan temporalmente en el extranjero, alquileres interinos mientras se sustituye temporalmente a un inquilino y personas con necesidad urgente de vivienda, como titulares de estatus y alquileres de segunda oportunidad— y para alojamientos no unifamiliares. Dichas categorías se establecen en la Ley de Contratos de Arrendamiento Fijo (Stb. 2024, 180), que entró en vigor el 1 de julio de 2024. Para los extranjeros, esto es importante: el antiguo contrato de dos años, que hacía arriesgado impugnar un alquiler excesivo, ya no es la norma.

Cargos por servicio

Los gastos de servicio quedan fuera del límite máximo del WWS y son una vía frecuente para recuperar lo que el sistema de puntos no permite. Solo se pueden repercutir los gastos permitidos, y la Comisión de Alquileres (Huurcommissie) puede evaluarlos. Las nuevas normas sobre gastos de servicio entrarán en vigor el 1 de enero de 2027.

Qué significa la Ley para los propietarios y qué ha sucedido desde entonces.

Para un inversor, la ley cambió las reglas del juego de tres maneras. El límite máximo de ingresos para una vivienda de gama media ahora depende de características medibles del edificio, en lugar de la demanda local, por lo que un piso bien ubicado pero con un consumo energético deficiente puede valer mucho menos como alquiler. La indexación del máximo está limitada, por lo que el crecimiento de los ingresos también lo está. Además, la salida es atractiva: vender a un propietario que la habite suele ser más rentable que seguir alquilándola.

La consecuencia más comentada ha sido que los arrendadores privados han vendido unidades reguladas y de nueva regulación, que la oferta del sector libre se ha reducido mientras que los alquileres solicitados en él han aumentado, y que se ha aplazado parte del desarrollo del mercado medio. El recargo por obra nueva del artículo 8a de la Besluit huurprijzen woonruimte tenía como objetivo contrarrestar este último efecto. El seguimiento del mercado por parte del Kadaster, el CBS y el ministerio confirma esta tendencia: desde que el sistema de puntos se hizo vinculante para el segmento del mercado medio hasta los 186 puntos inclusive el 1 de julio de 2024, el número de antiguas viviendas de alquiler vendidas por arrendadores privados ha aumentado y la oferta del sector libre se ha contraído.

La Ley sigue vigente tal como fue promulgada, y la Besluit huurprijzen woonruimte ha sido continuamente modificada, la última vez en abril de 2026, por lo que las reglas y umbrales de valoración están en constante cambio. El Ministerio de Vivienda y Ordenación del Territorio (VRO) publica anualmente informes formales de seguimiento sobre la Ley. Un proyecto de ley aparte, el Wet toekomstbestendige huurcommissie (documento parlamentario 36791), trata sobre la estructura de las tarifas de la Comisión de Vivienda, las disputas sobre los gastos de servicio y los tiempos de tramitación. La Cámara de Representantes lo aprobó el 21 de abril de 2026; en el Senado se emitió un segundo informe de la comisión el 14 de julio de 2026 y la preparación escrita aún está en curso.

Orientación práctica

Si eres un inquilino que sospecha que el alquiler es demasiado alto

• Solicite por escrito al propietario el desglose de puntos, indicando si nunca se lo entregaron.
• Calcula tú mismo los puntos utilizando la comprobación de precios de alquiler de la Huurcommissie, teniendo a mano la superficie de tu vivienda, la etiqueta energética, la decisión de WOZ y el espacio exterior disponible.
• Comprueba la fecha de tu contrato con las normas transitorias indicadas anteriormente; esto determinará si tienes derecho a reclamar ahora o solo al renovarlo.
• Anota en tu agenda el plazo de seis meses desde el inicio del contrato de alquiler: dentro de ese plazo puedes obtener una reducción retroactiva, fuera de él generalmente solo una reducción prospectiva.
• Denuncie el asunto simultáneamente ante el departamento de denuncias de su municipio. La aplicación de la ley no le cuesta nada y no depende de su voluntad de iniciar un litigio.
• No deje de pagar solo una parte del alquiler. Redúzcalo únicamente mediante acuerdo o decisión judicial.

Si usted es un propietario que está poniendo su cartera de propiedades al cumplimiento normativo

• Califique cada unidad bajo el WWS o WWSO actual, por unidad en lugar de por edificio, y registre el cálculo.
• Compruebe si se aplica algún recargo —por obra nueva, monumento o entorno urbano protegido—, ya ​​que estos modifican sustancialmente el límite máximo.
• Fíjese bien en la etiqueta energética: mejorar el aislamiento, los cristales o la calefacción es la vía legal más directa para conseguir un alquiler máximo más elevado.
• Separe los cargos por servicio y cobre solo los artículos permitidos, con un estado de cuenta anual adecuado.
• Entregue la declaración de puntos con cada nuevo contrato de arrendamiento y conserve la prueba de que lo hizo.
• Revise las cláusulas de aumento de alquiler de su contrato estándar comparándolas con los límites anuales; una cláusula que permita un aumento mayor no será exigible en ese sentido.
• Si una vivienda genera pérdidas por debajo del límite establecido, consulte con un asesor antes de reestructurarla. Los equipos de control buscan prácticas fraudulentas, como cargos por servicios ficticios, la clasificación errónea de un piso como habitaciones o un supuesto alquiler vacacional.

Law & More Asesora tanto a inquilinos como a propietarios sobre la ley de alquileres holandesa, en inglés, desde Eindhoven y AmsterdamUn recuento de puntos y una revisión de la fecha del contrato generalmente determinarán rápidamente en qué situación se encuentra un contrato de arrendamiento según la Ley de Alquileres Asequibles.